가주 경제는 최근 수년간 눈부신 성장세를 이뤄 국내적으로는 50개주 가운데 경제 성장률이 5위에 달할 정도로 높아졌고, 전 세계 각국의 경제 규모와 견줘도 국내총생산(GDP) 기준으로 영국을 앞질러 세계 5위의 경제 부국의 반열에 올랐다. 고용 시장 안정과 해외로 나갔던 기업들의 유턴 등에 힘입어 향후 경제 성장세가 계속 이어질 것으로 전망되면서 한때 어두운 그림자를 드리웠던 부동산 경기에 대한 비관론도 많이 사그라든 모습이다.

무엇보다 해외에서 자금 유입이 활발하고, 밀레니얼 세대를 앞세워 새로운 수요층이 꾸준히 시장을 노크하고 있으며, 추가 상승에 대한 기대감이 이어지면서 부동산 시장의 전망도 내년 이후까지는 밝을 것으로 관측되고 있다.

다만 경제 성장에도 불구하고 여전히 부족한 주택 매물과 가격 및 렌트비 상승은 가주 경제에 불균형한 발전 환경을 조성해 성장의 한축을 무너뜨릴 수도 있다는 우려도 제기되고 있다. 가주의 거시 경제와 부동산 시장 전망 그리고 한계를 짚어본다.

■가주 거시 경제 전망 ‘맑음’

가주의 경제 성장률은 전국에서 5위를 차지할 정도로 탄탄한 모양새를 보여주고 있다.

필라델피아 연방은행에 따르면 올해 2월을 기준으로 지난 1년간 가주의 성장률은 4.7%였고 5년전과 비교하면 5.9% 성장한 것으로 나타났다.

전국 평균 2.8%와 비교하면 2배 가까운 성장세를 기록한 것으로 GDP는 물론, 실업률, 임금, 인플레이션, 근무시간 등을 종합적으로 산출한 결과에서 우수한 성적을 과시했다.

무엇보다 중요한 것은 향후 6개월 이내의 경제 성장률 추세를 가늠하는 바로미터인 리딩 인덱스에서도 가주는 좋은 점수를 얻은 것이다. 실제 가주는 앞으로 6개월 동안 경제 성장률이 2.55%로 예측돼 전국에서 9번째로 높을 것으로 예상됐다.

이런 저력을 바탕으로 가주의 경제 규모는 영국을 제치고 세계 5위에 올라섰다. 지난해 가주 전체의 GDP는 3.4% 증가한 2조7,470억달러로 영국의 2조6,250억달러를 넘어 섰는데 2015년 인도와 프랑스를 역전한 데 이어 2년 만에 다시 영국까지 앞지르게 됐다.

가주는 하이테크 기업들이 성장을 견인하며 미국 전체 GDP의 14% 가량을 차지하고 있다.

금융위기의 직격탄을 맞은 뒤 2012년에는 세계 경제 규모 순위에서 10위까지 하락했다가 이후 빠른 회복세를 보였다. 한편 텍사스주는 1조6,960억달러로 11위, 뉴욕주는 1조5,470억달러로 13위, 한국은 1조5,380억달러로 14위를 기록했다.

■ 부동산 시장 지속적 성장 예상

캘리포니아 부동산협회(CAR)에 따르면 지난 10년을 통틀어 현재 남가주의 주택 매매가는 최고 수준을 유지하고 있다.

지난 3월을 기준으로 이전 1년간 8.9% 상승한 남가주의 평균 주택 매매가는 56만4,830달러까지 올랐다. 카운티 별로는 LA가 13.6% 오른 52만8,980달러로 가주 58개 카운티 중 7번째로 비싼 것으로 나타났고 OC는 8.5% 뛴 82만4,450달러까지 올랐다.

전문가들은 매물 부족 현상이 단기간 내 해결되지 않으면서 시장은 성장세를 이어갈 것으로 전망했다. 실제 LA와 OC의 거래량은 각각 5.9%와 5.7% 감소했는데 지난 4년간 연속으로 내림세를 나타낸 효과로 부동산 가격은 올랐던 점이 근거로 제시됐다.

