오늘은 저번 주에 이어서 주택 매매를 할 때 생기는 세법에 관한 이야기를 계속하겠습니다. 미국 정부는 주택 소유를 장려하기 위해서 세 가지의 세금 혜택을 주택 소유자에게 주고 있습니다. 첫째는 모기지 이자를 세금 공제해 주는 것이고 둘째는 부동산 재산세를 세금 공제해주는 것이고 세 번째는 주거주지로 살고 계시던 집을 팔게 되면 독신은 25만불 /부부는 50만 불까지의 자본 이익에 대해서 세금 면제를 주는 것이지요.

집을 팔면서 생기는 자본 이익을 세금 공제를 받기 위해서는 소유권 테스트, 사용권 테스트, 그리고 집을 매매하는 날부터 2년 안에 다른 주택을 팔고 자본 이익을 세금 공제를 한 적이 없어야 한다는 세가지 조건을 충족시켜야 합니다.

만약 다른 사람과 주택을 공동 소유하면서 세금 보고서는 따로 보고한다면 각자 25만 불까지의 자본 이익금을 세금 공제가 가능하며 위에서 언급한 세 가지의 조건을 각자 충족하여야만 합니다. 소유군 테스트와 사용권 테스트를 만족시키기 위해서는 주택 매매를 하는 날부터 5년 안에 2년 이상 주택을 소유했었어야 하며 주거지로 2년 이상을 살았어야 합니다. 만약 주택을 소유하고 주거지로 사용한 것이 2년이 안 된다 해도 자본 이익금에 대한 세금을 공제할 수 있지만 2년을 못 채운 날만큼 자본 이익금에 관한 세금 공제는 줄어들게 됩니다.

예로 주택을 2012년 9월 달에 구입을 하고 2014년 10월 달에 자본 이익금을 남기고 주택을 팔았다면 독신은 25만 불까지 부부는 50만불 까지 세금 공제를 받을 수 있습니다. 다른 예로 주택을 2010년 1월에 구입하고 나서 23개월을 살고 나서 이사를 나갔다고 가정해 봅니다.

2014년 12월에 자본 이익금을 남기고 주택을 팔았다고 해도 자본 이익금에 대한 공제를 한 푼도 받을 수 없게 됩니다. 그 이유는 비록 주택을 판 날짜를 기준으로 5년을 소유를 해지만 주거지로 최소 2년 이상을 살 지 않았기 때문입니다. 물론 여기에 예외로 적용할 수 있는 몇 가지 방법은 있지만 그 방법에 관한 것은 다음 기회에 말씀을 드리도록 하겠습니다.

2년 소유권과 사용권을 만족시키기 위해서 2년을 연속적으로 주거지로 사용할 필요도 없으며 소유권과 사용권을 동시에 만족시킬 필요도 없습니다. 주거지로 살았다는 것을 증명하기 위해서는 지난 5년 중에 24개월 연속으로 살았거나 730일 이상을 살았다는 것을 증명하면 됩니다.

예로 한 납세자가 주택을 2010년 1월에 구매하여 12개월을 살고 나서 친구 집으로 이사를 갔다고 가정을 합니다. 친구 집에서 12개월을 산 후에 다시 납세자 본인의 집으로 이사를 들어간 후에 2013년 1월에 주택을 팔 때까지 살았다면 납세자는 총 25개월을 주거지로 사용을 했기에 소유권과 사용권 모두를 만족시킬 수 있습니다.

휴가와 같이 단기적이고 일시적으로 주거지를 렌트를 주면서 떠나있다고 해도 이러한 휴가 기간은 주거지로 사용한 것으로 간주합니다. 예로 독신인 납세자가 2011년 2월에 주택을 구매하고 나서 2011년에 2달 동안 유럽으로 휴가를 다녀왔고 2012년에 2달 동안 한국에 있는 가족을 방문하고 나서 2013년 3월에 주택을 판매했다고 가정합니다.

이 예문에서 납세자가 그 주택을 소유한 기간은 25개월이고 주거지로 사용한 기간은 24개월이 안되지만 자본 이익금 25만 불까지 모두 세금 공제를 받을 수 있습니다. 그 이유는 총 4개월의 휴가는 단기적이고 일시적으로 주거지를 비워둔 것으로 간주가 되기에 이 납세자는 소유권 테스트와 사용권 테스트 둘 다 만족을 시킬 수 있습니다.

만일 같은 독신 납세자가 유럽에서 1년 동안 휴가를 지내고 와서 주택을 팔았다고 가정하면 이는 단기적이고 일시적인 것이 아니기 때문에 자본 이익금에 관한 세금 면제를 받을 수 없습니다. 한가지, 렌트를 주었던 주택의 매매는 세법이 조금 복잡해지니 공인 회계사와 꼭 상의하시는 것을 권장해 드립니다.

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