필자가 융자업을 시작했을 무렵에는 30년 고정 이자율이 두 자리 숫자였다. 거의 계속해서 이자율은 하락세를 보였고, 마침내 3% 아래로 잠시 떨어지면서 바닥을 치더니 약간 올라가서 현재 4%대를 지탱하고 있는 상황이다. 지난 5년간을 그래프로 보면 4%대에서 맴돌고 있는 상황이다.

이자율은 무엇 때문에 움직이는 것일까? 이자율의 움직임에 영향을 주는 것들은 여러가지 요소들이 있어서 한가지 이유 때문에 올라가고 내려가지는 않는다. 물론 때에 따라서는 은행에서 프로모션이 있거나 정책적으로 이자율을 올리거나 내리는 경우가 있으나, 그 경우를 제외하고는 경제 지표들이 영향을 준다고 볼 수 있다. 가장 영향을 많이 주는 지표를 보면, Consumer Confidence (소비자들의 경제에 대한 확신), Retail Sales(소매 매출), Unemployment Rate(실업률), Number of New Jobs (새로운 직장 숫자) 등등 수많은 요소들이 작용을 해서 이자율이 결정이 되기 때문에 마치 Stock 의 움직임과도 같이 어떻게 움직일지 아무도 예측할 수는 없다는 것이다. 다만 경제 학자들이 예측을 하는 것은 현재 많이 내려와 있고 내려갈 만큼 내려 갔으니 올라갈 확률이 아주 크다는 것이다.

융자 신청인들이 알아야 할 것은 이자율은 사실 매일, 어떤 때는 하루에도 여러 번 변할 수가 있고 융자 신청인들의 조건에 따라서 적용되는 이자율이 다르기 때문에 다른 조건을 가지고 있는 이웃집 사람의 이자율이나 같은 직장의 동료가 받는 이자율을 비교할 수는 없다는 것이다. 그렇다면 융자 신청인에게 적용되는 이자율 결정에 영향을 주는 조건들은 무엇인가?

1) 융자 금액에 따라 - 융자금액이 453,100달러(Santa Clara County 1세대 거주 주택) 이하일 경우 그 융자를 Conforming 융자라고 한다. 그리고 그 금액보다 크면 High Balance Conforming 이라 하고 679,650달러 이상일 경우 Jumbo라고 한다. 일반적으로 융자 금액이 클수록 은행에서는 융자 신청인이 부도를 냈을 경우 잃어버리는 손실이 더 크기 때문에 위험 부담이 크고 그래서 이자율이 더 높다.

2) 크레딧에 따라 – 크레딧 조사서를 심사를 하는 이유는 융자 신청인의 지난 역사를 보면서 빚을 갚는 의지력도 보고 또 현재 재정 상태가 어떠한 상황인지도 보는 것이다. 현재 주택을 가지고 있다면 그 은행에 페이먼트를 잘 하고 있는지가 나와 있을 것이며, 현재 가지고 있는 구좌들의 발란스 및 늦은 기록이 나오기 때문에 은행에서 이 신청인에게 융자를 해 주었을 때 자신들의 위험 부담을 측정하게 되는 것이다. 그래서 크레딧 점수가 높으면 그러한 위험 부담이 적은 사람으로 인정이 되어 이자율이 좋아지고 점수가 낮으면 이자율이 올라가거나 아예 융자가 안되는 수도 있다.

3) 수입 증명 여부에 따라 – 월급을 받는 융자 신청인은 별로 상관이 없겠지만 자영업을 하는 융자 신청인 중에는 간혹 세금 보고서를 제출치 못하는 경우가 있다. 한동안 없어졌다가 다시 서서히 부활하고 있는 이 수입 증명하지 않는 프로그램도 역시 은행의 위험 부담이 크기 때문에 이자율이 높다.

4) 프로그램에 따라 – 아주 상식적이지만, 30년 고정과 15년 고정을 비교해 볼 때 30년 고정 프로그램이 이자율이 높다.

5) 비용을 얼마나 부담하는가에 따라 – 같은 프로그램이라 하더라도 융자 신청인에게는 흔히 이자율의 선택이 가능하다. 예를 들어, 비용이 안드는 재융자 No Closing Costs Loan을 할때는 이자율이 Point(융자 fee)를 내고 재융자를 할 때 보다 이자율이 약 0.25% 가량 올라간다. 비용을 이자율을 약간 올림으로 해서 상환 기간 동안 spread를 하는 식이 되는 것이다.

이 외에도 거주 목적에 따라서, 재융자 경우 돈을 꺼내는 여부에 따라서 등등 여러가지 조건들이 영향을 주는데 이 모든 것들이 은행의 위험 부담율에 따라서 그 높고 낮음이 결정된다 할 수 있다. 그러므로 융자 신청을 하는데 있어서 변화 무쌍한 이자율을 이해하고 잡으려는 것보다 가장 좋은 방법은 신뢰할 수 있는 융자 전문인과 상담을 하고 믿고 맡기는 것이 최선이다.

(408)202-5554

<김은미/Loan Officer, Mortgage World>