다만 모기지 금리의 최근 상승세는 중장기 관점에서 도전이 될 것으로 보인다. 2012년 3.31%까지 하락했던 모기지 금리는 올해 초까지 4%에 못 미쳤지만 5월 하순에는 4.6%까지 올랐다.

역사적으로 장기간 제로 금리로 모기지 금리 인상에 대한 내성이 생겼다고는 해도 5% 벽을 돌파하면 수요층에서 균열이 생길 것이란 우려가 제기되고 있다.

전국부동산협회(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “1%포인트의 금리 상승은 7~8%의 주택 판매 감소로 이어진다”며 “이런 모기지 금리 상승은 최근의 주택 가격 오름세와 맞물려 첫 주택 구매자에게 타격을 줄 수 있다”고 말했다.

■부동산 시장 변화 관전 포인트

일각에서는 올 하반기부터 공급이 수요를 상당히 따라 잡을 것으로 예상하고 있다.

당장 LA 한인타운에만 굵직한 건축 프로젝트가 40여개에 달한다는 점이 이런 예상을 뒷받침한다. 첫 주택 구매자에게는 희소식이 될 전망이지만 가격은 꾸준히 상승할 것으로 보인다.

지역별 격차도 예상되는데 최근 수년간 가주 서부의 고급 주택가가 가격 상승세를 주도한 점이 그 방증이다. 향후 전망도 비슷하게 전개될 것으로 예상되며 특히 새로운 세법에 따른 세금 감면 효과로 고급 주택 시장에도 변화가 예상된다.

그에 반해 다운타운의 작은 콘도들은 밀레니얼 세대 덕분에 지속적으로 성장할 것으로 관측되고 일각의 버블 경고에도 불구하고 2~3년 간 추가 상승할 것으로 보인다. 교외 지역도 저평가된 부분을 중심으로 완만한 상승이 점쳐진다.

앞서 언급했듯이 밀레니얼 세대는 본격적인 주택 시장의 주도층으로 급부상할 것이다. 이에 따라 거래 금액부터 구입 형태, 선호하는 주택 타입 등에서 큰 변화가 예상된다.

■주택부족, 경제에 악영향 우려

고질적인 문제점으로 지적되고 있는 주택부족 사태가 비단 부동산 시장에 부담이 될 뿐 아니라 가주의 거시경제 전반에도 먹구름을 드리울 수 있다는 지적이다.

비영리재단인 ‘넥스트10’은 갈수록 심화되는 주택난이 노동시장에 불균형을 초래해 경제성장에 타격을 줄 수 있다고 경고한 바 있다.

실제 캘리포니아는 북가주의 실리콘밸리는 물론, 남가주의 실리콘비치를 중심으로 한 테크놀러지 기업들 덕분에 고학력, 고소득의 인력 유입이 가속화되고 있다. 다만 이들이 살기 위해 주택 가격과 렌트비를 올리는 점은 역기능이라는 분석이다.

다시 말해 숙련된 고소득 근로자는 늘고 있지만 주거비를 견디다 못한 비숙련 저소득 근로자가 캘리포니아를 등지고 있다는 것이다. 그 규모만도 2006~2016년 100만명이 넘는 것으로 알려져 있다.

센서스 조사에서 2016년 이후 현재까지 가주의 빈곤층이 2010~2012년 당시보다 99만7,000명 가량 줄었지만 절대적인 빈곤층 숫자는 800만명을 넘어선 것도 경제에 부담이다.

즉, 빈곤층 인구는 최근 수년간 12.5% 줄어 전국에서 13번째 큰 폭으로 감소했지만 빈곤선에 걸린 주민 800만여명은 전국 2,3위인 텍사스와 플로리다를 합한 것보다 많은 규모다.

<류정일 기자>