주택 시장이 그야말로 활황이다. 매물로 나온 집이 없어서 못 팔 정도로 수요가 끊이지 않고 있다. 둔화될 것으로 예측됐던 집값은 갑작스런 수요 증가로 다시 들썩이고 있다. 주택 가격은 주택 시장이 침체에서 벗어난 지난 2012년부터 매년 지속적인 상승세를 이어왔다.

전국 대부분 지역에서 집값이 오르고 있고 일부 조사에서는 올해초 전국 주택 가격이 침체 이전 수준을 회복한 것으로도 나타났다. 그러나 온라인 부동산 업체 ‘트룰리아 닷컴’이 최근 발표한 보고서에 따르면 주택 가격 회복세가 지역별로 큰 폭의 차이를 나타내고 있고 실제 회복률도 기대만큼 높지 않은 것으로 조사됐다.

■ 침체전 최고가 회복 주택은 34%에 불과

트룰리아 닷컴의 보고서에 따르면 주택 가격 회복세를 지역별로 살펴볼 경우 침체 이전 최고 수준의 주택 가격을 회복한 지역은 당초 기대보다 많지 않다. 트룰리아 닷컴은 주택 가격이 침체 이전 최고가를 넘어선 주택은 전체 주택 중 약 34.2%에 불과하다는 내용의 보고서를 최근 발표했다. 트룰리아측은 지역을 세분화해 주택 가격 변동을 분석할 경우 주택 가격 회복세가 지역별로 매우 불균형하게 이뤄졌음을 알 수 있다고 설명했다.

랄프 맥래플린 트룰리아 닷컴 수석 이코노미스트는 “전국 주택 가격을 대상으로 집계하는 S&P코어로직 케이스 실러 주택 가격 지수와 ‘연방주택금융국’(FHFA) 주택 가격 지수상으로는 침체 이전 최고가를 회복한 것으로 집계된다”며 “그러나 주택 한채 한채의 가격 변동을 살펴보면 집값이 아직 회복되지 않는 주택이 많다는 것을 알 수 있다”고 경제 전문지 포브스와의 인터뷰에서 설명했다.

■ 2025년에야 완전 회복 가능

침체 이전 최고가를 회복하는 주택의 증가 속도 역시 당초 기대와 달리 더딘 것으로 나타났다. 2012년 주택 가격이 바닥을 찍은 뒤 최고가를 회복한 주택의 비율은 연평균 약 5~6%대를 기록하고 있다.

이 같은 속도대로라면 전체 주택이 침체 이전 최고가 수준을 회복하려면 2025년까지 걸릴 것으로 예상된다. 지역별로 살펴볼 때도 침체전 최고가를 회복하지 못한 지역이 절반을 넘었다. 전국 100대도시권중 약 63개 대도시권의 경우 주택 가격이 침체 전 최고 수준을 회복한 주택이 절반을 넘지 못했다.

대도시권 별 주택가격 회복률 간에는 매우 큰 폭의 편차를 보였다. 전국에서 침체 전 최고가 회복률이 가장 높은 도시는 덴버로 거의 대부분이라고 할 수 있는 약 99%에 해당하는 주택의 가격이 회복권을 넘어섰다. 샌프란시스코 지역 역시 전체 주택중 약 98%의 주택이 침체 이전 최고가 수준을 되찾았다.

반면에 주택가격 회복률이 가장 낮은 지역은 라스베이거스로 침체 이전 최고가를 회복한 주택은 1%도 넘지 못했다. 라스베가스의 경우 주택 시장 침체의 골이 전국에서 가장 깊었던 지역이다. 이번조사에서 라스베가스는 갑작스런 개발붐이 하루아침에 꺼지면서 나타난 주택 가격 폭락 사태에서 아직도 벗어나지 못하고 있음을 나타냈다.

■ 소득 오른 지역 집값도 큰 폭 상승

트룰리아측은 지역별로 주택 가격 회복세간 이처럼 큰 편차가 나타나고 있는 것은 소득 증가 속도 차이가 원인인 것으로 분석했다. 트룰리아에 따르면 지역 소득이 약 1%포인트 증가할 때 집값이 회복되는 비율도 약 3.5%포인트 증가한 것으로 나타났다.

주택가격 회복률이 전국에서 2번째로 높은 샌프란시스코의 경우 2009년 7월과 2016년 12월 사이 약 25.5%라는 높은 소득 증가율을 기록했다. 소득 증가 외에도 인구 증가 및 공실률 감소에 따라서도 주택 가격 회복세가 좌우된다고 트룰리아측은 설명했다.

■ 서부, 내륙 지역 높은 회복률

지역별로는 서부 지역의 주택 가격 회복률이 전국에서 가장 높았고 남부와 중서부에서도 뚜렷한 회복세가 나타났다. 서부의 경우 경제가 빠른 속도록 회복한 것이 주택 가격 회복세에 도움이 됐고 남부와 중서부의 경우 주택 가격 하락폭이 타지역에 비해 크지 않아 비교적 수월한 회복이 가능했다.

트룰리아 닷컴이 우편번호별로 진단한 주택 가격 회복세에 따르면 회복률이 높은 지역은 대부분 내륙 지방에 몰려 있었다. 내륙 지방 우편번호 지역 중 주택 가격 회복률이 50%를 넘는 지역이 대부분인 반면 서부, 동부, 남부 해안 지역은 회복률 50%를 넘지 못한 우편번호 지역이 더 많은 것으로 집계됐다.

<도표1: 주택 가격 회복률 상위도시>

대도시권최고가 회복률3월 중간가격최고 중간가격(시기 상이)

덴버98.7%35만6,749달러23만7,071달러

샌프란시스코98%111만2,438달러83만595달러

오클라호마시티94.3%13만3,580달러10만9,689달러

내슈빌94.1%20만7,573달러16만913달러

포트워스93.9%17만6,939달러13만8,157달러

콜로라도 스프링스93.4%24만7,181달러20만6,882달러

위치타93.3%13만7,589달러11만9,534달러

달라스92.5%20만1,650달러14만8,975달러

털사91.7%11만7,958달러9만7,775달러

호놀룰루91.5%65만7,425달러56만7,353달러

<자료: 트룰리아닷컴>

<도표2:주택 가격 회복률 하위도시>

대도시권최고가 회복율3월 중간가격최고중간가격(시기 상이)

라스베가스0.6%21만4,630달러30만6,028달러

투산2.4%17만9,194달러23만6,236달러

프레즈노2.5%21만7,818달러29만5,518달러

캄덴 2.7%19만5,813달러24만4,536달러

레이크-키노사 카운티2.7%21만5,616달러26만850달러

포트 로더데일2.7%22만7,425달러29만5,100달러

베이커스필드2.9%19만1,435달러27만6,213달러

델토나-데이토나 비치2.9%17만6,654달러23만8,423달러

뉴 헤이븐3.2%22만1,160달러28만2,632달러

리버사이드-샌버나디노3.4%32만3,180달러40만5,413달러

<자료: 트룰리아닷컴>

<준 최 객원기자>