주택을 구입한 적이 있거나 또는 현재 구입하려고 집을 보러 다니는 분들은 한번쯤은 Pre-Approval이란 단어를 들어 봤을 것이다. 대부분의 경우 집을 파는 Seller들은 구입하려는 Buyer의 오퍼를 받을 때에 이미 융자를 알아보고 얼마선까지 융자가 가능하지 알아보고 Pre-Approval letter를 받아서 같이 오퍼와 제출하는 Buyer를 선호하기 때문이다. 이 뜻은 정해진 가격의 범위 안에 포함되어 있는 집에 buyer가 오퍼를 넣었다면 Seller 입장에서는 그 오퍼를 받아들였을 때 Buyer의 융자가 거절 되어서 거래가 무산되는 경우가 적다는 것을 내포하기 때문에 같은 조건의 경우라면 Pre-Approval Letter를 가지고 있는 Buyer에게 우선권을 준다고 보면 된다.

Buyer 입장으로도 주택을 구입하려면 어느 정도 금액의 집을 사야 하는지 먼저 계산을 해 보는 것이 중요하다. 막상 그 금액을 알아보지 않고 무턱대고 집부터 계약을 하게 되면 융자가 안되면 결국을 그 주택을 구입하지 못하는 불상사가 생기기 때문이다.

이 Pre-Approval Letter를 받으려면 먼저 Buyer의 수입과 지출 상태 및 크레딧을 점검을 하게 된다. 수입을 점검한다는 것은 Buyer의 지출과 수입에 대한 비례를 따져 보아야 하는데 이것을 Debt to Income Ratio(DTI)라고 한다. 이 Ratio도 두가지로 나뉘는데 Front Ratio는 Housing Ratio로써 집에 매월 들어가는 모든 지출을 수입을 나누는 비율을 말한다.

집에 들어가는 지출이라 함은 모기지 페이먼트, 한달치 재산세, 한달치 화재 보험료, Condominium 인 경우 Homeowners Association(HOA) Due(한국으로 치면 일종의 관리비 같은 것), 그리고 만약 홈 에퀴티 론이 있으면 에퀴티 페이먼트 등을 말하는데, 이 모든 페이먼트(한달치 분)를 월 수입으로 나누어 봤을 때에 36% 정도를 넘으면 안된다. 그 외에 생활하는데 드는 지출인 자동차 페이먼트, 크레딧 카드 페이먼트 등 크레딧 리포트에 나오는 발란스 있는 모든 Account들의 월 페이먼트를 더한 것이 총 지출로 간주되어 이 총 지출 대비 수입 비율을 Total Debt Ratio 또는 Back End Ratio 라고 하는데, 이 비율은 43%정도를 넘어서면 안된다. 물론 때에 따라서는 다른 조건이 월등히 좋다면, 이 비율은 약간 넘어서도 가능하기도 하다.

이렇게 Ratio에 의해서 융자 금액의 범위가 결정되고 이것에 의해서 최종적으로 살수 있는 집 가격의 범위가 결정된다고 불수 있다.

이렇게 Pre-approval 을 받는 데는 수입 뿐만 아니라 크레딧도 점검을 해 봐야 한다. 융자를 신청하게 되면 크레딧을 점검하게 되는데, 이 때 은행에서 보는 것은 여러가지가 있지만 가장 중요한 것은 크레딧 점수와 빚의 액수이다. 크레딧 점수는 보통 740점 이상이 되어야 좋은 점수라고 말한다. 이 점수는 약 350점에서부터 850점까지 이르는 점수로 늦은 기록이 없고 크레딧

구좌를 열어서 페이먼트를 꼬박 꼬박 늦지 않게 지불하는 지불 습관이 좋을수록 점수가 높다. 또한 크레딧 한도의 30% 미만 발란스를 넘지 않을 때에 점수가 좋다. 크레딧이 Pre-Approval 에 영향을 미치는 한도는 이처럼 점수와 빚의 액수이다. 점수가 높을수록 빚이 적을수록 융자의 승인을 받는 확률이 높기 때문이다. 또한 위에서도 설명 했듯이 크레딧 리포트에 나오는 모든 월 페이먼트는 모두 합산되어 집에 들어가는 총 지출과 함께 수입으로 나눈 비율이 Back End Ratio를 결정하기 때문에 빚이 많으면 그 만큼 받을 수 있는 융자 금액이 줄어 드는 것이 된다. 그러므로 주택 구입을 계획하고 있다면 미리 크레딧 빚을 갚을 수 있는 것은 갚아서 빚을 줄이는 것도 현명하다.

이렇게 Pre-Approval Letter를 받기 위해서는 수입과 크레딧을 미리 조회 해서 내가 얼마 만큼의 주택을 구입할 수 있는지 알아보는 것이 Seller’s Market인 현 주택 구입 마켓에서 필수라고 하겠다. 한가지 주의해야 할 점은 이 Pre-Approval Letter를 받았다고 해서 무조건 융자가 100% 보장된다는 뜻은 아니고 이외에도 집 감정서와 등기 서류 등 추가적으로 담보물에 관한 점검을 해야만 실제로 융자가 확실히 되는지 알 수 있다. 예를 들어, 만약 생각지도 못한 것이 집의 소유권(Title)이나 아니면 집 감정하는 과정에서 문제가 생긴다면 이것은 Buyer의 문제가 아닐지라도 융자를 받는데 걸림돌이 될 수가 있기 때문이다.

그렇지만 모든 부분에서 문제가 없다고 가정했을 때에는 최소한 Pre-approval Letter를 미리 받아 놓고 집을 알아보시는 것이 더 안전하고 원하시는 집을 사실 기회가 많으므로 권장을 하는 바이다.

(408)202-5554

<김은미 융자/모기지 월드>