시중에는 여러 종류의 주택융자와 프로그램이 있기 때문에, 집 구매를 고려하고 있는 바이어들은 각각 다른 종류의 융자와 프로그램에 대하여 장단점과 특징을 알아두어야 한다. 먼저 주택융자는크게 conventional 융자와 정부가 보증을 해주는 FHA, VA등으로 구분 지을수 있다.

Conventional 융자는 융자액에 따라 세가지 형태로 나뉜다. county 마다 융자액의 차이는 있지만, 453,100달러까지 (conforming loan), 453,101달러 ~679,650 달러까지(High Balance or super conforming) 그리고 융자액이 679,651달러가 넘어가면 jumbo loan 또는 non-conforming loan 이라고 불린다. 융자액에 따라 이자율과 각 은행의 guideline이 다른다. 특히 jumbo loan 은 융자액이 크기때문에 다른 두개의 융자에비해 자격 조건이 까다로운 편이다.

FHA (Federal Housing Administration Mortgage)는 연방주택청에서 제공하는 주택융자를 말하며, 보통 Income은 충분한데, 다운페이가 적고,여러가지 이유로 2~3년전에 파산, 주택차압을 하신분들, 또 크레딧 점수가 낮아서 일반융자가 불가능하신 분들께 적합한 융자이다. 최소 3.5 %다운페이먼트로 융자가 가능하며, 금리도 일반 융자에 비해 낮은 편이다. 단점은 구매자가 적은 다운페이로 위험부담이 높기때문에, 융자액에 대한 “Mortgage Insurance” 를 들어야 한다. 일반융자와는 달리, 20% 이상 다운페이를 하시는 분들도, 예외없이 “Mortgage Insurance”를 들어야 한다.

VA (Veteran‘s Affairs)는 미국 재향군인회에서 제공하는 주택 융자이다. 자격은 미국에서 현역 이나 전역군인이면 가능하다. 이미 고인이 된 군인의 배우자도 VA 융자를 받을수 있다. 가장큰 장점은 VA가 보증를 해주는 범위내에서, 다운페이먼트가 전혀 없이 100% 융자로 집구매가 가능하며, FHA 융자와 달리 “Mortgage Insurance” 조차도 지불할 필요가 없는 아주 특별한 프로그램이라 할수 있다. 이자율도 일반 융자에 비해 낮은 편이고, VA 융자시에 지불해야하는 VA funding fee 조차도 융자금액에 얹어 융자가 가능하다.

융자의 종류를 선택하였다면 프로그램을 선택하게 되는데 아래와 같이 이자가 고정된 된 경우와 변동되는 경우로 나눌 수 있다.

고정 이자율 모기지( Fixed rate Mortgage)란 주택 융자금 이자율을 일정 상환기간동안 고정 시키다는 것을 말한다. 상환기간은 반적으로30년, 20년, 15년 그리고 10년 으로 나뉘어 진다. 이 기간동안 정해진 집 페이먼트를 내면, 그 융자기간안에 융자전액을 다 갚게된다. 상환 기간이 짧을수록 이자율은 낮지만, 융자상환 기간이 짧으면 상대적으로 매달 내야하는 페이먼트가 많아지기 때문에, 상환 기간이 짧을수록 더 많은 인컴을 요구하므로 이 점을 고려하여, 각 개인의 상황에 맞는 융자 선택이 필요하다.

변동이자율 모기지(ARM; Adjustable Rate Mortgage)는 보통 30년 원리금 상환기간중 3년, 5년, 7년, 10년등 일정 기간동안만 이자율이 고정되고 그 이후부터는 매년 이자율이 변하는데 이자율은 그 당시 인덱스(변동금리 기준치)와 마진(이익금리)에 의해 결정된다. 이 프로그램은 고정 이자율 모기지에 비해 이자율이 낮아 월 페이먼트가 적지만, 이자율 고정기간이 끝난 후의 이자율 예측이 어렵기 때문에 몇년 내로 이사나 주택판매 계획이 있는 분들에게 적합한 프로그램이다.

그 이외에 융자에 관련된Home Equity loan, Refinance에 관하여 알아두는것이 좋다.

Home Equity Line of Credit 은 집 가격과 현재 남아있는 융자액과의 차이에서 오는 집의 에퀴티에서 일정액을 credit line 형식으로 열어놓고,필요할때 사용하는 융자이다. 이 융자는 보통 2차 융자라고도 한다. 일반적으로 높은 이자의 크레딧 카드나 학자금 융자 등을 갚거나, 집 리모델링이나 증축을 위한 자금이 필요할때 또는 Second house를 살 때 필요한 다운페이를 위해 받는 융자이다. 장점은 융자를 얻어도 사용한 부분에 한 해서만 페이먼트를 한다는 것과 이자만 내는 옵션이 있어 페이먼트의 부담이 적다.

Refinance 는 주택 융자금에 대한 재융자다. 재융자는 이자율을 낮추거나 변동 이자율 프로그램에서 고정기간이 끝나시는 분들 위한 일반 재융자와, 1차, 2차 융자를 한 융자로 합치거나 집에 에쿼티가 많은 분들께서 기존의 융자 금액을 늘려서 그 차액만큼 cash out 을 원하시는 분을 위한 cash out 재융자가 있다.

융자의 종류에 대해서 위와 같이 간략하게 설명을 했지만 이 외에도 은행마다 다양한 융자 프로그램이 있기 때문에 전문 융자인과 상담하여 자신의 현재 상황에 맞는 융자 프로그램을 결정하는 것이 바람직하다.

408-857-9982

<에이미 양/모기지 월드>