세법 중에 섹션 1031 이라는 것이 있는데 Like-Kind Exchange 또는 흔히 사용되는 말로 Tax-free Exchange 라고도 합니다. Tax-free exchange 라는 말은 정확하게 'tax free' 가 아니고 'tax deferred' 즉 세금을 오늘 내지 않고 내일로 잠시 미루어주는 것입니다. 부동산을 파실 계획이 있는 분들이 세금을 내지 않는 방법이라 들었다며 기쁜 마음으로 저에게 전화를 주셔서 확인하려 했다가 막상 제 설명을 듣고 실망을 하시는 분들이 계십니다.

부동산을 파는 경우에 매매 가격이 구입 가격보다 높으면 자본 이익 (capital gain)이 발생을 하는데 일반적으로 자본 이익이 발생하는 해에 그에 따른 세금을 내셔야 합니다. 하지만 Like-Kind Exchange 는 기존의 세법에 대한 예외규정으로 상업용 부동산을 팔고 다른 비슷한 상업용 부동산을 다시 사서 계속 사업을 하기 위한 용도로 쓴다면 부동산을 사고 팔 때 생기는 자본 이익에 대한 세금을 연장할 수 있습니다.

쉬운 예를 하나 들어보도록 하겠습니다. 납세자가 산호세에 있는 아파트를 100만 불을 주고 10년 전에 샀다고 가정합니다. 2018년에 같은 산호세 아파트가 150만 불로 시세가 올라서 납세자분은 샌프란시스코에 있는 200만불 짜리의 아파트 구입을 원하십니다. 산호세 아파트를 팔게 되면 50만 불의 자본이익이 생기고 자본이익세율을 포함하여 총 세율이 25% 이라 가정하면 무려 12만 5천불을 세금으로 내야 합니다. 여기에 주정부세금까지 포함하면 더 많은 세금을 내게 될 것입니다. 이번에는 Like-kind Exchange 을 적용해서 두 개의 아파트를 교환해보겠습니다. 이때는 산호세 아파트를 팔 때 생기는 자본 이익 50만 불은 생기지 않게 되며 따라서 그에 따른 세금도 내지 않게 됩니다. 단지 다음해 세금 보고서에 Form 8824와 1031 tax-free exchange 를 보고하게 되면 12만 5천불이라는 세금을 연장하게 됩니다.

이 방법을 사용하면 세금이 연장되는 절세의 효과도 있지만 새로 산 아파트에 자기 자본비율도 함께 올라가게 됩니다. 만약80% 주택 담보 대출 비율 (Loan-to-value ratio)을 사용해서 연기된 세금 12만 5천불을 계약금으로 사용한다면 최대 62만 5천 불짜리 부동산을 하나 더 구입살수도 있습니다.

팔기를 원하는 부동산에서 자본 손실이 생기는 경우는 자본 이익과 마찬가지로 발생하는 해에 인정이 되지 않고 새로 사는 부동산의 장부상 구입 가격을 올리게 됩니다.

위에서 들은 예를 잠깐 빌리자면 산호세의 100만 불을 주고 산 아파트를 80만 불에 팔게 되어서 자본 손실 20만 불이 생기고 샌프란시스코에 200만불 짜리 아파트를 샀다면 장부상 샌프란시스코 아파트의 가격은 220만 불이 되는 것입니다.

1031 교환을 하기 위해서는 몇 가지 조건을 만족해야 합니다. 판매하는 부동산과 구입을 하는 부동산은 모두 투자 목적을 위한 부동산 이어야 합니다.

개인적으로 사용을 하는 주거지, 두 번째 집, 휴가 별장 등은 개인적으로 사용을 하는 부동산이기에 1031 교환을 할 수 없습니다. 같은 종류의 부동산으로 취급 받기 위해서는 부동산의 본성, 목적, 특성 등이 비슷해야 합니다. 부동산의 좋고 나쁨은 관계가 없습니다. 예로 임대를 주는 임대주택은 빈 땅과 같은 분류의 부동산이기에 1031 교환이 가능합니다.

한가지 주의하실 점은 미국에 있는 부동산은 해외에 있는 부동산과 1031 교환이 불가능합니다. 2017년 12월 22일에 통과된 새로운 법안에 의해서 프랜차이즈 라이선스, 비행기, 장비와 같은 개인 동산은 더 이상 1031 교환이 불가능합니다. 공유 재산권자 (tenant in common)는 부동산과 관련이 있기에 계속 1031 교환이 가능합니다. 그리고 1031교환은 6개월 안에 에스크로가 마무리가 되어야 합니다.

문의: (510) 499-1224, (925) 322-4507

<안규태 CPA>