1980년에 Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA)라는 법이 국회에 의해서 통과가 됩니다. 그전에는 외국인의 한하여 자본 이익 세금을 내지 않았지만 1981년 이후 미국에 있는 부동산이 사고 팔릴 때 외국인인지에 관계없이 모든 부동산 거래에 세금이 부과되게 됩니다.

미국에 거주하고 있는 납세자는 개인세금보고 시 연방 소득세에다가 자본 이득세를 추가로 내야 합니다. 외국인의 경우는 대부분 자본 이득세를 내지 않지만 부동산의 경우는 예외로 미국거주와 똑같이 자본 이득 세금을 내야 합니다.

FIRPTA은 외국인이 미국에 있는 부동산을 매각을 할 때 세금을 받기 위해서 적용되는 세법입니다. 세율은 일반적인 자본 이득세율이 적용이 되며 부동산 구매자가 지급해야 하는 총 매매 가격의 10%를 세금으로 원천 징수하게 됩니다. 외국인으로부터의 세금을 확실히 받기 위해서 FIRPTA는 부동산을 사는 사람에게 10% 세금을 원천 징수하도록 요구하고 있습니다.

원천징수를 하는 10% 세금을 낮추거나 내지 않기 위해서는 부동산을 파는 사람이 매매가 이루어지기 전에 국세청에서 미리 허락을 받아야 하고 국세청에서는 그러한 요청을 경우에 따라서 허락해줍니다. 판매자는 국세청에 폼8288-B를 작성하여 매매가 끝나기 전에 신청을 하면 국세청은 구입자에게 얼마의 세율을 적용하라고 정확하게 서류로 통보를 하게 됩니다.

자본이득금은 판매가에서 구매가를 뺀 것을 말합니다. 만일 매매가 되는 부동산이 감가삼각을 하였다면 판매가에서 감가 삼각비용을 공제한 장부상의 구매가 (adjusted basis)를 적용하게 됩니다.

외국인에게 적용되는 세율은 일반적으로 미국 납세자에게 적용되는 세율을 사용하게 되지만 미국 납세자에게 허용되는 여러 가지 세금 공제 항목들은 사용을 할 수 없습니다. 외국 주식회사의 경우도 일반적으로 미국에 있는 주식회사에 적용되는 세율을 적용 받습니다.

미국에서 부동산을 구입하는 납세자는 매매가격의 10%을 원천 징수하여 국세청에 대신 납부하도록 되어 있지만 여기에는 4가지의 예외규정이 있지요. 첫 번째는, 주택으로 사용하기 위해서 구입하는 부동산의 매매가격이 30만불 이하일 경우; 두 번째는, 구입자가 판매자에게서 판매자가 외국인이 아니라는 서류를 받을 경우; 세 번째로, 상장되지 않은 주식회사의 지분을 매매할 경우 주식회사에게서 선언서를 받을 경우; 네 번째로,주식 상장이 되어 있는 회사의 주식을 매매할 경우입니다.

2018년 현재 자본 이익에 관한 세율은 다음과 같습니다. 15% 이하의 연방 소득 세율을 적용 받는 납세자는 0%; 25%에서 35% 연방 소득 세율을 적용 받는 납세자는 15%; 39.6% 연방 소득 세율을 적용 받는 납세자는 20%입니다. 주식회사는 자본 이익 소득이 따로 없고 주식회사 소득 세율을 적용 받습니다. 2017년까지는 주식회사를 설립하여 부동산을 매매하게 되면 개인으로 부동산을 매매하는 것보다 더 많은 세금을 냈었기에 외국인이 부동산을 소유할 때는 주식회사보단 개인으로 소유하는 것이 절세를 하는 방법이었습니다. 하지만 2018년부터는 세법 개혁으로 주식회사 세율이 21%로 고정이 되었습니다. 따라서주식회사 세율과 납세자 개인 세율을 비교하여 절세의 방법을 찾으셔야 합니다.

다른 방법은 요즘 인기가 많은 유한 책임 회사 (LLC)를 설립하는 것입니다. 유한 책임 회사는 회사 차원에서 세금을 내지 않고 각각의 개인멤버들이 개개인의 세율에 따라서 세금을 내기 때문에 이 또한 절세를 할 수 있습니다. 개인으로 부동산을 소유하는 것이나 유한 책임 회사를 설립하여 부동산을 소유하는 것이나 별다른 세금의 차이가 없다면 유한 책임 회사를 설립해서 부동산을 소유해야 하는 이유는 무엇일까요? 그것은 무슨 일이 생기면 고소부터 하는 미국의 문화 때문입니다. 개인은 자기의 재산에 무한 책임을 져야 하지만 유한 책임 회사를 설립하면 유한 책임 회사에 속하지 않은 다른 개인재산을 보호할 수 있기 때문입니다.

문의: (510) 499-1224 / (925) 322-4507

<안규태 CPA>