모두에게 가능한 아메리카 드림이 본인에게만 가능하지 안다고 여기시는 분들이 간혹 있다. 주택을 구입 할 다운페이먼트가 충분하지 안거나, 현재 직장에서 일 한 경력이 2년이 안되거나, 크레딧 점수가 안 좋다고 생각 하시는 분들은 융자 신청을 못 한다고 생각 하는 경우가 간혹 있다. 많은 사람들이 본인 자신은 융자를 받을 수 없다고 생각하지만 그 반대인 경우가 참 많다. 많은 경우 보로워들은 직장을 방금 바꾼 경우라면 융자를 신청할 수 없다 생각하며, 모든 융자는 적어도 20 퍼센트의 다운페이먼트를 꼭 해야 한다고 생각하며 많은 현금 보유를 꼭 하고 있어야 한다고 생각한다. 부득이한 이유로 포어클로즈를 하였거나 신용 기록이 충분하지 안더라도 융자 신청이 불가능한것은 아니다. 또한 미국시민이 아니더라도 미국안에서 융자를 받아 주택 구입을 할 수 있다. 포어클로져라든가 신용기록이 너무 짧은 경우라도 융자가 불가능 하진 안다.

포어클로즈 기록이 있는 보로워들

포어클로즈를 해 본 경험이 있는 분들은 적어도 7년 간 주택 구매를 할 수 없다고 생각한다. 하지만 이 기록이 신용 조회 상으로는 적어도 7년이 남겠지만 시간이 지날수록 이로인한 영향은 점점 희미해진다. 많은 경우, 포어클로즈는 전체 신용 기록의 한 부분인 관계로 다른 장점들을 이용하여 발란스를 맞출 수 있다. 예를 들면, 소득에 비례한 빚이 낮거나 좋은 신용 기록이 오래 유지 된 기록을 증명하면 융자 받는데 도움이 된다. 포어클로즈 외 다른 모든 사항들이 다 좋은 상태로 신용 기록에 나온다면 신용 점수는 보통 짧게는 2년 안에 서서히 회복할 수 있다. 이런 경우의 보로워들은 일반 융자를 받을 자격은 안 되지만,폴트폴리오 렌더에서 융자를 받을 수 있다.

이런 융자들은 융자를 해 주는 은행이 자체적으로 투자를 하며 다른 금융기관으로 넘기는 것이 아니기 때문에 모든 이익과 동시에 손해도 자체적으로 감수 한다. 이런 관계로 융자 심사 기준이 조금 더 쉬울 수 있다. 이런 융자들의 단점은 융자 기관 자체에서 모든 손해를 감수 하는 대신 더 많은 다운페이먼트와 일반 융자보다 조금 더 높은 이자율을 제시한다. 이런 융자 옵션은 지금의 베이 지역에 적합 하다. 이 지역에서는 렌트는 모자르고 렌트비는 높기 때문에 주택을 구입하는 것이 더 나을때도 있기 때문이다. 그리고 주택 가격과 이자가 계속 오르는 상황에서도 이 폴트폴리오 융자는 일반융자의 자격이 안 됀다면 고를 수 있는 좋은 옵션이다. 또 다른 옵션은 FHA 융자다. 이 옵션은 폴트폴리오 융자 보다 제시하는 다운페이먼트와 이자율이 조금 더 나을 수 있다. 하지만 FHA융자를 받을려면 포어클로즈 후 최소 삼 년이 지나야 한다.

젊은 보로워들

이제 막 사회 생활을 시작한 보로워들은 신용 히스토리와 고용 히스토리가 길지가 안다. 보통 이런 경우는 방금 대학을 졸업하고 취직을 한 사람들에 해당하며 이런 경우 다달이 나가는 모기지는 낼 수 있으나 융자 심사 시 보는 연봉 히스토리가 충분 하지 않다. 많은 경우 크레딧 히스토리도 짧기 때문에 신용 점수 또한 높지 안을 때도 많다.
요즈음의 사회생활에 첫 발을 딛는 사회 초년생 즉 밀레니얼 (millennial)들은 보통 좋은 크레딧 점수와 모든 여건들을 갖추고 있지만 그들의 일한 역사와 연봉을 받은 역사가 2년 미만이라 융자 심사에서 떨어지는 경우가 많다. 이런 보로워들이 만약 크레딧 유니온에 은행 구좌가 있다면 개인적으로 융자 신청에 관해 문의 해 볼수 있다. 하지만 이런 경우는 극소수에 해당하며, 이 밀레니얼들이 주택을 구입할 때 제일 많이 도움이 되는 것은 부모들이 코 사이너 로 융자 신청을 하는 것이다. 그런 다음, 충분한 연봉 히스토리를 쌓은 다음 재융자를 하는 것이 많은 도움이 되는 경우도 있다.

외국인 융자

미국 시민권자나 영주권 보로워들이 아닌 외국인들이 미국에 주택을 구입 하는 것도 가능하다. 많은 경우 미국 내에서 일을 하고 있는 외국인이라면 FHA 융자 신청도 가능하다. 미국 내에서 일을 몇 년 동안 했던 사람이라면 크레딧 히스토리가 있지만 일 한 역사가 일년이 안 됐다면 융자 심사 기관에서 국제 신용 기록을 조회 하거나 영문으로 번역되고 공증받은 본국의 신용 기록을 요구 할 때도 있다. 만약 미국 내에서 일을 하지 안더라도 주택 구입은 가능하다. 단지 본국에서의 신용 기록과 고용 기록, 소득을 증명 할 수 있으면 미국 내 융자를 받을 수 있다.

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<이은정/모기지 월드>