2007년 9월 15일 월요일. 지금으로부터 약 7년전 미국의 최대 투자은행중의 하나인 리먼브라더스가 서브프라임사태로 인해 더 이상 회사를 운영할 수 없음을 알리면서 전세계에 미국발 소위‘ 재정 위기(Financial Crisis)’ 시작의 서곡을 울리게 된다. 이 후로 베이스턴, 워싱턴뮤추얼등 미국에서 내로라하는 금융회사와 은행들이 줄줄이 무대뒤로 사라지게 된다.

지난 7년간 대 공황에 가까운 경기침체를 겪으면서 미국은 많은 변화를 겪게된다. 부동산 시장도 예외는 아니어서 지난 7년간 엄청난 변화를 겪게 된다. 특히 부실주택융자들로 인해 지난 7년간 대량의 주택차압사태가 이어지면서 미국 전체적으로 약 1,000만명 이상의 홈 오너들이 집을 잃고 아파트 등의 임대주택으로 이동하게 된다. 임대주택의 숫자는 한정되어 있는데 새로이 임대를 원하는 수요가 급격히 발생하면서 임대주택시장은 지난 7년간 빠른 속도로 팽창하게 된다.

공급이 수요를 따라가지 못하면서 렌트비의 가파른 상승이 뒤따르면서 대도시 주변에는 임대주택 품귀 현상까지 빚어지고 있다. 특히 LA,뉴욕, 샌프란시스코 등 최근의 경기 회복과 함께 고용이 늘어난 대도시지역이 임대료 상승을 주도하고 있다. 그동안 부동산시장침체로 인해 아파트 등의 다세대용 임대주택의 신규건설속도가 더뎌지면서 모자라는 임대수요를 채우기 위해 일반 단독주택들이 임대용 주택시장으로 전환되고 있다. 참고로 2006년에서 2013년까지 약 300만채의 일반 단독주택들이 임대용 주택시장으로 이동되었는데 당분간 이러한 추세는 계속될 전망이다.

이렇게 임대용시장으로 이동한 단독주택들은 지난 수년간 주택시장의 침체기를 거치면서 투자자들이 구입한 주택들이 대부분을 차지하고있다. 투자의 형태도 단기간 차액달성을 목표로 하지 않고 장기적으로 렌트 시장에머무르면서 수익을 극대화로하는 형태로 전환되었는데 폭발적인 수요의 증가로 인한 가파른 렌트비 상승으로 인해 장기적 투자가 더 매력적으로 작용했기 때문이다.

그동안 주택투자는 금융상품에 투자하는 투자자들에게는 기피해야 하는 투자종목으로 취급돼 왔다. 빠른시간 안에 현금화가 가능한 증권이나 은행 예금 등 일반금융상품에 달리 일반주택투자는 현금화 하는데 최소 4~6개월 이상이 소요되고 임대에 따른 관리문제로 재정 위기 전에는 일반투자자들에게는 별로 주목받지 못하던 투자종목이었다. 하지만 단독주택 임대의 수요가 폭발적으로 늘어나면서 단독주택 투자가 지난 수년간 괜찮은 투자 상품으로 각광을 받고 있는 것이다. 전 세계에서 가장큰 헤지펀드 회사인 블랙스톤이 캘리포니아에만 약 1만채의 임대용 일반주택을 소유하는 것을 보더라도 단독주택 투자가 다른 일반 금융상품에 비교해 수익률과 투자의 안전성면에서 전혀 떨어지지 않는다고 보고 있는것이다. 참고로 현재 일반 단독주택의 전체 임대시장에서의 비율은 이전의 28%에서현재 40% 수준으로 상승하면서 다세대주택인 아파트의42%와 임대시장에서 거의동등한 비율을 보이고 있다.

현재 단독주택의 렌트를선호하는 수요는 크게 두 그룹으로 분류된다. 첫째 그룹은 재정 위기로 인한 불경기를 지나면서 차압, 숏세일을통해 자신의 주택을 잃게 된홈 오너들이다. 이들은 일반주택에 거주한 경험이 있는이들은 아파트보다는 일반주택 렌트를 훨씬 선호하게 된다. 둘째그룹은 아이들이 태어나면서 막 가정을 꾸리기 시작한 밀레니어 세대를 꼽을 수 있다. 아직 주택을 구입할 형편은 못 되지만 아이들을 키우기에 적합한 일반주택 거주를 아파트보다 더 원하고 있다. 최근 일부지역에서 주택임대료가 더 이상 오르지 않고 정체된 상황을 보이는 지역들이 나타나고 있다. 단독주택의 임대시장이너무나 과열된 것이 아닌가하는 우려를 나타내는 사람들이 늘어나고 있다.

하지만 단독주택의 임대수요는 임대주택에서 주택을 구입해서 홈 오너로 이동해가는 시점이 본격적으로오기 전까지 앞으로 대부분의 지역에서 최소 수년간은강세를 보일 것으로 전망된다.

(213)590-5533

<스티븐 김 / 파이오니아 부동산 대표>