렌트비가 고공행진을 하면서 룸메이트를 구하는 세입자가 늘어나는 추세다.

그러나 룸메이트를 잘못 들였다간 손쓰기조차 힘든 골치 아픈 상황에 부딪히게 된다.

가장 흔하게 발생하는 문제는 룸메이트가 사전에 합의된 렌트비를 내지 않는 것이다. 상대방의 사정이야 어찌됐건 엉뚱하게 피해를 보는 사람의 입장에선 속이 뒤집힐 노릇이다.

이로 인해 몇 차례 렌트비라도 밀리게 되면 신용기록에 오점이 남을수도 있다.

이런 상황이 발생하면 임대주(landlord)는 대개 렌트뷰로(RentBureau)에 미납된 렌트에 관해 신고한다.

렌트뷰로는 신용정보회사인 엑스페리언(Experian) 소유의 소비자고발센터로 주거시설 임대차문제를 둘러싼 이슈를 다룬다.

성질이 급한 임대주라면 렌트뷰로를 거치지 않고 직접 신용정보사에 연락을 취하기도 한다. 어떤 경로를 택하건 고발을 당한 세입자의 신용보고서는 부정적인 흔적으로 얼룩진다.

이처럼 신용기록에 상처가 생기면다른 임대 아파트로 옮겨갈 때 십중팔구 어려움을 겪는다. 대부분의 임대주가 세입자의 신용도를 살피기 위해 크레딧 리포트 제출을 우선적으로 요구하기 때문이다.

이런 상황을 어떻게 다루어야 할지는 임대차 계약서에 누가 세입자로 기재되었느냐에 따라 다르다.

▲리스계약서에 주세입자의 이름만 올렸을 때
뉴욕 소재 로펌인 ‘스퍼버, 데닌버그 & 칸’의 파트너 변호사 에릭 칸은 “만약 계약서에 당신이 유일한 세입자로 기명되어 있다면 문제를 일으킨 룸메이트의 임대주가 되기 때문에 상대방이 렌트비를 지불하지 않을 경우 강제 퇴거 절차를 밟을 수 있다”고말했다.

방을 세놓은 집 주인은 계약서에 세입자로 기재된 테넌트에게서만 렌트를 받을 수 있다.

그러나 임대차계약서에 “테넌트가 또 다른 세입자인 전차인(subtenant)을 들일 경우 집 주인은 주세입자와 전차인 모두로부터 직접 렌트비를 징수할 수 있다”는 조항이 담겨 있거나 이를 허용하는 관련 주법이 있다면 사정이 달라진다.

▲리스계약이 만료됐다면
리스 계약이 만료된 후 집 주인과 새로운 계약서를 작성하지 않고 그대로 거주하다가 서브테넌트에게 방세를 떼인 경우라면 주세입자는 소액재판소나 하우징 코트(housing court)를 찾아가 아파트 유지권을 확보하는 홀드오버(holdover) 절차를 밟는게 순서다. 서브테넌트를 퇴거시키고 자신은 주세입자로 그대로 머물기 위한 수순이다.

역시 뉴욕에서 활동하는 부동산전문 변호사 스티브 와그너는 “이런 일은 혼자서도 처리할 수 있지만 변호사를 고용하면 서류작업에 큰 도움이 된다”고 말했다.

▲계약서에 전차인도 이름을 올린경우
만약 주세입자와 전차인 모두가 계약서에 테넌트로 기재되었다면 양측은 임대주에게 리스 및 렌트 페이먼트에 관한 공동책임을 져야 한다.

칸은 “일반적인 리스계약서는 세입자와 전차인의 공동책임 조항을 담고 있다”고 밝혔다.

다시 말해 임대주는 주세입자와 전차인의 구별 없이 렌트비 전액을 받아내고 시큐리티 디파짓을 압류할수 있다.

주세입자가 룸메이트와 월세를 나누어 내기로 구두로 합의했다 하더라도 문서화되지 않은 합의는 법적구속력을 갖지 못한다.

구두 합의가 깨졌다 해도 퇴거조치를 취할 수 없다는 뜻이다.

이럴 땐 민사소송을 통해 룸메이트와 구두로 합의한 렌트비를 받아내는 것으로 출발점을 삼아야 한다.

민사소송으로 갈 경우 룸메이트를 당장 쫒아내지는 못하지만 피해를 만회하고 궁극적으로 퇴거절차에 들어가기 위한 준비작업에 해당한다.

와그너는 “좋은 울타리가 좋은 이웃을 만들듯 좋은 룸메이트 계약서가 좋은 룸메이트를 만들고 우정이깨지는 것을 막아준다”고 강조했다.

따라서 모든 룸메이트 계약서는 필수적인 조항들을 빠짐없이 담아야한다.

즉 누가 어떤 에어리어(area), 혹은방(room)에 대한 배타적 사용권을 갖고 있는지 확실히 짚어주어야 한다.

렌트비 만기일은 언제인지, 각자가 부담해야 할 액수가 얼마인지 계약서에 명시하고 케이블과 전기 등 유틸리티를 어떻게 다루어야 하는지를 사전에 정해두어야 한다.

방문객, 마약, 파티, 펫과 흡연 등계약위반에 해당하는 조항들과 즉각적인 계약해지를 불러올 금기사항도 빠짐없이 계약서에 담아야 한다.

또한 누가 임대주에게 렌트비를 전달할 것인지 미리 합의해두는 것이좋다.

고려해야 할 사항은 이외에도 한두 개가 아니다.

대표적인 예가 리스 만료 전에 룸메이트가 나가고 싶어 하는 경우다.

이런 상황이 닥칠 때에 대비해 주세입자와 룸메이트는 사후처리와 관련한 시나리오를 가상한 후 이에 대한 사전논의를 해야 할 필요가 있다.

우선 시큐리티 디파짓을 어떻게 돌려줄지, 떠날 때 아파트를 어떤 상태로 치워야 하는지 등에 합의해야한다.

주세입자건 서브테넌트이건 반드시 명심해야 할 점이 하나 있다.

이사를 할 준비가 되었거나 ‘내집’ 장만을 꿈꾸는 세입자는 개인의 신용상태가 아파트를 구하는 일을비롯, 우리네 일상생활에 지대한 영향을 준다는 사실을 절대 간과하지말아야 한다는 것이다.

<USA투데이 본보특약>