집을 사거나 빌딩을 사거나 혹은 비즈니스만 사는 경우에도, 사전에 융자 가승인 즉 Pre-Approval이 필요하다. 100% 현금으로 사는 경우가 아니고 융자를 어느 정도 받아서 사는 바이어는, 셀러나 셀러 측 부동산인 리스팅 브로커가 이것을 꼭 받아 오라고 요구한다. 바이어가 과연 융자를 어느 정도나 받을 수 있는지 사전에 융자 가승인 (Pre-Approval)을 받아 보겠다는 것이다.

생각해 보자. 바이어 본인은 부동산이나 비즈니스를 사려고 할 때, 어떤 목적으로 어느 정도 자금도 준비하고 신중히 알아보고 움직이는 것이긴 하다. 하지만 셀러나 셀러 측 부동산인 리스팅 브로커는 더 간절하다. 정말 자신들과 제대로 계약을 하고 클로징까지 가는데 말썽이나 문제없이 깔끔하게 끝낼 수 있는 자격과 조건을 두루 갖춘 좋은 바이어를 찾고 싶어 한다. 사려고 하는 강한 의지가 있고, 살 능력이 있는 바이어를 잘 선택해서 계약해야 불필요하게 시간을 낭비하지 않고 매매를 쉽게 끝낼 수 있기 때문이다.

만약 에스크로를 열고 융자가 진행되다가 어떤 이유에 의해서 융자가 나오지 않게 된다면, 그때부터 또 새로운 바이어를 다시 찾아야 한다. 물론 두 번째, 세 번째 후보 바이어를 미리 확보해 두긴 하지만 번거로운 일이다. 그리고 매매는 타이밍이 중요한데 적절한 시기를 놓치는 경우도 있기 때문이다. 무엇을 팔려고 내어놓는 입장에서 그냥 내어놓겠는가? 수리나 정리 등 여러 가지 준비를 거쳐서 또 적당한 때를 찾아.. 그리고 가격까지 결정을 하고 난 다음에 마침내 리스팅에 올리는 것이다.

바이어를 도와주는, 바이어측 부동산을 셀링 브로커라고 하는데 그 입장도 비슷하다. 어떤 물건을 산다는 것이 시간과 정성이 많이 들어 가는 것인데 겨우 마음에 들어하는 것을 찾았더니 융자가 안 되어서 사고 싶은데 살 수가 없다면 낭패가 아니겠는가. 그래서 셀러쪽뿐 아니라 바이어쪽의 부동산에서도 일단 융자 자격을 갖춘 바이어를 손님으로 맞이하고 싶은 것이다.. 하기야 융자 이외에도 수 많은 예상못한 변수가 매매를 하는 과정에서 있을 수도 있겠지만, 미리 알아 볼 수 있는 것은 융자 자격인 것이다.

그렇다면 융자 가승인 (Pre-Approval)은 어디서 어떻게 받는 것일까? 바이어인 본인이 융자를 받으려고 하는 융자전문인에게 부탁하면 된다.

첫 번째 준비해야 할 서류는 인컴텍스 즉 세금보고 서류이다. 집을 사는 경우엔 최근 1, 2년치의 세금보고가 필요한데, 세금보고 서류를 아예 제공하지 않고 융자를 받는 프로그램도 있다. 비즈니스나 상업용 건물을 사는 경우엔 최근 3년 치의 텍스 보고가 일반적으로 필요하다. 기업체의 오너쉽을 가지고 있는 경우엔, 필요에 따라 코퍼레이션에 대한 비즈니스 텍스리턴도 앞에서 말한 기간만큼 각각 필요하다.

다음은 다운페이를 얼마나 할 것인가이다. 매입가격의 20%가 집을 살 때의 다운페이 기준이다. 그렇다면 융자는 80%가 된다. 더 다운할 수 있으면 유리하고 20%보다 적게도 얼마든지 융자는 가능하다. 비즈니스나 상업용 부동산을 살 때, SBA 융자는 다운페이가 10%에서 15%가 기본이고 일반 상업용 융자는 최소 25%에서 30% 이상 다운페이가 기본이 된다. 특히 일반 상업용 융자는 건물에 어떤 비즈니스가 있는지에 따라 요구하는 다운페이가 다르고 은행별로도 다르다. 다운페이할 돈은 본인의 은행 예금계좌에 2개월 이상 있는 것을 원칙으로 한다.

세 번째로 생활비를 제외하고 매달 갚아야 할 돈이 얼마인가 하는 것이다, 크레딧을 체킹하면 대부분이 나타나지만 지금 신청할 융자와 앞으로 내게 될 재산세와 보험료 그리고 또 다른 융자가 있는지, 자동차 할부나 자동차 리스 혹은 학자금이나 신용카드 빚 등을 모두 따져 본다. 그렇게 해서 일반적으로는 이런 금액들이 총소득의 49% 이하여야 한다. 융자 프로그램에 따라서 43% 이하일 수도 있다. 비즈니스나 상업용인 경우엔 사려고 하는 것에서 나오는 소득이 얼마인가에 따라서 달라진다. 보통 거기서 나오는 소득으로 매달 융자금, 재산세 그리고 보험료를 낸 다음에 20%에서 30% 이상은 남아야 한다. 여기에다가 바이어의 개인 재정 상황을 고려하게 되므로 개인의 상황에 따라 또 달라진다.

마지막으로 융자 가승인 (Pre-Approval)을 위해 바이어어의 신용점수와 신용상태를 체킹한다. 집을 사는 경우의 신용 점수(credit score)는 일반적으로 740점 이상이면, 그 이상 높은 점수는 다 똑 같이 대우해 준다. 아래로는 낮을 수록 점점 불리해 지는데, 600점 아래로도 융자는 가능하다, 한편 비즈니스나 상업용 부동산을 사는 경우엔 일반적으로 680점이 기본적인 융자의 최저 점수이다. 하지만 은행이 다양하게 많기 때문에 그 아래로도 가능하다. 신용 점수(credit score)는 꾸준히 잘 관리해야 하겠지만, 세 개 정도의 신용카드를 가지고 한도액의 30% 이하로 사용하는 것이 좋다,

이런 크게 네 가지 요소, 즉 인컴, 다운페이, 부채 그리고 신용점수를 보고 융자 가승인서 (Pre-Approval Letter)를 부동산에 보낸다. 그 내용은 일단 가승인이기 때문에, 앞으로 감정평가서와 부동산 등기 상황 그리고 매매계약서 등을 검토해서 최종 융자 승인을 할 것이라고 적혀 있다.

이렇게 준비해서 매매계약을 하고 마침내 에스크로까지 모두 끝나고 등기까지 하고나면, 바이어나 셀러는 자신을 도와준 부동산이 별로 한 일이 없었다고 생각하는 경우가 가끔(?)있다. 별탈없이 조용하게 마무리가 되었다는 것인데 너무 아까워할 일이 아니다. 왜냐하면 만약 중간에 문제가 생겼다면 가장 중요한 당사자로 자신을 도와주었을 보험같은 존재가 부동산이기 때문이다. 꼭 심각한 어떤 역활을 해 주는 것 보다는, 잘 관리해 주어서 조용히 끝나는 것이 훨씬 좋다.

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<토니 박 융자 <모기지 월드>>