2018년도분 세금 보고를 할 시즌이 다가왔다. 그리고 작년에 트럼프 행정부가 크게 변경한 개정세법을 처음 적용하여 세금 보고를 하는 첫해이기도 하다. 2018년부터 2026년까지 8년간 시행하는 이번 세제개편의 많은 변경사항 중에서 융자와 관련된 것은 크게 두 가지이다.

첫째는, 주택 융자금액 백만 달러까지의 홈 모기지 이자를 세금 공제해 주던 것이, 융자금액 기준 75만 달러로 공제 혜택을 줄였다. 부부인 경우가 75만 달러이고, 혼자 싱글인 경우에는 375천 달러이다. 어떤 주택에 그런 혜택을 주는 걸까? 본인이 직접 거주하는 주택 (세컨드 홈도 해당)에 한해서만 이런 세금혜택을 주는데, 이 적용기준은 바뀌지 않았다.

또 기존에 이미 가지고 있던 융자나 그것을 다시 재융자 (refinancing)하는 경우에는 기존 융자금액의 범위에서 계속 백만 불까지 공제 혜택을 받는다. 또 2017년 12월 15일 이전에 이루어진 융자, 혹은 2017년 12월 15일 이전에 주택 구매계약이 이미 되었고 2018년 3월 말까지 키를 받은 주택에 한해서는 백만 달러까지 계속 혜택을 볼 수 있다.
둘째는, 2017년까지 홈 에쿼티 론 (Home Equity Loan)의 이자에 대해서 융자금액 십만 불까지 이자 공제가 되었던 것이 2018년부터는 더 이상 전혀 혜택을 받을 수 없게 되었다.

이렇게 두 가지의 변경된 항목별 공제대상과 관련해서, 각자의 상황에 따라 세금을 보고하는 시점에 표준공제 신청 등 세법과 회계에 관한 사항을 전문 회계사와 반드시 상의하는 것이 좋다.

또 한 가지 알아야 할 것이 있다.
모기지 이자와 관련해서 주 정부에서 적용하는 세법은, 연방정부의 바뀐 세법과는 다르게 2018년에도 바뀌지 않았다. 캘리포니아주 정부는 2018년에 연방과는 달리 세제 개편을 하지 않았기 때문이다. 2017년과 같이 그대로 적용이 된다. 따라서 융자금액 기준으로 백만 불까지의 모기지 이자 혜택이 전혀 줄지 않았다. 또 홈 에쿼티 론의 이자에 대해서도 융자금액 십만 불까지는 이자 공제가 그대로 된다. 물론 주 정부에 내는 세금이 연방 정부의 것보다 상대적으로 적은 것이 사실이긴 하지만 말이다.

가끔 묻는 분들이 있다. “올해와 내년에 금리는 얼마나 더 오를까요?” “집을 지금 사야 하나요?”

흔히 기준금리라고 하는, 월스트리트저널 프라임 금리는 지난 12월 19일에 0.25%를 더 올려서 현재는 5.50%이다. 올해에 만약 두 번 더 올린다면 6.00%가 된다. 그런데 파월 연방준비제도 의장은 이번 1월 4일 조지아주 애틀랜타에서 있었던 전미 경제학회 연차총회에서 기존의 강경했던 정책 방향을 온건한 쪽으로 갑자기 바꾸었다. 경제 상황을 위해 통화정책을 빠르고 유연하게 변경할 준비가 되어있다고 말했다. 또 현재 보유하고 있는 자산의 축소 문제에 대해서도 필요하다면 정책변경을 하겠다고 했다. 물론 더 지켜봐야 하겠지만 시장이 지나치게 부정적으로 반응한다면, 금리를 계속 올리지는 않겠다는 것이고, 또 그동안 정부가 시중에 풀어두었던 돈도 더 천천히 회수할 수 있다는 뜻이다. 따라서 지금으로서는 금년도 기준금리를 5.50%에서 6.00% 정도로 예상해 볼 수 있겠다.

이런 환경에서 집을 사야 할까요? 각자의 처지가 다르겠지만, 본인이 살아야 할 집을 산다면 때를 가리지 않고 살 수 있을 때 사는 것이 일반적인 정답이다. 왜냐하면 렌탈 비용을 더 이상 ㅅ지급하지 않으면서도, 모기지 이자에 대한 세금혜택도 받고 융자금을 매달 얼마라도 갚아 나갈 수 있기 때문이다.

융자원금을 갚은 만큼은 온전히 자신의 순 자산(에쿼티)이 된다. 또 부동산의 큰 장점은 자기가 살면서 동시에 장기적으로는 가치 상승도 기대해 볼 수 있다는 것이다. 한편으로 사는 집 이외에 렌탈 인컴을 목적으로 하는 투자용 부동산이면 투자의 관점에서 잘 따져 봐야 하겠다. 다운페이할 자금과 나머지 융자에 대한 금리와 한 달 모기지 금액, 재산세와 보험료 그리고 임대 수익(렌탈 인컴)은 얼마인지 하는 요소들을 따져 보는 것은 기본이다.

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<토니 박 융자/모기지 월드>