집을 구입하기 전 일반적으로 두번의 검사과정을 거치게 된다. 첫 번째 검사는 공인 라이선스를 소유한 홈 인스팩터(Home Inspector : 주택검사관)가 전문적으로 실시하는 것이고 두 번째 검사는 주택구입의 마지막 단계인 클로징(Closing)을 하기 전 바이어(Buyer)가 홈 인스펙션 이후의 주택상태를 확인하는 최종점검(Final Walk-Through)이다.

최종점검은 홈 인스펙터가 실시하는 인스펙션이 아니다. 홈 인스펙션 이후의 주택의 상태에 대한 바이어의 마지막 확인과정을 의미한다. 일반적으로 매매 초기단계에서 바이어와 셀러(Seller)는 직접 만나지는 않는다. 그러나 최종매매단계에서 클로징 이전에 보통 셀러의 동행하에 최종점검을 실시하는 것이 상례다.

최종점검의 목적은 홈 인스펙션을 통해 지적된 문제점과 결함, 기타 바이어가 원하는 사항을 셀러에게 수리 혹은 교체해 줄 것을 요구하고 이를 셀러가 수용했을 경우 셀러의 이행여부를 확인하고, 아울러 인스펙션 이후 혹은 바이어의 최종 방문이후 주택에 어떠한 새로운 변화가 없었는지 여부를 아울러 확인하기 위해 실시하는데 있다.

최종점검의 시점은 대체로 클로징 1주일 전에 실시할 것을 추천한다. 이는 앞서 언급한 대로 바이어측에서 구입 조건으로 셀러에게 제시한 사항(홈 인스펙션 보고서에 기록된 지적사항과 바이어가 요구하는 수리 혹은 교체 등이 요구되는 사항)의 이행여부를 확인하는 과정에서 요구사항이 충족되지 않았다면 이를 재차 요구하고 셀러가 이행하기 위한 충분한 시간을 갖기 위함이다.

인스펙션 보고서는 육안으로 확인된 결함과 안전에 관련된 사항을 세밀하게 기술하게 되는데 실질적으로 보고서에 나열된 결함과 안전에 관련된 문제점들을 전부 셀러가 고치고 교환해 준다면 가장 이상적인 거래가 이루어지겠으나 대부분이 바이어와 셀러 사이에 주고받는 의견교환을 통해 요구사항의 충족점을 찾게 된다.

한편 인스펙션 보고서는 검사당시에 육안으로 확인된 결함과 안전에 관련된 사항을 기록할 뿐 문제와 관련 없는 미적인 부분은 기록하지 않기 때문에 실상 바이어의 취향에 근거한 미적 요구사항은 대체로 셀러의 거부를 유발할 수 있다.

예를 든다면 팔고자 하는 집이 셀러의 취향에 따라 페인트를 칠하는 대신 벽지를 발라놨는데 바이어가 이를 문제 삼아 벽지를 떼어달라고 요구한다면 이는 단순히 바이어의 취향에 관련된 미적인 사항으로 이는 셀러가 동의할 가능성이 높지 않다.

경험적으로 홈 인스펙션 이후 클로징까지 상당한 시간이 지나는 동안에 발생할 수 있는 문제로 가정용 기기의 고장이나 비정상적 작동현상을 들 수 있다. 냉난방시설, 세탁기, 건조기, 식기체척기, 가스/전기 레인지 등이 이에 해당하는데 최종점검 동안 일일이 작동여부를 다시 한번 확인하는 세심함이 필요하다.

최종점검전 홈 인스펙션에서 지적된 사항과 바이어가 셀러에게 요구한 사항의 이행여부를 확인하기 위한 체크리스트를 반드시 작성한 다음 최종점검시 셀러에게 미안해 할 필요 없이 충분한 시간을 가지고 하나하나 체크해나가는 세밀함과 인내심이 필요함은 물론이다.

만약에 심각한 수리사항(Major Issue)이 있다면 셀러가 제시한 수리기록 서류를 확인, 보관하고 수리상태를 철저히 점검함은 물론 보증기간(Warranty)을 아울러 확인하는 세심함 또한 중요하다. 왜냐하면 단순히 고친 것이 아니라 제대로 고쳤는지의 여부 때문이며 차후 일정기간의 수리보증이 필요할 수 있기 때문이다.

주택거래시 바이어는 홈 인스팩션과 터마이트 인스팩션(Termite Inspection)을 동시에 실시하는 것이 상례다. 만일 인스팩션 보고서에 터마이트가 있거나 터마이트에 의한 피해가 있는 것으로 기술되어 있다면 당연히 터마이트 방제는 물론 나무구조물에 생긴 피해에 관한 터마이트 피해 진단전문가(Termite Damage Specialist)의 소견을 첨부하도록 요구할 수 있다.

일반적으로 터마이트 피해는 터마이트 전문 방제회사에 의해 실시되고 아울러 방제회사의 보증을 받게 된다. 그 이유는 주택보험(Homeowner Insurance)은 터마이트 피해에 대해 보상을 해주지 않기 때문이다. 따라서 방제회사의 방제증명서류의 확인 그리고 손상에 대한 수리와 보증여부를 클로징전 확인하고 바이어는 거래가 완결된 이후에도 터마이트 방제회사와 정기계약(Annual Contract)을 지속적으로 유지함으로서 마음의 평화를 갖는 것이 바람직하다.

그밖에 안전에 관련된 사항, 예를 들어 계단에 손잡이(Handrail)나 가드레일(Guardrail)이 없다면 이 또한 셀러에게 요구할 수 있는데 이는 나중에 보험회사가 이를 문제삼아 낙상사고에 대한 보상을 해주지 않거나 보험을 해지하는 빌미를 제공할 수 있기 때문이다.

<김형민 <뉴욕주 공인 홈인스펙터>>