이번 2018년분 세금 보고는 트럼프 행정부가 크게 변경한 개정세법을 처음 적용하여 세금 보고를 하는 첫해이기도 하다. 그리고 2018년부터 2026년까지 8년간 시행하는 이번 세제개편의 많은 변경사항 중에서 융자와 관련된 것은 크게 두 가지이다.

첫째는, 주택 융자금액 백만 불까지에 대한 홈 모기지 이자를 세금 공제해 주던 것이, 융자금액 기준 75만 달러로 공제 혜택을 줄였다. 부부인 경우가 75만 달러이고, 혼자인 경우에는 375천 달러이다. 어떤 주택에 그런 혜택을 주는 걸까? 본인이 직접 거주하는 주택 (세컨드 홈도 해당)에 한해서만 이런 세금혜택을 주는데, 이 적용기준은 바뀌지 않았다. 또 기존에 이미 가지고 있던 융자나 그것을 다시 재융자 (refinancing)하는 경우에는 기존 융자금액의 범위에서 계속 백만 불까지 공제 혜택을 받는다. 또 2017년 12월 15일 이전에 이루어진 융자, 혹은 2017년 12월 15일 이전에 주택 구매계약이 이미 되었고 2018년 3월 말까지 키를 받은 주택에 한해서는 백만 달러까지 계속 혜택을 볼 수 있다. 둘째는, 2017년까지 홈 에쿼티 론 (Home Equity Loan)의 이자에 대해서 융자금액 십만 불까지 이자 공제가 되었던 것이 2018년부터는 더는 전혀 혜택을 받을 수 없게 되었다. 이렇게 두 가지의 변경된 항목별 공제대상과 관련해서, 각자의 상황에 따라 세금을 보고하는 시점에 표준공제 신청 등 세법과 회계에 관한 사항을 전문 회계사와 반드시 상의하는 것이 좋다.

또 한 가지 알아야 할 것이 있다. 모기지 이자와 관련해서 주 정부에서 적용하는 세법은, 연방정부의 바뀐 세법과는 다르게 2018년에도 바뀌지 않았다. 캘리포니아주 정부는 2018년에 연방정부와는 달리 세제 개편을 하지 않았기 때문이다. 2017년과 같이 그대로 적용이 된다. 따라서 융자금액 기준으로 백만 불까지의 모기지 이자 혜택이 전혀 줄지 않았다. 또 홈 에쿼티 론의 이자에 대해서도 융자금액 십만 불까지는 이자 공제가 그대로 된다. 물론 주 정부에 내는 세금이 연방 정부의 것보다 상대적으로 적은 것이 사실이긴 하지만 말이다.

한편 금리는 어떤가? 2012년 11월 21일 이후 가장 낮은 모기지 이율의 혜택을 볼 수 있었던 2016년 여름이었다. 그리고는 금리는 계속 상승하였다. 연방준비제도이사회는 한 해에 네 번까지 기준금리를 올려가면서 금리를 끌어올렸다. 하지만 2018년 12월이 지나자마자 2019년 1월부터 연방준비제도이사회에서 온건한 비둘기파의 색깔을 띤 발언이 계속 나오고 있다. 지금 분위기로는 2019년에 세 번은 올리겠다던 당초 계획이 한 번 정도 올릴까 말까 하는 정도로 분위기가 바뀌었다. 그러는 사이에 특히 홈 모기지의 금리는 아주 좋아졌다.

금리는 여러 종류가 있지만, 연방준비제도이사회가 결정하는 은행 간의 기준금리와 우리가 흔히 이야기하는 기준금리 즉 월스트리트저널 기준금리가 있다. 월스트리트저널 기준금리가 현재 5.5%이고 우리가 프라임 금리라고 말하는 그것이다. 홈 모기지의 금리는 우리가 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 적용하는 금리인데, 이 금리가 많이 낮아져서 좋아진 것이다. 물론 융자 종류에 따라서 금리의 차이가 있다. 하지만 전체적으로 좋아졌기 때문에 그동안 때를 기다리고 있었던 경우에는 재융자를 할 좋은 기회이다.

지금처럼 모기지 금리가 낮을 때에 자신의 현재 융자 조건이나 상황을 살펴보고 어떻게 재융자를 하는 것이 좋은지 생각해 보자

현재 모기지를 가지고 있는 분들이 재융자를 하려면, 아래 몇 가지 사항들을 살펴보아야 한다.

첫째로, 본인의 현재 융자 종류가 5년 혹은 7년 고정 후 변동인지, 아니면 30년 고정금리인지 그리고 융자를 받은 후 얼마나 기간이 지났는지를 이자율과 함께 확인한다. 이런 내용은 은행에서 매월 받는 Mortgage Statement에서 대부분 확인이 가능하다. 둘째로, 집의 현재 가치가 얼마 정도인지 그리고 현재 본인의 수입이 얼마인지를 본다. 만약 현재 본인의 주택 가격이 올랐다면 당연히 에쿼티도 많아졌을 것이고 재융자하기에 좋아졌을 것이다. 또 융자했을 당시와는 수입도 달라졌을 것이므로 지금 어느 정도 융자가 가능할지도 따져 보아야 한다. 셋째로, 크레딧에 관한 신용 점수는 계속 바뀔 수 있으므로 본인들이 꾸준히 잘 관리해야 하겠지만, 지금 현재의 점수가 융자에 상당한 영향을 미치게 되므로 자신의 점수가 어느 정도인지 알아 두고, 또 크레딧 리포트에 만약 잘못된 부문이 있는지를 미리미리 확인해 두는 것도 좋다. 넷째로, 지금 남아 있는 융자 잔액 그대로 재융자를 할 것인지, 아니면 융자 금액을 더 늘려서 일부 현금을 더 꺼내는 캐시 아웃을 한 다음에 높은 금리의 신용카드 빚 또는 다른 부채 등을 갚을 것인지도 따져 본다. 다섯째로, 2018년부터 앞으로 8년간 시행하게 되는 세제개편으로 융자와 관련된 것 (앞에서 이야기 한) 두 가지사항을 살펴 본다. 마지막으로, 모든 것을 종합하여 본인에게 지금보다 더 유리한 재융자가 가능하고, 그래서 경제적으로 과연 이익이 되는지 따져 본다.

토니 박 융자 / 모기지 월드

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