모기지 융자를 받을 때 은행에서 중요하게 고려하는 요소 중의 하나가 바로 크레딧 리포트이다. 그렇다면 크레딧 리포트의 어떤 내용들이 융자에 영향을 주는 것일까?

첫번째로는 크레딧 점수이다. 은행에서는 대표적인 신용기록 조회기관인 Experian, Equifax, TransUnion 의 각각의 점수 중 중간점수를 기준으로 심사한다. 일반융자를 받기 위해서는 적어도 620점은 되어야 하고, 740점 이상이면 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다. 일반 FHA 융자의 경우에는 580점 이상이면 융자가 가능하다. 반면 점보융자인 경우에는 일반융자에 비해 높은 신용점수를 요구한다. 일반적으로 680에서 700이상을 요구한다.

두번째로는 크레딧을 얼마나 오래동안 유지하고 있었는지, 그리고 몇개의 크레딧 어카운트가 오픈되어 있는지를 확인한다. 특히 점보융자인 경우에는 일반적으로 최소 3개의 크레딧 어카운트가 오픈 되어 있고 그 중 1개 이상은 24개월 이상 유지되고 있어야 한다. 그렇지만 이런 규정은 은행마다 조금씩 차이가 있다.

반면 일반융자의 경우에는 크레딧 유지 기간이나 크레딧 어카운트 숫자에 대해 특별히 제한을 두고 있지는 않지만, 융자심사시 고려되는 다른 요소들, 즉 DTI, LTV의 수준에 따라 융자 가능여부가 달라 질 수 있다. 즉 DTI(소득대비 부채비율)나 LTV(주택담보 대출비율)가 낮은 경우에는 크레딧 리포트상에 어카운트가 1개 밖에 없어도 융자가 가능할 수 있지만, DTI나 LTV가 높은 경우에는 크레딧 유지기간이 짧고 오픈된 어카운트의 숫자가 적은 경우 융자가 불가능한 경우도 발생한다.

따라서 일반융자의 경우에는 단순히 어카운트 기간과 숫자로만 판단되는 것이 아니라 여러 요소들을 종합적으로 판단하여 융자가능여부가 결정된다고 보면 된다. 한편 크레딧 유지 기간이 짧아 크레딧 점수가 나오지 않거나 혹은 오픈된 어카운트가 없는 경우 렌트비, Utility Bill (가스비, 전기비등), 자동차 보험료, 휴대폰비용등과 같이 12개월이상 지속적으로 지불한 비용내역으로 크레딧 어카운트를 대체하여 융자가 가능하도록 하는 프로그램도 있다.

다음으로는 크레딧 리포트에 있는 각각의 어카운트에 연체 기록들이 있는지 , Collection, Judgement, Tax Lien등의 기록이 있는지, 숏세일이나 파산, 주택차압등과 같은 공공기록등이 있는지 확인한다. 연체 기록중에서는 모기지 어카운트에서 발생한 연체기록이 가장 중요한데, 일반융자인 경우에는 최근 12개월 안에 60일이상 연체된 모기지 기록이 있는 경우에는 융자가 불가능하다. 점보융자인 경우에는 은행마다 조금 차이가 있지만 일반적으로 24개월 이내에 30일이상 늦은 모기지 기록이 있으면 융자가 불가능하다.

또한 Collection, Judgement,Tax Lien 등의 기록이 있는 경우에는 남아 있는 밸런스를 모두 갚아야 융자가 가능하다. 숏세일, 주택차압, 파산과 같은 공공기록의 경우에는 융자의 종류에 따라 융자 가능 기간에 차이가 있는데 일반 융자인 경우에는 숏세일은 4년, 주택차압은 7년, 파산인 경우에는 4년이 지나야 융자가 가능하다. FHA 융자의 경우에는 이보다 짧은 기간안에 융자가 가능한데 숏세일은 3년, 주택차압은 3년, 파산은 2년이 지나면 융자가 가능하다.

또한 은행에서는 최근 120일 이내에 이루어진 신용조회(Credit Inquiry)기록을 확인하여 크레딧 리포트상에 나와 있지 않는 새로운 어카운트, 즉 새로운 빚이 생겼는지 확인한다.

크레딧 리포트는 융자를 결정하는 중요한 요소이므로 융자를 준비하기 이전에 미리 본인의 크레딧 리포트를 확인해 보는 것이 필요하다. 만약 리포트에 잘못된 기록이 들어가 있다면 크레딧 기관에 이의를 제기하여 바로잡아야 하고, 크레딧 점수를 올리는 것이 필요하다면 시간을 두고 점수를 관리하는 것이 필요하다. 크레딧 교정이나 점수를 올리는 일은 단기간에 이루어지지 않으므로 미리 미리 전문가와의 상담을 통해서 준비하는 것이 필요하다.

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<김현수/모기지 월드>