한인들의 부동산 투자영역도 샤핑센터와 인컴유닛, 아파트 등으로 영역을 넓혀 가면서 ‘1031 Exchange(1031 Ex)도 제법 한인 투자자들 사이에서도 입에 자주 오르내리는 용어가되고 있다. ‘1031 Ex‘는 부동산 투자를 하는 이들이라면 꼭 알아두어야 할 강력한 부동산재산 증식의 한 방법이다.

1031 Ex를 이용하면 부동산 매매시 발생하는 시세 차액에 대한 세금을 연기하면서 내야 할 세금만큼을 투자를 더 계속 할 수 있어 많은혜택을 볼 수 있기 때문이다.

하지만 1031Ex는 엄격한 시간상의 제약과 복잡한 규정을 포함하고 있어 세심한 준비와 주의가 필요하다. 자칫잘못하다간 세금연기가 아니라, 거꾸로 세금폭탄을 맞을 수도 있기 때문이다.

1. 1031 Exchange란 언제사용되는가? 예를 들어, A라는 사람이 7년 전에 100만달러짜리 샤핑센터를 구입했다. 7년이 지난 지금 이건물을 250만달러에 팔았다고 하면 건물을 팔아 발생한 매매차액 150만달러에 대해 Capital Gain Tax라는 세금을 내야 한다. 이때세금을 미룰 수가 있는데,바로 1031Ex를 통하면 되는 것이다.

즉 A가 건물을 매매한250만달러로 250만달러 이상의 다른 투자용 건물을1031 Ex 룰에 의해 구입한다면 소유 건물을 매각 후발생한 이익금 150만달러에대해 세금을 연기시켜준다.

만약 A가 계속해서 1031Ex를 통해 건물을 매각, 구입 하는 것을 되풀이 한다면 앞으로 계속 발생하는추가 시세차액도 1031 Ex를 하는 동안에는 세금을내지 않고 계속 연기할 수있게 된다. 여기서 가장 조심해야 할 점은 세금을 연기하는 것이지 영원히 안낼 수 있다는 것이 아니다.

1031 Ex를 더 이상 안하고매각대금을 현금으로 캐시아웃을 하게 되면 이때까지누적된 모든 세금을 내야한다.

2. 어떤 종류의 건물들이1031 Ex의 대상이 되며 어떤 종류의 부동산을 1031Ex로 구입 가능한가? 투자목적으로 구입한 모든 부동산이 1031 Ex에 해당이 된다. 예를 들어 상가, 아파트,혹은 투자용으로 구입한 빈땅 등이다. 하지만 투자목적이 아닌 개인용도로 구입한것이라면(베케이션 홈 같은)1031 Ex에 해당되지 않는다. 투자용 부동산에서 투자용으로 옮겨가는 경우는 부동산종류에 관계없이 모두1031 Ex 혜택을 누릴 수 있다. 하지만 예를 들어 임대아파트를 소유하다가 본인이 거주할 일반 주택을 구입해 갈 경우는 1031 Ex의혜택을 볼 수 없다. 특수한경우지만 세차장과 주유소같은 비즈니스도 1031Ex가가능하다.

3. 그러면 부동산 매각 금액 중 얼마를 다시 재투자해야 1031 Ex의 혜택을 볼 수있는가? 건물 매각 시 에스크로등 매매에 소요된 경비를 뺀 모든 본인 소유 에퀴티는 새로 구입하는 건물로100% 이전되어야 한다.

4. 새로 매입하는 부동산가격에 제한이 있는가? 매각한 부동산 가격보다 같은금액이거나 더 큰 액수의부동산을 산다면 전혀 문제가 없다. 예를 들어 100만달러짜리 임대용으로 소유한부동산을 매각 후 매각 금액보다 4배가 비싼 400만달러짜리 샤핑센터를 구입해도 아무런 문제가 되지 않는다. 그러나 소유 부동산을100만달러에 판 후 80만달러짜리 임대용 부동산을 산다면 투자를 안 한 차액 즉20만달러에 대한 세금을 내야할 경우가 생길 수 있다.

5. 1031 Ex에 시간상의제약은 있는가? ‘45-Day’와‘180-Day’라는 룰이 있다.

‘45-Day’ 룰은 소유 부동산 매각 후 45일 안에 매입하고자 하는 부동산을 지정해야 한다. 45일이란 에스크로가 끝난 날부터 주말, 공휴일등을 모두 포함한 45일을의미하며 이기간이 경과하게 되면 더 이상 1031 Ex의혜택을 볼 수 없게 된다. 또‘180-Day’는 본인소유의 부동산매매 에스크로 종결날짜로 부터 180일 안에 매입하고자 하는 부동산의 매입을 완료해야 하는 것을 의미한다. 180일안에 새로 사는건물의 구입의 에스크로까지 모두 끝나야 한다는 것을 명심해야 한다.


(213)590-5533

<스티븐 김 / 파이오니아 부동산 대표>