휴가 별장, 임대주택, 투자 주택, 또는 은퇴 후에 살아갈 주거지로 사용하기 위해서 두 번째 주택 구입을 하는 납세자들이 많이 있습니다. 미국 세법은 두 번째 주택의 구입을 장려 하기하기 위해서 여러 세금 공제를 제공하고 있는데 주택을 임대를 했을 경우에 적용되는 여러가지 세법에 대해서 설명을 하도록 하겠습니다. 기본적으로 주택을 임대할 때는 연중에 얼마 동안 임대를 하고 얼마 동안을 개인적으로 사용하느냐에 따라서 적용되는 세법이 달라집니다. 여기서 기억을 하셔야 하는 임대 기간은 14일입니다.

두 번째 주택을 14일 이상 임대를 하지 않는다면 주택을 임대 해서 벌어들이는 임대 수입은 국세청에 보고할 필요가 없습니다. 하루에 천불씩 임대료를 받고 14일을 임대하여 14,000불의 임대 수입이 생긴다 해도 14일 이상을 임대하지만 않으면 과세수입으로 국세청에 보고 하지 않아도 됩니다.

동시에 두 번째 주택은 개인 주택으로 구분을 할 수 있어서 모기지 이자 와 재산세는 계속 개인 세금 보고에서 공제를 받을 수 있습니다. 하지만 15일 이상을 임대를 주고 최대 14일까지 또는 임대를 준 기간의 10% 미만을 개인적으로 사용한다면 두 번째 주택은 더 이상 개인적인 주택이 아닌 임대주택으로 구분이 됩니다.

종종 임대 주택을 소유하고 있는 납세자들이 어떤 비용들이 세금공제가 되는지 알고 싶다고 질문을 합니다. 이 질문에 가장 쉬운 대답은 세법상 임대 주택은 다른 어느 사업과 마찬가지로 똑같이 사업으로 취급을 합니다. 따라서, 임대 주택을 운영하기 위해서 들어가는 모든 비용은 세금 공제가 됩니다. 모기지 이자, 재산세, 건물에 관련된 각종 보험, 임대 주택 관리자에게 지급되는 비용, 전기와 수도세, 그리고 각종 수리비용 등 전부 세금 공제가 됩니다. 그리고 임대 주택으로써 25,000불까지의 손해가 세금 공제가 됩니다.

임대 주택으로 인정을 받기 위해서는 개인적으로 일년에 14일 이상을 사용하면 안 되는데 보수 공사를 위한 기간은 제외가 됩니다. 따라서 임대 주택을 리모델링을 위해서 한 달을 추가로 개인적으로 사용을 했어도 14일안에 포함이 안되기 때문에 임대주택으로 인정을 받을 수 있습니다. 이 기간 동안 개인적으로 사용을 하지 않았다는 것을 증명하기 위해서 공사 관련 영수증을 꼭 보관하셔야 합니다.

임대를 주면서 14일 이상을 개인적으로 사용하거나 임대를 준 기간의 10% 이상을 개인적으로 사용하면 더 이상 임대주택으로서의 세금 공제를 받을 수 없습니다. 소유주의 배우자를 포함하여 형제 자매, 부모, 조부모, 자녀, 손주들이 사용을 하면 개인적으로 사용한 것으로 구분이 됩니다. 만일 개인적으로 사용할 수 있는 14일안에 포함을 시키지 않기 위해선 공정한 임대료를 받아야 합니다.

주거지를 판매를 할 때 자본 이익금 공제 액수는 독신은 25만불/ 부부는 50만 불입니다. 주거지 자본 이익금 공제는 두 번째 주거지에는 적용이 되지 않습니다. 주거지가 아닌 주택을 매매하는 경우에는 자본 이익금에 관해서 세금을 내야 합니다. 매매를 하기 전에 두 번째 주택을 주거지로 전환을 할 수 있습니다. 지난 5년 동안에 2년 이상을 주거지로 사용을 하면 주거지 자본 이익금 공제를 적용하여 세금 공제를 받을 수도 있습니다. 하지만 매매 전에 주거지로 전환하여 세금 공제를 받는 것이 2009년 후부터는 쉽지가 않습니다.

두 번째 주택을 매매 전에 주거지로 전환하여 매매를 하면 세금 공제를 받을 수는 있지만 2009년 이후로 주거지로 사용하지 않은 기간 동안의 세금은 내야 합니다. 다른 말로 2009년 이후로 주거지로 사용한 기간과 그렇지 않은 기간을 따져서 퍼센티지로 주거지 이익금 공제를 받을 수 있게 세법이 바뀌었다는 것입니다. 예로, 부부가 2000년에 주택을 구입해서 임대 주택으로 사용하다가 2016년에 주거지로 바꾸고 2018년에 매매를 하였다면 주거지 자본 이익 공제50만불 중에 15만 불만 공제 할 수 있습니다.

문의: (510) 499-1224, (925) 322-4507

<안규태 CPA>