할부로 물건을 산다는 것은 우리 모두에게 익숙한 개념입니다. 자동차를 살 때 대부분의 납세자들은 은행에서 융자를 받아서 보통 5년에 나누어서 자동차 할부금을 내게 됩니다. 이러한 할부 구입은 자동차를 시작해서 비싼 가전 제품과 요즘은 아이들 장난감까지 거의 모든 제품을 할부로 구입을 할 수 있도록 되어있습니다. 이러한 할부 구입 방법은 부동산에도 적용을 할 수 가 있습니다. 할부 구입으로 부동산을 사는 것이 새로운 개념은 아니지만 2013년에 세법이 바뀌면서 점점 인기가 있어지고 있습니다. 자동차를 구입하는 것과는 비슷하게 부동산을 구입할 때도 대부분 은행에서 융자를 받아서 구매를 하게 됩니다.

하지만 융자를 은행에서 융자를 받는 것이 아니라 판매자에게서 융자 (Seller Financing)를 받게 되면 이를 부동산할부 판매 (Installment Sale)라고 하게 됩니다. 부동산 구매자가 은행에서 융자를 받을 때 보통 30년에 걸쳐서 매달 일정 금액을 지급한다는 융자 계약 서류에 서명을 하게 됩니다. 이와 비슷하게 판매자에게서 융자를 받게 될 때도 구매자와 판매자는 일정한 기간에 걸쳐서 판매가격을 지급한다는 계약서를 작성하게 됩니다. 물론 구입자는 은행에서 융자를 받을 때와 마찬가지고 판매자에게 일정한 이자를 지급해야 하는데 이자율은 판매자가 자유롭게 정할 수 있습니다.

판매자는 만일의 사태를 대비해서 융자금액을 부동산을 담보로 하는 대출로 하게 되고 구매자가 융자금을 지급을 하지 않으면 집을 담보권을 행사하여 집을 압류할 수 있게 됩니다. 부동산을 판매하면서 구매자가 한번에 구입가격을 지불하지 않고 여러 번에 나누어서 지급하게 되면 이것은 부동산 할부 판매에 해당이 되고 이 사실을 국세청에 따로 보고를 해야 합니다. 부동산 할부 판매를 하게 되면 구입자가 매번 지급하는 대금을 세 가지로 구분을 해야 합니다.

첫째는 판매에서 발생된 자본 이익은 자본 소득 과세율로 세금을 내야 하는 부분입니다. 두 번째는 판매자의 원가 반환부분이고 지급 금액 중에서 원가 반환에 해당하는 부분은 세금을 내지 않습니다. 세 번째는 이자부분으로 개인 소득 세율로 세금을 내게 됩니다.

간단하고 쉽게 예를 들어보겠습니다. 10년 전에 40만 불을 주고 산 부동산을 100만 불에 판매자가 구매자에게 직접 부동산 할부 판매를 합니다. 구매자는 10만 불을 계약금으로 지급을 하고 나머지 90만 불은 매년 10만 불씩 9년에 걸쳐서 지급하기로 하고 이자는 5% 지급 계약을 합니다.

판매자가 매년 10만 불씩 받은 대금의 60%은 판매에서 발생된 자본 이익금이 되고 나머지 40%는 판매자의 원가 반환에 해당이 됩니다. 따라서, 판매자가 매년 10만 불씩 지급을 받게 될 대마다 6만 불에 대한 자본 이익 세금을 내야 하고 매년 받는 이자 5만 불에 대해서는 개인 소득 세율로 세금을 내야 합니다. 이에 대한 세금은 매년 6만 불에 대한 장기 자본 세금 9천불을 내야하고 이자 5만 불은 개인 소득 세율 25%을 적용하여 세금 1만2천5백 불을 지급하게 됩니다.

부동산 할부 판매를 하게 되면 자본 이익금에 대한 세금과 이자에 대한 개인 소득을 매년 지금을 하겠지만 10년 동안 세금 공제 후 받는 금액은 총 128만 5천불이 됩니다. 위의 예를 판매자가 부동산 할부 판매가 아닌 정상적인 거래라고 가정한다면 판매자의 자본 이익금은 60만 불이 되고 60만 불에 대한 자본 이익 세금을 내야 합니다.

장기 자본 세율 15%을 적용하면 9만 불을 부동산을 판매와 동시에 한꺼번에 내야 하므로 세금을 공제하고 나면 91만 불이 남게 됩니다. 부동산 할부 판매는 모든 납세자를 위한 방법이 아니지만 상황에 따라서 이득을 얻을 수 있습니다. 어떤 방법이 더 이득이 되는지는 납세자 개인의 사정에 따라 달라질 수 있으니 공인 회계사와 상의를 하시고 결정을 하시기 바랍니다.

문의: (510) 499-1224 / (925) 322-4507 / (408) 300-6708
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