요즘처럼 소송이 난무하는 세상에 살다보면 뜻하지 않게 송사에 시달리는 경우가 있을 수 있다. 잘못한 것이없다고 생각하는데도 말이다.

부동산 거래를 할 때는 더욱 그렇다. 거래를 깔끔하게 마무리 했다고 생각했는데 막상 새 주인이나 셀러가 발끈하는 일들이 생길 수 있기 때문이다. 이런일이 발생할 경우 대부분화살은 거래에 나섰던 에이전트나 브로커에게 향할 수 있어 각별한 주의가 필요하다. 리얼토 닷컴이 소개한 ‘셀러와 에이전트가 부동산 거래시소송을 최소화 할 수 있는 방법’을 정리했다.

물론 거래를 위해 중간에 선 에이전트가 경험과 지식이 풍부하다면 이런 일들을 사전에 충분히 차단할 수있다. 따라서 정확하고 철저한 에이전트를 고르는 것이 중요하고 실수를 대비해 에이전트들이 가입하는 ‘에러 앤 오미션’ 보험 소지 여부를 확인해 보는 것도 뜻하지 않는 송사를 막을 수 있는 방법 중 하나다.

전문직 실수를 대비한 ‘에러 앤 오미션’ 판매 보험사 ‘빅토 오 신너러’의 에릭 마이어스 부대표는“ 요즘 부동산 거래 와 관련된 소송 건수가 증가하고 있다”고 주의를 환기 시켰다.

▦거래 후 소송을 당한 예 1.

최근에 제기된 소송의 예를 들어보자. 한 호수가 주택 소유주를 대리했던 에이전트가 카운티 세무서 온라인 기록을 보고 이 주택이 호수가에 접한 길이를 150피트라고 생각했다.

에이전트는 이를 주인에게 문의해봤는데 주인은 맞는 것 같다고 말했다. 에이전트는 호수에 접한 길이가 150피트로 확신하고 주택 가격을 산정해 마켓에 내 놓았다. 얼마후 바이어가 나타나 주택 거래가 원만하게끝났다.

그런데 이 주택에 입주한 새 주인이 에이전트에게 호수에 접한 주택의땅 길이가 당초 에이전트가 말했던 150피트가 아니라 100피트라는 편지를 보냈다.

에이전트는 원 주인에게 부동산 실사 조사를 하자고 했는데 원래 주인이 이를 거부한 것으로 기억했다. 하지만 원 주인의 말은 달랐다. 오히려 에이전트가 이런 실사 조사는 불필요한 시간과 돈 낭비일 뿐이라며 필요가 없다고 말했다는 것이다.

결국 원 주인은 에이전트를 상대로 의무 불이행과 부당이득, 사기성 중개를 이유로 소송을 제기했다.

양측은 새주인이 제기했던 7만5,000달러 소송금액을 3만 달러로 조종해 합의했다.

마이어스 부사장은 셀러가 실사 조사 제안을 거부했다고 했다면 에이전트는 반듯이 거부 했다는 사실을 서류에 명시하고 서명을 받아 놨어야 한다고 밝혔다. 이같은 서류가 없을때는 셀러가 책임져야 한 부분을 에이전트가 대신 짊어지게 돼 있다고 주의를 당부했다.

▦문제점 공개 불이행 소송 많아
거래 부동산이 가지고 있는 문제점을 완전히 드러내지 않아 소송을 당하는 경우가 가장 많다. 이런 종류의 소송을 셀러와 바이어 모두 함께 에이전트를 소송한다고 테드 드바인 인서전 CEO가 경고했다. 이는 괴담 수준의 으스스한 소문에서부터 이웃집 소음, 지하실 누수 등까지 다양하다.

최근 제기됐던 소송의 예를 들어보자. 주택 소유주인 셀러가 부동산 에이전트에게 집 하수시스템이 도시 하수 시스템에 직접 연결됐다가 말해줬다. 하지만 사실이 아니었다. 에이전트는 이 말을 확인하지도 않았다. 이 주택의 하수 시스템은 도시 하수 시스템이 아니라 하수탱크(하수조)에 연결돼 있었다.

드바인 CEO는 “에이전트는 판단을 잘 해야 한다. 그냥 지나쳐 버리면책임을 면할 수 없다”고 말했다.

전문가들은 에이전트 스스로 자신이 없다면 제 3자를 고용해 조사를하는 것이 좋다고 조언한다. 그래야셀러와 에이전트 모두 소송의 위험을 사전에 막을 수 있다는 것이다.

드바인 CEO는 특히 에이전트는 자신의 지식만 믿고 범위를 넘어서는 조언을 해서도 안된다면서 에이전트의 조언이 잘못된 것이라면 소송을 부를 수 있다고 덧붙였다.

예를 들어 바이어가 리모델링에 대해 물었다면 전문가가 아닌 이상 어떻게 해야 하고 얼마나 든다는 에이전트의 의견을 말하지 말라는 것이다. 필요하다면 이름 있는 업자나 웹사이트를 알려주는 정도로 그쳐야한다.

바이어가 주택을 구입한 후 주변의 소문을 듣고 주택 구입을 후회하며 소송을 제기하는 경우도 있다.

만족해하는 새 주인이 주택에 입주한 지 며칠 후 한 이웃이 찾아와“이 집이 예전에 많은 사람들이 밤낮을 드나들었던 것으로 보아 마약을 거래했던 집인 것 같다”고 말했다. 불안한 새 주인은 누군가에게 화풀이라도 해야 하는데 그 상대를 에이전트로 정한 케이스다.

또 건물을 개축 또는 증축했는데 시정부 승인을 받지 않은 상태 등 도주로 많이 발생하는 소송 건중의 하나라고 전문가들은 조언했다.

#소송 방지 ABC셀러나 에이전트, 또는 바이어까지 거래 때 주고받은 서류부터 텍스트 메시지, 이메일 등을 잘 보관하는 것이좋다. 양측이 나눈 대화 역시 잘 정리해 보관해 둔다.

●숫자에 유의한다. 서류에 적는 숫자는 서너 차례 확인한다. 5.19 에이커를 5.91에이커로 오기했다면 소송을 불러 올수 있다.

●에이전트는 모든 고객을 동일하게 대해야 한다. 얼마짜리 주택을 구입하든지에 관계없이 고객에 대한 서비스는 똑같아야 한다.

●거래 전에 부동산의 모든 결점을 알아야 하고 이를 공개해야 한다. 부엌에 합선으로 불이 난 적이 있는데 불에 탄 자국이 보이지 않는다고 해서이를 공개하지 않는다면 잘못이다.

●부동산의 위치는 정확하게 표시해야 한다. 해변가와 3블럭이나 떨어져 있는데 워터프론트라고 소개하면안 된다.

●부풀리지 않는다. 에이전트가 리스팅을 받기 위해 셀러에게 2주만에집을 팔 수 있다고 말하는 것도 소송을 불러올 수 있다.