주택 융자는 크게 주택 구입시 필요한 융자와 현재 가지고 있는 융자를 재융자하는 융자로 나뉘어 집니다. 이 두 과정은 몇가지 필요한 서류가 다를 뿐 융자 진행 과정은 거의 비슷합니다.

그럼 융자가 어떻게 진행이 되는지 자세히 살펴보겠습니다.

1. 융자 신청서 작성과 신청 서류 준비

융자를 진행하기 위해서는 첫번째 융자 신청서 (Loan Application) 을 작성해야 합니다. 융자 신청서에는 융자신청인의 자세한 모든 정보를 작성하게 되어 있습니다. 즉 이름, Social security number, 집 주소, 직장 관련 정보, 재산 정보, 현재 크레딧 리포트에 나와있는 지출 내용 등 융자 신청인의 개인 정보를 아주 상세히 물어보고 있습니다. 이 신청서를 작성하고 그 외에 융자 신청시 은행에서 요구하는 몇가지 기본 서류들(Initial disclosure) 에 싸인을 하셔야 합니다. 그리고 나서 크레딧 리포트를 뽑아보고 크레딧 점수와 기록들을 확인합니다.

또한 융자 신청시 필요한 서류들을 제출해야 합니다. 직장을 다니는 경우에는 지난 2년치 W-2 와 tax return, 최근 2달치 pay stub와 최근 2달치 bank statement가 필요합니다. 자영업을 하시는 경우에는 지난 2년치 tax return과 최근 2달치 bank statement 가 필요합니다.

그 외 재융자시에는 최근 mortgage statement 와 insurance policy등이 더 필요합니다.
융자인은 에스크로 회사로 부터 preliminary title report 도 받아서 함께 준비해 놓아야 합니다.

2. 융자 신청서와 서류를 은행에 제출

융자인은 융자 신청서와 위에서 준비된 모든 서류들을 꼼꼼히 검토한 후에 은행에 제출하게 됩니다. 이 과정을 융자 신청이라고 합니다.
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일단 융자를 신청하고 나면 은행에서 LE (Loan Estimate) 를 손님한테 내보내고 그 이후에 융자 심사가 본격적으로 진행이 됩니다.

3. 융자 심사

은행의 underwriter 가 제출된 모든 서류를 자세히 융자 심사 기준에 맞추어서 심사를 하게 됩니다. 이 과정은 요즘 대략 2-3 정도가 소요가 됩니다.

심사를 하고 나서 융자 승인이 되면 은행에서 conditional loan approval letter 가 나옵니다. 심사 과정에서 더 필요한 서류들이 있으면 condition으로 나오게 됩니다.

이런 과정과 동시에 융자인은 주택 감정서(Appraisal report) 를 신청합니다. 그래서 모든 서류와 주택 감정서가 융자 기준에 합당하게 되면 은행에서 Loan document 를 에스크로 회사로 보내줍니다. 또한 이자율lock in 은 늦어도 Loan document 가 나오기 전에 받드시 해야 합니다.

4. 서류 싸인

손님이 은행에서 보내준 융자 서류 (loan document) 에 싸인하는 과정입니다.

Loan document 에는 많은 서류들이 포함되어 있는데 그 중에서 가장 중요한 서류들은 융자 프로그램, 이자율 등이 자세히 적혀있는 Note와 담보서류인 Deed of Trust 입니다. 융자 서류 외에 Estimated closing statement 에는 융자와 관련된 모든 비용들이 자세히 나와있습니다. 이 모든 Loan document 를 싸인하고 나면 에스크로 회사는 이 서류를 funding을 받기 위해서 다시 은행에 보냅니다.

5. 서류 재검토와 융자 마감

은행이 싸인된 Loan document 를 받게되면 funder 가 모든 서류를 꼼꼼히 살펴봅니다. 싸인이 빠진 부분이 있는지부터 필요한 서류가 다 있는지 확인을 하고 나서 모든 검토가 끝나면 융자금액을 송금(wire transfer)을 통해서 에스크로로 보냅니다. 이 과정을 funding 이라고 합니다. 에스크로 회사는 송금받은 fund 를 가지고 에스크로를 클로징 합니다. 이와 동시에 County recorder’s office 에 등기 이전 서류와 담보서류를 등기하게 됩니다.

이 과정을 마치게 되면 에스크로가 클로징되며 대략30 일 정도가 소요됩니다.

이와같은 융자 진행 과정을 알고 계시면 손님들께서 융자를 하실때 혼돈스럽지 않고 미리 준비할수 있는 여유가 생기게 되서 편안한 마음으로 융자를 받으실 수 있습니다.

(W)408-736-8800

<정혜진 융자 <모기지월드>>