요즘 아파트에 투자를 하려는 바이어들이 부쩍 늘었다. 미국의 경기가 조금씩이나마 풀려가니 고용창출도 늘고 점점 아파트를 찾는 테넌트들이 많아지니 공실률도 낮아지고 렌트비도 계속 인상되고 있다. 그러니 아파트의 투자가치가 점점 높아지고 있어 한정된 매물에 수요가 증가하니 값도계속 오름세이다. 얼마 전에10유닛 아파트의 매매를 끝냈다. 한인타운에 있는 건물인데 위치도 좋고 관리도 잘되어 있어 바이어께서 만족해해 보람을 느꼈다.

이렇게 임대용 주거용 부동산에 투자를 해 좋은 결과를 보는 분들이 많다. 그런데 보통 말하는 2~4유닛이나 아파트 등 임대를 위한 LA의 주거용 부동산을 구입하려는 바이어들이 알아야 할 것 중의 하나가 렌트 컨트롤이다. 건물주는 되도록이면 높은 렌트를 받기 원하지만 혹시 있을 부작용을 방지하고 테넌트를 보호하기 위해 LA 시에서는 렌트 컨트롤 법을 제정해 시행하고 있다. 즉 렌트 컨트롤은 테넌트가 건물주로부터 부당한 대우를 받지 않도록 하기 위한 것이다.

LA에서 인컴유닛이나 아파트를 소유한 건물주, 또는 투자를 생각하는 분들이 염두에 두어야 할 렌트 컨트롤에 대하여 알아보자. 우선 렌트 컨트롤은 LA에 있는 2가구 이상의 다세대 주택으로 1978년 10월1일 이전에 지어진 건물에 적용된다. 렌트 컨트롤에서 가장 중요한 것이 렌트비 인상 폭인데 매년 LA시에서는 물가 상승률을 감안해서 3~5%의 인상폭을 정하고 매년 7월1일부터 새 인상률을 적용한다. 올 7월1일부터 2016년 6월30일까지의 최대 인상폭은 작년과 마찬가지로 3%이다. 그리고 유틸리티 중 전기와 가스비를 전액 집주인이 지불할 경우 각각 1%씩 추가 인상 가능하다.

예를 들어 전기와 가스비를 모두 건물주가 지불한다면 인상폭은 5%까지 가능하다.

이때 렌트비가 인상된다는것을 테넌트에게 30일 이전에 서면으로 통보해야 한다. 또한 기존의 테넌트 이외에 추가로 세입자가 생긴다면 새롭게 들어온 테넌트가 살고 있는 동안에는 한명씩 테넌트가 늘때 마다 10%의 임대비 인상이 가능하다. 하지만 새로운 거주자가 들어와 산지 이미 60일이 지났다면 추가로 렌트비를 요청할 수 없다. 물론 테넌트가 보고를 하지 않고 친척이나 식구를 들여 몰래 살고 있어도 마찬가지다.

이유는 16유닛 이상의 아파트라면 상주 매니저가 해당 건물에 살며 아파트를 항상 제대로 관리해야 하고 만약 16유닛 미만의 아파트라도 누군가 수시로 방문해 건물과 살고 있는 테넌트를 바르게 관리해야 하기 때문이다. 그리고 단독주택은 렌트 컨트롤의 적용을 받지 않지만 만약 그 집의 차고를 개조해 렌트를 주었다면 역시 2 유닛이상이 되어 렌트 컨트롤이 적용된다.　불법으로 개조가 된 유닛이라도 마찬가지이다.

그러나 렌트 컨트롤이 적용되는 아파트나 유닛이라도 새테넌트가 들어오면 현 시세에맞게 렌트를 책정할 수 있다.

그러므로 대부분 아파트 소유주들은 낮은 렌트를 내며 살고 있는 오래된 테넌트를 내보내고 새로운 세입자를 들이고 싶어 한다. 그러면 어떤 경우에 합법적으로 테넌트를 내보낼 수 있는지 알아보자. 우선 테넌트의 잘못이 있을 때가능하다. 만약 테넌트가 렌트를 내지 않으면 퇴거 수속을 시작할 수 있다. 그 이외에 테넌트로 인해 이웃이 불편함을 겪는다거나 계약으로 금지한 애완동물을 기르거나 혹은 건물 안에서 불법을 행하는 것이 확실할 때 퇴거를 시킬 수 있다. 혹시 건물주가 수리를 하기 위해서 혹은 비상시에 해당 유닛에 들어가는 것을 막았다면 역시 강제퇴거를 시킬 수 있다.

그리고 다음과 같은 경우에는 테넌트의 잘못이 없어도 LA시 주택국의 허락을 받아 퇴거시킬 수 있는데주인이나 가족이 들어가 살아야할 때, 혹은 건물이 낡아 개스 파이프나 상하수도관 교체, 전기공사, 새롭게 냉난방시설을 해야 할 때,그리고 납 성분 페인트나 석면이 들어간 건축 자재의 제거등 대대적인 수리가 필요할 때, 혹은 기존의 건물을 허물고 새로 지을 때 등이다. 이때는 60일에서 120일전에 통보하고 이사비용을 지불해야 한다.

(213)505-5594

<미셸 원 / BEE 부동산 부사장>