일반적으로 부동산을 공동으로 소유하는 가장 흔한 방식은 두 가지이다. 첫 번째로 조인트 테넌시(Joint Tenancy), 테넌시 인 커먼(Tenancy v. Tenancy in Common)이 있다.

간단히 요약하면 조인트 테넌시는 생존한 공동소유주가 사망한 공동소유주의 지분을 자동적으로 양수받게 되어, 상속법원을 거치지 않고 부동산을 상속받을 수 있는 장치이다.

대부분의 부부는 캘리포니아에서 부동산을 공동명의로 소유할 때 조인트 테넌시를 많이 쓴다. 부동산 등기 문서를 볼 때 김철수와 김영희, 남편과 아내, 조인트 테넌츠, 즉 ‘A and B, Husband and Wife, Joint Tenants‘ 의 귀절이 있다면 조인트 테넌시 방식으로 공동소유하는 것이다.

그러나 부부가 조인트 테넌시 방식으로 부동산을 소유할 경우 단점은 생존한 공동소유주가 부동산을 매각하여 양도소득세를 납부하게 되었을 때 양도소득세 산정시 세금기준의 상향조정이 사망한 배우자의 지분에만 적용된다는 것이다. 여기서 세금기준 상향조정, 즉 영어로 ‘Step up Basis’ 란 양도소득세 산정시 기준금액이 되는 취득가액을 현재의 시장가격으로 상향조정해주는 것을 말한다. 즉, 부동산 취득가액을 현재의 시가로 보면, 매각가액과 취득가액의 차액이 줄어들게 되므로, 궁극적으로 납부할 양도소득세 금액이 줄어들게 된다.

그런데 조인트 테넌시 방식의 경우 사망한 배우자의 지분에 대해서만 세금기준 상향조정 이 적용되어 생존한 배우자의 지분은 부부가 최초에 집을 샀던 가격, 즉 취득가액을 그대로 적용하므로 세금기준 상향조정이 절반만 이뤄지게 된다.

결과적으로 양도소득세가 높게 부과될 수 있게 되는 것이다.

이와 달리 캘리포니아에서 부부가 커뮤니티 프라퍼티(Community Property)로 부동산을 소유하고 있을 경우 생존한 배우자의 지분에 대해서도 현재의 시가를 기준으로 양도소득세를 산정하게 되므로 양도소득세의 부담을 없애거나 줄일 수 있게 된다.

예를 들어 갑과 을이라는 부부가 1980년께 조인트 테넌시로 20만달러의 집을 매입해 공동으로 소유해 오다가 2016년 부부 중 한명이 사망했고, 집의 현재 시가가 100만달러라고 가정해보자.

이 때 생존 배우자는 사망한 배우자의 지분을 현재 시가(100만달러 X 1/2)에 양수받은 것으로 보게 된다. 따라서 생존 배우자는 최초 자신의 지분을 10만달러(20만달러 X 1/2)에 취득하고, 사망한 배우자의 지분을 50만달러에 취득한 것이 되어 전체 집을 60만달러에 취득한 것으로 보게 되므로 집의 현 시가와 취득가액의 차액인 40만달러(100만달러-60만달러)에 대해 양도소득세를 납부해야 한다.

그러나 부부가 집을 커뮤니티 프라퍼티 방식으로 소유했다면 생존배우자의 지분에 대해서도 현재 시가를 취득가액으로 보게 되므로 양도소득세를 절세하게 된다.

커뮤니티 프라퍼티를 더 보완해 쓰이는 것은 ‘커뮤티니 프라퍼티 위드 라이트 오브 서바이버쉽(Community Property with Right of Survivorship)이다.

이 방식은 조인트 테넌시의 장점과 커뮤니티 프라퍼티의 장점을 결합한 형태로 생존 배우자가 사망한 배우자의 지분을 상속법원을 거치지 않고 자동적으로 양도받을 수 있으면서 양도소득세의 기준금액을 모두 현재 시가로 상향 조정시키는 혜택도 누릴 수 있다.

따라서 부동산 구입을 커뮤니티 프라퍼티 위드 라이오스 서바이버쉽으로 사고 리빙 트러스트로 명의이전하거나 혹은 리빙트러스트 설립 후 곧바로 리빙 트러스트 이름으로 부동산 구입이 가능하다.

<문의> (213)380-9010

<박유진 유산상속법 전문 변호사>