미국에서 ‘내 집 마련’은 미국생활의 뿌리를 내린다는 것을 상징한다. 여론조사에서도 주택을 소유한 사람들이 더 지역사회 발전에 관심을 두고 있는 것으로 나타난다.

한인들도 미국에 정착하는데 가장 중요하게 여기는 사항 중의 하나가 주택 구입이다. 미국 이민생활에서 자신의 거주 공간인 주택을 구입한다는 것은 생활의 터전을 확보하는 일이다.

미국에서 처음 주택을 구입하는 데는 여러 가지 조건이 따르게 된다. 따라서 주택을 구입하기 전 적어도 다음과 같은 조건을 검토해야 한다.

1. 주택 구입 때 무엇보다 먼저 현금동원(cash down payment)을 어느 정도 할 수 있는지를 생각해야 한다.

2. 매월 지불하는 월부금을 고려해야 한다. 월부금은 자신의 수입에 맞는 범위여야 하므로 주택 구입은 재정상태에 맞는 것을 선택해야 한다. 현재 수입만 계산치 말고, 수년 뒤의 경제변동, 직장, 사업운영 관계가 어떻게 될 것인가를 충분히 계산하고 여유 있는 선에서 월부금 지불능력을 정해야 한다.

3. 매월 지불하는 월부금은 월수입의 40%를 넘지 않는 것이 좋다. 아파트를 임대할 때는 렌트비 외에 다른 큰 부담은 거의 없지만 집안에 문제가 있으면 건물주가 해결해 준다. 하지만 집주인이 되면 여러 사항이 달라진다. 은행 융자금을 매월 정확히 지불하고, 재산세와 화재 보험료, HOA 비용 그리고 전기, 수도, 개스비용 등이 포함되기 때문에 본인의 재정상태를 정확히 파악해야 한다.

4. 자녀 교육을 위해 미국에 이민 온 한인들의 경우 학군문제는 무시할 수 없으며 자녀가 성장했을 때 진학할 좋은 학교가 주위에 있는가도 염두에 두어야 한다.

5. 직장 거리와 출퇴근 때의 교통문제 등을 생각해야 한다.

6. 주택의 상태는 주택매매 때 여러 측면에서 문제가 발생할 수 있지만 특히 개스, 전기, 상·하수도, 지붕, 에어컨 등 생활에 직결되는 모든 것을 철저히 점검(physical inspection)해 수리를 요구하거나 교체를 해야 할 부분은 계약서에 명확히 명시해야 한다.

7. 주택 매매가격에 무엇이 포함되어 있는가를 알아야 한다. 즉 냉장고, 세탁기, 커튼, 그리고 장식용 전등(chandelier)을 놓고 누가 어떤 것을 가져가고 남겨 둘 것인가를 계약서에 명시해야 한다. 보통 빌트인(built-in), 즉 주택 건축 때 이미 부착되어 있는 개스오븐, 마이크로웨이브 오븐, 선반 등은 주택가격에 포함되며 부착물은 판매자가 가져갈 수 없는 물건이다.

8. 부동산 계약 때 부동산의 매매 가격과 계약금(deposit) 등의 금액을 정확히 명시할 것은 물론, 융자기관, 이자율, 융자 수수료도 포함시키는 것이 바람직하다.

주택이나 각종 부동산을 구입할 때 현금이 많으면 문제가 없겠지만, 대부분 융자를 받아 부동산을 매입하게 된다. 부동산을 전액 일시불로 지불하고 매입하는 것보다 융자를 받아 구입하게 되면 나중 많은 세금의 혜택을 볼 수가 있다. 따라서 부동산 구입 때 융자는 대부분 필수조건이 된다.

부동산 융자를 신청하게 되면 은행이나 금융기관에서는 신청자의 수입 규모, 신용조사, 담보물의 가치 등을 종합적으로 검토한 후 융자심사위원회(loan committee)에서 융자 여부를 결정하게 된다.

은행이나 금융기관은 부동산 매입 때 대출을 위해 일반적으로 3가지 요소를 보고 융자를 결정하게 된다.

1. 수입규모(소득세 보고서, 은행구좌, 직장 증명 등). 충분한 소득이 있어 융자금을 상환할 능력.

2. 신용(2개의 신용회사로부터 신용 보고서). 월부금을 정확하게 납부했던 증거.

3. 부동산 담보(융자신청 액수 이상의 담보물의 시장가치). 감정을 통해 부동산의 시장가치를 확인한다.

일반적인 융자절차는 융자신청, 부동산 감정, 융자심사, 융자승인, 소유권 이전등기, 융자금액 지급 순으로 진행된다. 융자금을 지급하는 동시에 은행 측은 그 부동산 자체를 담보물로 저당한다. 주택융자 분할 상환기간은 보통 15년과 30년으로 정한다.

에스크로 계약서와 소유권 등기 열람서에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 부동산 융자에 관한 사항이다. 에스크로 계약서에 융자에 관한 사항이 기록되어 있기 때문이다. 일반적으로 부동산 융자는 수입 규모, 신용, 감정을 중요하게 다룬다.

부동산 융자를 신청하게 되면 은행 등 금융기관이 필수적으로 요구하는 서류 중에 에스크로 확인서와 부동산 등기열람 보고서(preliminary title report)가 있다.

매입자나 재 융자인이 융자 수속을 하게 되면 에스크로 회사는 금융기관에 에스크로 계약서와 등기열람서 등 서류들을 보내게 된다. 에스크로 계약서에는 매매가격과 융자신청 액수가 얼마인지 등을 기록한 것이 있는데, 이는 금융기관이 확인하기 위한 것이다.

그리고 등기열람 보고서는 부동산 담보물에 은행의 담보권, 법원 판결문, 각 공공기관의 세금과 개인적인 채무가 있는지, 또는 불리한 하자가 있는지 검토하기 위한 것이다. 이 등기열람서는 이미 언급했지만 부동산 소유권보험회사(title insurance company)가 매입자와 금융기관, 에스크로 회사를 위해 발급하는 아주 중요한 서류다.

일단 은행에서 융자가 승인되면 매입자의 부동산을 담보로 저당한다. 융자를 받을 때 여러 종류의 서류에 서명을 하게 되는데 융자 신청자는 서명하기 전 모든 서류를 잘 검토해야 하며 이해가 안 되면 융자 담당자(loan officer)에게 자문을 받을 것을 권하고 싶다.

매입자의 융자가 이루어지면 은행 측은 에스크로 회사에 보내지 않고 직접 소유권 보험회사로 송금하게 된다. 송금이 되면 에스크로 회사는 에스크로 종결을 위해 소유권 등기문서와 부동산 담보 설정서를 등기하도록 타이틀 보험회사에 지시한 후 문서가 등기가 되면 에스크로가 종결되는 것이다.

문의 (323)735-4000, www.hanmiescrow.net