융자를 해본 사람들은 임파운드 어카운트(Impound Account) 또는 에스크로 어카운트(Escrow Account) 라는 단어를 한번은 들어 보았을 것이다. 주로 융자 전문인들이 손님들에게 물어 보는 단어로써 재산세(Property Tax)와 화재 보험비를 미리 은행에 어카운트를 만들어 놓는 것을 말한다.

좀더 자세히 설명을 하자면, 재산세(Property Tax)는 1년에 2번(상반기 마감일은 11월1일부터 12월 10일까지, 하번기 마감일은 2월 1일부터 4월 10일까지)을 내야 하고 화재 보험은 보통 1년 보험비를 보험 회사에 내야 한다. 그러데 재산세(Property Tax)를 1년에 2회 나누어 내면 한꺼번에 목돈이 나가게 된다. 보통 주택 가격의 약1.25% 정도가 재산세로 책정이 되므로 800,000 달러 가격의 주택을 소유하고 있다면 재산세로 1년에 10,000 달러를 내게 된다는 뜻이다. 그럼 2회로 나누어 지불한다 해도 1회에 5,000달러라는 목돈이 나가게 되는 것이다. 또한 화재 보험도 집 가격이나 여러가지 상황에 따라 그 보험비도 다르지만 대부분의 경우 많은 금액이 한꺼번에 지출하게 된다. 이렇게 페이먼트가 부담이 될수도 있고 또한 매달 내는 페이먼트가 아니기 때문에 제때에 맞추어서 페이먼트를 하여야 하므로 귀찮게 여기는 사람들이 많이 있다.

이러한 사람들을 위해서 있는 것이 바로 임파운드 또는 에스크로 어카운트라는 것이다. 사실 이 어카운트는 손님이 재산세와 화재 보험비를 내지 못했을 경우 은행을 보호하는 차원에서 생긴 어카운트인데 이러한 방법을 원하는 손님 입장에서 보았을 경우에도 이점이 있으므로 양쪽 모두를 위한 프로그램이라고 말 할 수도 있겠다.

에스크로 어카운트란 모기지 페이먼트를 제외한 집에 대한 페이먼트인 재산세와 화재 보험을 1년을 기간으로 정했을 경우, 1달치 페이먼트를 계산하여 그 금액을 모기지 페이먼트를 낼 때 함께 내면서 매달 은행에 재산세와 화재 보험을 저축해 놓는 어카운트를 말한다. 융자를 받을 때에 셋업이 되는 이 어카운트는, 선택했을 경우, 재산세 마감 날짜에 따라 다르지만, 일단 2개월에서 8개월까지 미리 재산세와 화재 보험비를 비축해 놓고 시작을 한다. 예를 들어 실제 숫자로 설명을 하자면, 위에서 말한 800,000 달러 주택의 재산세는 1년에 약 10,000 달러 이므로 한달에는 12달로 나눈 금액인 833 달러 정도가 된다. 화재 보험도 주택에 따라 다르지만 한달에 약 100 달러 정도를 본다면, 2달치는 933 달러 곱하기 2인 1,866 달러를 미리 에스크로 어카운트에 저축해 놓고 매달 모기지 페이먼트에는 833 달러와 100 달러가 더해진 페이먼트를 내서 이 어카운트에 모아 놓았다가 재산세와 보험비를 지불해야 되는 기간이 되면 은행에서 비축해 놓은 재산세와 보험비를 손님대신 지불하게 된다.

은행에서는 에스크로 어카운트를 어떻게 운영하는지 살펴보면, 은행에서는 1년마다 재산세와 보험비를 재조정하게 된다. 지난해를 기준으로 혹시 매달 비축해 놓았던 재산세의 금액이 부족했거나 아니면 그 동안 집 가격이 많이 올라 재산세가 조정이 되었을 경우를 대비해 매년 에스크로 어카운트에 들어가는 금액을 재조정하게 된다. 그러므로 간혹 고정 이자율을 가지고 있는데 왜 페이먼트가 매년 바뀌느냐고 물어 오시는 분들의 대부분 경우가 이 에스크로 금액이 재조정되어서 그런 경우가 많다.

위에서 설명한 경우는 손님이 선택을 해서 임파운드 어카운트를 하는 경우를 말하고 있지만 만약 융자 금액이 집 가격의 80%(Loan to Value)를 넘게 되면 은행에서는 무조건 에스크로 어카운트를 열게 한다. 또한 FHA 융자나 VA 융자일 경우에도 선택의 여지가 없을 수 있다.

주의해야 할 점 하나는 에스크로 어카운트를 가지고 있는 상황에서 재융자를 하게 되면, 은행마다 환불 방침이 다르므로 상황을 알아보아야 한다. 대부분의 경우, 은행에서는 재융자가 끝나고 나서 남은 금액을 환불하는 방침을 많이 쓰기 때문에, 재산세의 마감 날짜에 근접했을 경우, 현 은행에 재산세가 비축되어 있음에도 불구하고, 재융자를 끝내기 위해 재산세를 다시 내고 (재융자가 끝날 당시에 재산세가 마감이면 반드시 지불해야 함), 은행에서 환불 받는 경우가 흔하다.

그리고 ‘에스크로’라는 단어 자체는 사실 제 3자의 뜻을 포함하고 있어서 가끔은 에스크로 일을 대행해 주고 있는 에스크로 회사와도 혼돈하는 경우도 있는데, 여기서 에스크로 어카운트(Escrow Account)라고 하는 것은 에스크로 회사와는 상관이 없이 은행(Lender)에서 따로 재산세와 보험료를 적립하고 있다는 개념에서 에스크로라는 단어를 쓰는 것이지 실제로 에스크로 회사에서 이 자금을 가지고 있는 것은 아니다.
(408)202-5554

<김은미/ Loan Officer, Mortgage World,>