상업용 부동산을 소유하고 계시는 납세자 분이 많이 하시는 질문은 상업용 부동산을 매매 가격을 결정할 때 사용되는 Cap Rate 을 알고 싶다는 것입니다. 주거지를 매매하실 때는 SQ 당 얼마인지를 책정하는 것이 주거지 가치를 평가하는 방법 중에 하나이지만 상업용 부동산의 가격을 책정할 때는 SQ 당 얼마라는 개념을 사용하지 않습니다. 임대 수입을 창출하는 부동산의 가치를 책정하는 데는 주거지와는 다른 방법을 사용합니다. 건물과 땅의 가치를 직접적으로 평가할 수도 있지만 다른 보편적인 방법은 같은 지역 상권에 위치한 비슷한 부동산을 찾아서 비교 평가할 수도 있습니다. 그 중에 가장 많이 사용하는 방법은 부동산에서 창출되는 임대 수입으로 부동산의 가치를 평가하는 방법입니다. 이 방법을 Cap Rate 에 의한 부동산 가치 평가이라고 합니다. 부동산의 구입자나 판매자 모두 Cap Rate 중요시하기에 잠시 설명을 드리도록 하겠습니다.

부동산 임대 수입에서 부동산을 유지하기 위해서 들어가는 비용을 공제하면 순영업 이익 (Net Operating Income 이하 NOI) 에 도달하게 됩니다. 이때 부동산 유지 비용에는 모기지 관련 비용은 포함되지 않습니다. 산출된 NOI 를 부동산 매매가격으로 나누게 되면 Cap Rate 을 구할 수 있습니다. 이러한 Cap Rate 을 산출하는 방법이 간단하게 보일지라도 부동산을 매매하는 과정에서 굉장히 중요한 역할을 합니다.

이러한 이유 때문에 많은 부동산 전문가들은 Cap Rate 을 이용하여 매매가 되는 부동산의 가치를 비교 평가하게 됩니다. 일반적으로 낮은 Cap Rate 은 수요가 많고 위험부담이 작지만 안정적인 부동산을 의미합니다. 반대로 높은 Cap Rate 은 고수익을 기대할 수 있지만 위험 부담이 높고 안정적이지 않은 부동산을 의미합니다. 그렇기에 Cap Rate 이 높은 부동산을 찾는 것이 좋다고 말을 할 수 없습니다. 구입하려는 부동산에 거주하고 있는 세입자 또는 사업을 하고 있는 세입자의 크레딧에 따라서 Cap Rate 이 달라지게 됩니다.

만일, 구입하고자 하는 부동산에 스타벅스 커피숍 같은 건실한 사업체가 있다면 Cap Rate 은 내려가게 될 것 입니다. 반대로, 같은 부동산에 사업 전망이 확실치 않고 언제 폐업을 할지 모르는 커피숍이 자리를 잡고 있다면 건물주로서는 그 만큼 높은 위험 부담을 감수해야 하기에 Cap Rate 이 상대적으로 높아지게 됩니다. Cap Rate 은 세입자의 크레딧, 건물의 위치, 그리고 지역 상권과 같은 다른 여러 가지 조건들에 의해서 변동이 되기도 합니다.

비슷한 조건의 두 개의 상업용 부동산이라고 해서 두 개의 부동산 매매가격이 같지는 않습니다. 이 경우는 매매가격이 더 높은 부동산은 임대 수입이 더 많거나 건물 유지비용이 더 낮습니다. 임대 수입과 건물 유지비용에 따라서 Cap Rate 이 달라지고 부동산을 구매할 것인지 판매할 것인지에 따라서 Cap Rate 의 사용 방법도 조금 달라지게 됩니다. 부동산을 판매할 때에는 같은 지역 상권에서 최근 3-4개월 안에 매매가 된 비슷한 조건의 3개의 부동산을 찾습니다. 이렇게 찾은 3개의 부동산의 Cap Rate 평균을 구해서 NOI 을 이용하여 부동산의 매매 가격을 예측할 수 있습니다.

예로, 3개의 부동산의 평균 Cap Rate 이 10%이고 NOI 가 6만 불이라고 하면 부동산 가치는 60만 불이 되는 것입니다. 반대로, 부동산을 구매하려는 구매자도 같은 방법으로 부동산의 가치를 평가하게 됩니다. 이와 같이 매물로 나온 상업용 부동산의 가격, NOI, Cap Rate 을 이용하여 매입 가격을 예상 할 수 있습니다. Cap Rate 을 이용한 상업용 부동산의 가치 평가는 보편적인 방법이지만 임대 수입을 창출하는 부동산의 가치는 Cap Rate 과 NOI 이외에도 다른 방법들도 고려하셔야 합니다.

문의: (510) 499-1224 / (925) 322-4507

<안규태 CPA>