이자율이 높아질 때는 주택 소유자들이 재융자를 못 한다고 생각하지만, 이자율이 올라감에도 꼭 재융자를 해야하는 경우가 있으며 현재의 모기지 이자율보다 조금 더 높은 이자율을 낸다고 해도 재융자를 해야 하는 좋은 이유들이 있다. 보통 이자율이 높으면 재융자를 못한다고 생각하지만, 이자율이 한 개인의 판단을 가늠하기 보다 주택 소유자들이 먼저 생각해야 할 것은 모기지를 얼마간의 시간동안 갚을 것이며 지금의 부동산을 어느 기간동안 소유 하고 있을지에 맞추어 재융자를 해야 한다. 다음의 내용은 이자율이 오름에도 재융자를 해야 하는 여섯 가지 이유들이다.

1. 더 낮은 이자율과 모기지 페이먼트

매우 낮은 이자율을 가지고 있지 안는 한, 지금 가지고 있는 이자율보다 낮은 이자율로 재융자 할 수 있는 기회는 지금이다. 현재 이자율이 4 퍼센트 에서 5 퍼센트이기 때문에 아직은 이율들이 높지안은 편이며, 이자율 상승이 이어질 때는 이자율이 떨어 질 때까지 기다려 집을 구입하는 것보다 좋은 주택을 찿았다면 지금 구입을 한 다음 이자율이 더 내려갈 경우 재융자를 하는 것이 좋다.

이자율은 언제나 변화가 있지만 마음에 드는 주택은 놓칠 경우 똑같은 주택을 찿기 힘들기 때문이다. 재융자를 고려 할 땐 내야 하는 비용 또한 고려 해야한다. 만약 새 모기지에 드는 비용이5000불이며, 매달 이자에 대한 이익이 200불이라고 가정하면 여기에 대한 이익을 받는 회수 기간은 25개월 후가 됩니다. 만약 위의 부동산을 10년안에 팔 계획이라면 위의 예로 가는것이 좋지만, 2년안에 팔 계획이라면 재융자를 할 필요가 없다. 무조건 낮은 이자율만 찿아 매 번 재융자 하는 것의 위험한 점은 페이먼트 기간을 늘리는 것이므로, 이자율이 상승할 때도 모든 조건을 따져 봐 본인에게 유리한 계산이 나오면 재융자를 하여야 한다.

2. 고정이자와 페이먼트

모든 모기지 상품들은 처음 몇 년간의 이자가 고정이나 변동으로 되어있다. 고정이자는 변화가 없으나, 변동이자는 시간이 지나면 이자율의 변화가 있다. 변동이자 중에도 하이브리드라 불리는 상품은 3년, 5년, 7년, 혹은 10년 후 이자가 변동으로 가는 페이먼트 옵션도 있다. 변동이자 혹은 ARM이라 불리는 융자 상품들은 매 월의 모기지 페이먼트의 변화가 있다. 보통 변동이자 융자 상품들은 한정기간 동안 이자율이 고정된 후 이 기간후의 이자율은 변동으로 가는 경우가 많으며, 고정이자보다 더 많은 페이먼트를 할 수도 있는 위험이 있다. 변동이자 기간으로 곧 바뀌지만 주택을 오래 소유 할 계획이라면 재융자를 통하여 고정으로 바꾸는 것도 하나의 방법이다.

3. 모기지 보험 삭제

모기지 보험은 만약 대출을 받은 사람이 모기지를 못 갚을 경우, 대출 은행을 보호 하기 위하여 모기지 페이먼트 외 내는 것이며, 보통 다운 페이먼트가 20 퍼센트 미만이거나 에퀴티다 20 퍼센트 미만일 때 모기지 보험(PMI)을 내야 한다 (VA 융자 제외). 어떤 융자 상품들은 에퀴티가 80 퍼센트가 되거나 융자를 어느 정도 갚으면 모기지 보험을 더 이상 지불하지 안아도 되느 반면, 어떤 융자 상품들은 집을 팔거나 재융자를 하지 안는 한 융자 기간이 끝날때까지 지불하여야 하는 것도 있다. 이런 경우 집의 에퀴티가 80 퍼센트 이면 모기지 보험이 들어 간 융자를 일반 융자로 재융자 하여 모기지 보험을 내지 안는 것이 더 적합하다.

4. 융자 차용자 (Borrower) 삭제

융자 서류 안에 차용인 (borrower)으로 포함 되어 있는 이름들은 매 달 모기지 페이먼트를 이행 항 책임이 있읍니다. 만약 부부가 이혼을 하여 누구 하나가 해당 주택에서 거주을 안 하는 상태라도 융자 서류 안에 Borrower로 이름이 있다면 채무 이행의 책임이 있다. 어떠한 경우라도 대출 은행 입장에서는 서류 상에 있는 이름들을 삭제하거나 더 할 의무가 없다. 이런 경우 대출 서류에 두 명의 이름이 있음에도 불구하고 한 사람만이 채무의 책임을 져야 한다면 이자율이 올라도 재융자를 하여 이혼한 배우자의 이름을 융자 서류에서 삭제 한다. 만약 현재 리벌스 모기지(HECM)를 가지고 있는 상태에서 결혼을 했다면 재융자를 통하여 배우자의 이름을 융자 서류에 더 하는 것이 좋다. 이렇게 하면 만약의 경우 불행한 일이 발생할 경우 이 배우자는 현재의 집에 머물 수 있다.

5. 현금 이용

에퀴티가 많은 경우 재융자를 통해 현금을 마련 할 수 있다. 이 현금은 집을 리마들링 혹은 고치거나, 메디칼, 학비 혹은 비지니스를 더 확장 시키는 용도로도 쓸 수 있다.

6. 투자용 현금 마련

주택 가격의 상승은 재융자를 통한 현금을 이용 해 다른 자산에 투자 할 기회를 만들어 준다. 만약 주택에 오래 거주할 목적이며 에퀴티가 많다면 이 에퀴티를 이용하여 다른 곳에 투자하여 이익을 얻는 것도 좋은 투자 방법이 될 수 있다.
W. 408-736-8800
C. 408-636-3304

<이은정 융자 /모기지 월드>