국세청이 정한 부동산 할부판매를 정의를 내린다면 다음과 같습니다. 부동산 매매가 이루어지는 해에 모든 대금을 받지 않고 최소한 한번 이상의 대금을 그 다음해에 받는 경우를 말합니다.

할부 판매는 매매가 이루어진 해의 세금보고 마감일전까지 다른 방법으로 세금 보고 (Elect-out)를 한다고 보고 하지 않는 한 국세청에서 정해준 할부 방법 (Installment Method)으로 세금 보고를 해야 합니다. 할부판매를 이용한 세금 보고 방법이 모든 매매에 적용되지는 않습니다.

재고 물품, 주식, 증권 주식과 같은 매매는 할부 방법을 이용해서 세금 보고 할 수 없습니다. 감가 삼각 비용으로 절세의 혜택을 받은 부동산의 매매는 감가 삼각 수입부분 (Depreciation recapture income) 은 부동산이 매매되는 해에 수입으로 보고를 해야 합니다.

할부판매 수입은 일반적으로 매매가격에서 수정 원가 (Adjusted basis)의 차이가 됩니다. 매매가격은 구입자에게서 받은 현금과 부동산, 구입자가 지불한 매매 비용, 구입자가 지불하는 매매부동산의 융자금 등이 포함이 됩니다.

할부판매를 이용하면 매년 구입자에게서 받거나 받은 것으로 가정이 되는 할부금만큼 수입으로 보고하게 됩니다. 매달 받는 할부금은 판매자의 수정 원가가 포함이 되어 있는데 이 부분은 수입으로 보고 하지 않습니다.

세금 보고 할 때에는 폼 4797(sales of business property), 폼 6252 (Installment Sale Income), 스케줄 D (Capital gains and losses) 을 사용을 합니다. 할부금에 대한 이자 수입도 보고를 해야 합니다. 할부 판매 계약서에 적당한 이자율을 포함하고 있지 않으면 구입자에게서 매달 받는 할부금에 이자가 포함된 것으로 국세청에 의해서 재구분이 될 수도 있습니다.

부동산 할부 판매를 하게 되면 구입자가 매번 지급하는 대금을 세 가지로 구분을 해야 합니다. 첫째는 판매에서 발생된 자본 이익입니다. 이 부분은 자본 소득 과세율로 세금을 내야 합니다.

두 번째는 판매자의 원가 반환부분입니다. 원가 반환에 해당하는 부분은 세금을 내지 않습니다. 세 번째는 이자부분으로 개인 소득 세율로 세금을 내게 됩니다.

예를 들어보겠습니다. 10년 전에 40만 불을 주고 산 부동산을 100만 불에 판매자가 구매자에게 직접 부동산 할부 판매를 합니다. 구매자는 10만 불을 계약금으로 지급을 하고 나머지 90만 불은 매년 10만 불씩 9년에 걸쳐서 지급하기로 하고 이자는 5% 지급 계약을 합니다. 판매자가 매년 10만 불씩 받은 대금의 60%은 판매에서 발생된 자본 이익금이 되고 나머지 40%는 판매자의 원가 반환에 해당이 됩니다. 따라서, 판매자가 매년 10만 불씩 지급을 받게 될 대마다 6만 불에 대한 자본 이익 세금과 매년 받는 이자 5만 불에 대해서는 개인 소득 세율로 세금을 내야 합니다.

이에 대한 세금은 매년 6만 불에 대한 장기 자본 세율 15% 적용하여 9천불을 내야하고 이자 5만 불은 개인 소득 세율 25%을 적용하여 세금 1만2천5백 불을 지급하게 됩니다. 부동산 할부 판매를 하게 되면 자본 이익금에 대한 세금과 이자에 대한 개인 소득을 매년 지금을 하겠지만 10년 동안 세금 공제 후 받는 금액은 총 128만 5천불이 됩니다.

같은 예를 부동산 할부 판매가 아닌 일시불로 지급을 받는다면 판매자의 자본 이익금은 60만 불이 되고 60만 불에 대한 자본 이익 세금을 내야 합니다. 장기 자본 세율 15%을 적용하면 9만 불을 부동산을 판매와 동시에 한꺼번에 내야 하므로 세금을 공제하고 나면 91만 불이 남게 됩니다.

부동산 할부 판매는 모든 납세자를 위한 방법이 아닙니다. 하지만, 상황에 따라서 이득을 얻을 수 있으니 어떤 방법이 절세의 방법인지 공인 회계사와 상의를 하시기 바랍니다.

문의: (510) 499-1224(925) 322-4507
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<안규태 CPA>