지난주 한 젊은 부부와 저녁식사를 같이 할 기회가 있었다. 아이들이 자라면서 현재 사는 집이 비좁게 느껴져 더 넓은 집으로 이사를 고려하고 있었다. 그런데 마침 좋은 집을 발견해서 놓치고 싶지 않은데 현재 집을 급하게 싸게 팔자니 아깝고 어떻게 해야 할지 모르겠다며 고민을 토로했다.

이렇게 현재 주거주용 집이 있는 사람이 그 집을 처분하고 새로운 집을 사서 이사가려고 할 때 어떤 순서로 일을 해야하는지 궁금해 하는 손님들이 많은 것 같다.

홈오너가 다른 집을 사서 이사를 가는 경우의 융자는검토해야 할 사항이 아주 많기 때문에 획일적으로 설명하기는 참 어렵다.

우선 집의 크기와 관련해서는 새로 사는 집의 규모가 현재집의 규모보다 더 커서 거주용도에 대한 논쟁은 전혀 없는 것으로 간주하자. 그러면 남는 것이 수입과 갖고 있는 돈, 즉 자산규모이다. 수입의 정도와 가지고 있는 돈의 규모에 따라서 선택할 수 있는 옵션과 현재 집을 먼저 팔아야 되는지에 대한 답이 달라지기 때문이다.

먼저 수입이 적어서 현재 집에서 들어오게 될 렌트수입을 감안하더라도 두 집 모두를 감당할 많큼 수입이 많지 않다면 현재 집을 먼저 팔고난 후 새집을 구입해야 한다.

여기서 현재 집을 먼저 팔아야 된다는 말은 에스크로를 열은 날짜와는 상관없이, 현재집의 에스크로가 새로 구입하는 집의 에스크로보다 하루라도 일찍 끝나면 된다는 말이다.

두 번째로 따져봐야 할 것은 현재 집의 에퀴티 규모이다. 에퀴티란 집값에서 융자잔금을 뺀 부분을 말한다. 현재 집의 에퀴티가 30% 이상이 안되면 현재 집에서 예상되는 렌트수입을 융자목적상 사용할수 없기 때문에 두집을 커버할 많큼 수입이 안된다면 현재 집을 먼저 팔 수밖에 없다. 셋째로 은행에 잔고 즉 갖고있는 현찰이 충분한가 여부도 중요한 요소이다.

충분한 현찰이 없어 현재집의 매각에서 나오는 돈으로 새집 구입을 위한 다운페이먼트를 해야된다면 두말할 필요도 없이 현재집을 먼저 팔아야 한다.

그런데 은행에 충분한 현찰이 없다고 하더라도 에퀴티가 많으면 현재 집을 꼭 먼저 팔아야만 하는 것은 아니다. 왜냐 하면 현재 살고 있는 집에서 현금인출 재융자를 하고 그 돈으로 새로 사는 집의 다운페이먼트를 하면 되기 때문이다.

이때 현재 집으로부터의 현금인출 재융자를 새로 사는 집을 찾기 이전에 굳이 미리 끝내서 현금을 은행계좌에 넣어두라는 말은 아니다. 언제 집을 사게 될지 모르면서 현재 집에서 현금인출을 미리해 놓고 이자를 지불할 수는 없는 노릇이다.

그리고 현재 집을 주거주용으로 현금인출 재융자를 덜컥 해버리면 새로 사는 집을 주거주용으로 융자받기 힘들수가 있으므로 조심해야 한다. 새로 사는 집에 더 오래살 것이므로 당연히 좋은 이자율로 융자를 받을 수 있도록 거주용도에 신경을 써야한다.

어떤 사람들은 미리 라인 오브 크레딧(HELOC)을 열어두고 집을 찾게되면 다운페이먼트 용도로 꺼내 쓰면 될 것이라고 생각하는데 이 역시 좋은 생각은 아니다.

왜냐하면 첫째, HELOC의 가이드라인이 까다로와 모기지만큼 현찰을 많이 못 꺼낼수도 있다. 둘째, HELOC를 주거주용으로 미리 설정해두면 나중에 새집을 주거주용으로 구입하고자 할 때 문제가 생길수도 있다.

결국 이런 것들을 고려할 때 최선의 방법은 맘에 드는 집이 나올 때 까지 기다렸다가 계약을 하고, 에스크로에 들어갈 때 새집에 대한 구매 융자와 기존집에서 현금인출 재융자를 동시에 진행하는 것이다. 물론 기존집은 렌트용으로 융자를 받아야 하기때문에 이자율이 좀 높아질수 있지만 금방 팔 계획이므로 큰 피해를 주지는 않는다.

이렇게 현재 집에서 렌트용으로 현금인출 재융자와 새집의 구매융자를 동시에 진행할 때 거주용도 문제, 다운페이먼트 출처 문제, 서류제출의 번거로움, 현금인출 자금에 대한 쓸데없는 이자지급, 에스크로 종결시점 문제등 아주많은 현실적인 문제를 한 번에 모두 해결할 수 있다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>