집에 불이 났다면 모기지 페이먼트는 어떻게 될까? 쉬우면서도 복잡한 질문이다. 모기지 대출자들은 주택 구입이나 재융자 절차가 마무리 될 때 매달 모기지 페이먼트를 내겠다는 약속어음에 서명을 하게 된다. 따라서 모기지가 남아 있는 부동산은 완전 소실됐어도 페이먼트는 내야 한다. 또 모기지 대출자는 또 융자회사와 보험회사에 즉시 전소 사실을 알려야 할 의무가 있다. 하지만 융자회사는 페이먼트를 늦춰 주기도 하고 또 보험회사가 페이먼트를 대신해 주는 경우가 많으므로 적절한 보험에 가입했는지 확인 해 보는 것이 무엇보다 중요하다.

‘선트러스트 모기지’의 마이크 자로 수석 부사장은 월스트릿저널과의 인터뷰에서 “융자회사들은 언제나 대출자들에게 도움을 주고 있으며 대출자의 사정에 따라 유연한 페이먼트 정책을 펼 수 있다”고 말했다.

융자회사들은 모기지 페이먼트를 잠정 보류 시켜주거나 일정기간 연체료를 부과하지 않는다. 특히 연방 재해지구로 선포된 지역에서는 압류 조치도 중단한다. 하지만 일정기간이라는 단서가 붙는다. 자로 수석 부사장은 일정 기간 후에는 그동안 밀렸던 모기지 페이먼트는 모두 내야 한다고 조언했다.

융자회사와 대출자가 별도의 서면 합의를 하지 않는 한 패니매 또는 프레디맥 표준 모기지 양식에 따라 대출자는 재해 발생시 부동산을 수리하고 복구할 의무를 갖는다. 다시말해 자연재해나 일반 화재가 발생했을 때라도 대출자는 모기지 연체에 대한 책임을 져야 한다는 말이다.

그러나 많은 점보 모기지는 특히 패니매와 프레디맥 가이드라인의 대상이 되지 않기 때문에 페이먼트 적용도 다를 수 있다.

■보험 보상

소실된 주택을 재건축한다면 일반적으로 융자회사가 에스크로를 오픈하고 보험 회사는 이를 통해 공사 진행 스케줄에 따라 보상금을 지급한다. 이 과정에서 때로는 보험회사와 주택 소유주가 손실액 산정을 놓고 논쟁을 벌일 수도 있다. 또 모기지 회사와 주택 소유주 사이에 재건축 스케줄을 놓고 줄다리기를 할 경우도 발생한다. 이럴때는 독립 보험 어저스터(정산인)가 보험회사와의 관계를 중재할 수도 있고 또 변호사가 융자회사와의 스케줄 조종을 도와줄 수도 있다.

보험정보 연구소의 지앤 살바토 대변인은 일반 보험 약관으로도 개인 물품 보상뿐 아니라 파손 정도가 심해 집에서 거주할 수 없을 경우 추가로 주거비용까지 커버 받는다고 말했다. 그러나 점보 융자나 에퀴티가 많은 경우, 또는 갚아야 할 모기지가 매우 적을 때는 모기지를 한꺼번에 갚는 옵션을 택할 수도 있다. 자로 수석 부회장은 주택 소유주가 재건축을 원치 않거나 남은 모기지를 모두 갚고 싶다면 보험회사에서 모기지를 일시불로 갚아 줄 수 있다고 말했다. 또 어떤 융자사회는 남아 있는 소실 잔해나 땅에 대한 홈 에퀴티 융자를 통해 재융자를 해주기도 한다. 지난 2015년 미국에서는 화재로 36만5,000채의 주택이 소실됐다. 다음은 점검해 두면 좋은 만일의 대비책이다.

▲보험에 가입한다

지진 홍수 같이 일반 주택 보험에서 보상해주지 않는 위험 요인에 의한 파손시 보상을 받는 보충 보험이 필요하다면 지금 당장 가입한다. 또 홍수 지형도는 정기적으로 업데이트 되기 때문에 자신의 집이 홍수 지역 또는 인근에 포함돼 있는지 자주 확인 해야 한다.

▲업데이트

보험인과 자신의 보험 보상 내용을 1년에 한차례씩은 점검한다. 특히 집값이 크게 뛰어 오른 지역의 주택을 소유하고 있다면 건물 가치 상승에 맞는 보험에 가입됐는지 확인하는 것이 중요하다. 주택 가치는 올라갔는데 보험에는 낮게 책정 될 채로 있다면 다시 조정해야 한다.

▲이자는 내야 한다

재난에 따라 보험사가 모기지 페이먼트를 잠정 중단토록 해줘도 이자는 계속 부과된다. 보통 2~3개월의 페이먼트는 잠정 중단 혜택을 받을 수 있다. 이기간 중에는 연체나 연체 수수료가 부가 되지 않는다.

<점보 융자란…>

점보 융자는 연방 감독기관에서 정한 융자 한계를 넘은 융자를 말한다. 미국내 대부분 지역은 41만7,000달러가 넘으면 점보 융자라고 부른다. 하지만 LA등 대도시 지역은 62만5,500달러 이상을 점보 융자라고 한다. 미국은 3,143개 카운티로 나누며 점보 융자 한계는 다음과 같다.

▲2,916개 카운티의 점보 융자 한계는 41만7,000달러 이상이다.

▲108개 카운티는 62만5,500달러다. LA, 뉴욕, 샌프란시스코와 같이 집값이 비싼 지역이다.

▲115개 카운티는 집값이 작지도 않고 그렇다고 LA나 뉴욕처럼 비싸지도 않은 지역으로 점보 융자 한계는 45만8,800달러다. 대표적인 지역이 덴버다.

▲하와이 5개 카운티 중 4개 카운티는 한계가 65만7,800달러에서 72만1,050달러다.

<김정섭 기자>