모기지를 얻을 계획이라면 신중해야 한다. 대출을 받으면 앞으로 30년간 원금과 이자를 갚는데 온 힘을 써야하기 때문에 대출을 받기 전에 앞으로 본인이 정확히 어떤 상황에 처하게 될지 알아야 한다. 본인이 받을 모기지를 정확하게 파악하지 못한 채 주택소유주가 된다면 두고두고 어려움을 겪게 될 수 있다. 다음 6가지 질문에 스스로 명확하게 답을 할 수 없다면 모기지 계약서에 사인하면 안 된다.

■금리는 얼마인가?

모기지 대출자의 3분의 1은 본인이 내는 이자율이 얼마인지도 모른다고 한다. 이건 심각한 문제다. 금리는 본인이 매달 내는 페이먼트의 크기를 좌지우지하는 가장 중요한 요소다.

만약 31만8,000달러를 4.23% 금리로 대출 받았다면 월 페이먼트는 1,561달러로 전체 대출 규모는 30년간 이자를 합해 56만1,833달러가 된다.

그러나 이자율이 4%로 낮다고 가정하면 다른 얘기가 된다. 월 페이먼트는 1,518달러로 연간 516달러를 절약할 수 있게 되고 전체 대출 규모도 54만6,545달러로 1만5,000달러 가량 절약할 수 있게 된다. 반면 금리가 4.5%가 되면 연간 600달러, 전체 1만8,000달러 더 부담이 늘게 되는 식이다. 낮은 이자율의 차이가 갖가지 비용과 더해져 큰 부담 또는 절약이 되는 셈으로 본인의 이자율이 전국 평균보다 높으면 원인을 파악해 대처해야 한다. 본인의 크레딧 점수가 나빠진 것이 이유가 아니라면 더 저렴한 은행을 찾는 것이 현명하다.

■금리는 변동하나?

변동금리 모기지(ARM)는 2008년 금융위기의 주범 중 하나로 꼽힌다. 대출자들이 모기지 이자율이 바뀔 수 있다는 점을 인식 및 대비하지 못해 수많은 지급불능 사태를 낳았다.

반대로 고정금리 모기지는 약정된 기간 내에 이자율이 변치 않고 그대로 유지된다. 반면 ARM은 시중금리 변화에 따라 변동되는데 이게 반드시 나쁜 것만은 아닌 이유가 처음에는 고정금리 모기지보다 대개 금리 조건이 좋기 때문이다.

또 거시경제 상황이 나아지고 시장금리 동향이 낮아질 것으로 생각되면 선택하는 것도 나쁘지 않다. 그러나 반대급부로 금리가 오를 가능성도 동시에 지니고 있기 때문에 이를 감당할 자신이 없다면 애초에 포기하는 편이 낫다.

ARM은 어떻게 계약되나? 은행을 비롯한 렌더는 대출자에게 언제 금리가 바뀌는지 알려야 한다. 대개 첫 5~7년간은 최초 금리가 적용되는 경우가 많은데 어떤 방식으로 금리가 변동되는지도 공개해야 한다.

■포인트를 지불하나?

모기지를 받을 때 이자율을 낮출 수 있는 방법으로 디스카운트 포인트를 지불할 수 있다. 포인트는 통상 모기지 금액의 1%가 정가로 모기지 10만달러당 1,000달러가 1포인트가 된다. 즉, 31만8,000달러 모기지를 받는 경우에는 1포인트를 지불하는데 3,180달러가 필요하다.

1포인트는 모기지 금리를 0.25% 디스카운트해 준다. 31만8,000달러를 4.23% 금리로 대출 받은 이가 3,180달러를 들여 1포인트를 미리 구입하면 금리는 3.98%로 낮아진다.

이 경우 월 페이먼트는 1,561달러에서 1,515달러로 줄고 1년으로 따지면 552달러가 절약된다. 결국 3,180달러를 투자해 금리를 낮추면서 6년도 안 돼 본전을 되찾고 남은 기간은 낮은 금리를 유지하게 되는 셈법이다.

■클로징 비용은 얼마인가?

클로징 비용은 통상 집값의 2~5% 안에서 결정된다고 하는데 집값이 50만달러라고 하면 1만~2만5,000달러로 너무 큰 범위에 해당된다. 때문에 모기지 계약서를 잘 살펴야 하는 것이다. 대출 원금이 얼마인지를 시작으로 평가, 신청, 송달 관련 수수료가 얼마인지, 사설 모기지 보험료와 언더라이팅 수수료가 얼마나 되는지 등등을 따져봐야 한다.

클로징 비용이 모기지 총액에 포함된 캐시-아웃 리파이낸스 론이나 당장 내야 할 수수료 부담은 적지만 금리가 높은 옵션이 붙은 모기지 등 변종이 있는 경우도 대비해야 한다. 이들의 경우 공통점은 대출 기간 중 갚아야 할 페이먼트 부담이 크다는 것으로 승낙하기 전 정확하게 이해해야 한다.

■조기 상환 페널티가 있나?

계약 기간이 아직 만료되지 않았는데 조기에 전액을 갚거나, 다른 렌더에게 재융자를 받거나 할 수도 있는데 일부는 이런 경우 페널티가 있다. 즉, 조기에 상환하더라도 이미 약정된 남은 잔액보다 더 많은 금액을 갚아야 하는 상황이 될 수 있다는 것이다.

렌더 입장에서는 긴 시간 동안 이자를 받아내는 것이 유리한데 먼저 이별하자고 하니 취하는 방법인 셈인데 조기 상환 페널티가 있는 론이라면 가급적 다른 렌더를 찾거나 페널티 조항을 빼달라고 요구하길 바란다.

■얼마나 오랫동안 갚나?

모기지 기간은 대개 30년이고 15년짜리도 대중적이다. 개중에는 40년짜리도 있는데 너무 기간이 긴 것은 너무 많은 이자를 내야하는 부담 때문에 권해지진 않는다.

반면 ‘풍선(balloon) 모기지’라고 하는 것도 있는데 이 상품은 만기가 5~7년으로 짧은 편으로 월 페이먼트도 30년 상품 수준으로 크지 않다. 다만 만기가 끝나면 잔액은 일시불로 갚아야 하는 조건으로 자칫 위험한 선택이 될 수 있다.

모기지 기간을 정하는 것은 전적으로 본인의 선택에 달렸다. 다만 기간이 길어질수록 월 페이먼트 부담은 적지만 전체적으로 부담할 이자는 커진다는 점이다.

<구성훈 기자>