홈 인스펙션은 구입할 집을 정밀 진단하는 과정이다.

전문가를 대동해 집안 곳곳을 둘러보고 혹시 있을지모르는 문제점을 알아내는 절차가 홈 인스펙션이다.

홈 인스펙션을 실시하면 집안의 모든 문제점을 찾아낼 수 있을 것처럼 여겨진다. 그러나 아무리 믿을 만한 홈 인스펙션 업체를 고용해도 집안 어느 곳에 있을지 모르는 문제점을 모두 찾아내기란 불가능하다.

일반적으로 홈 인스펙션은 육안으로 식별되는 문제점을 전문가의 견해를 통해 발견해 내는 과정이다. 업체별로 점검항목이 조금씩 다르지만 아무리 자세히 점검을 해도 일반적인 홈 인스펙션으로 파악하기 힘든문제점들이 있다. 이런 문제점들은 항목별 전문인을통해 정밀 진단을 실시해야 발견 가능하다. 일반적인홈 인스펙션으로 발견해 내기 힘든 문제점을 어떤 것들이 있을까?


◇막힌 상하수도관

부분적으로 막혔거나 균열이 생긴 하수도관은 일반적인 홈 인스펙션 과정을 통해 찾아내기란 거의 불가능하다. 하수도관 막힘 현상은하루아침에 발생하지 않고 오랜 사용을 통해발생하고 증상도 홈 인스펙터 방문시간에 맞춰발생하지 않는 경우가 대부분이다.

일반적으로 홈 인스펙터는 방문시간 동안 수도를 틀어 놓고 수돗물이 제대로 나오는 지와하수 처리가 원활히 되는지 등을 점검하지만이것만으로 수도관이 막힘 현상과 균열 등의결함을 발견해 내기란 무리다.

홈 인스펙션에 소요되는 시간이 기껏해야 2시간을 넘는 경우가 거의 없어 제한된 시간 내에 막힌 하수도관을 찾아내는 것을 기대할 수없다.

다만 홈 인스펙션을 통해 수도관의 재질과대략적인 노후 정도는 예상할 수 있다. 또 수도관이 지나가는 자리에 나무의 뿌리 등이 자라앞으로 수도관 균열 문제가 생길 수 있을 것이라는 견해 정도를 받아볼 수 있다.

막힌 수도관과 균열 부분을 정밀 진단하려면 전문 수도배관 업체를 통하는 수밖에 없다.

전문업체의 경우 특수 카메라를 통해 수도관곳곳의 문제점을 쉽게 찾아내지만 비용이 만만치 않다.


◇냉난방 시설

에어컨이나 히터 등 냉난방 시설의 정상 작동 여부도 일반적인 홈 인스펙션의 영역을 벗어난다. 홈 인스펙션 실시 당일 기후 조건에 따라 냉난방 시설 작동 여부가 달라지기도 하고제한된 시간 내에 실시되는 홈 인스펙션을 통해 냉난방 시설의 연결문제를 파악하기힘들다. 예를 들어 기온이 낮을 때 에어컨을 작동시키면 마치정상적으로 작동하는것처럼 보이다가도 여름철 고온일 경우에만 에어컨 문제가 발생하는 경우가 많다.

냉난방 시설은 주택 구입 후 일상생활에 직접 영향을 미치는 주택 시설이지만문제점 발견이 쉽지않아 주택 구입 전 정밀진단이 필요하다.

냉난방 정밀진단에소요되는 비용이 수천달러로 만만치 않고 진단기간도 수일씩 걸리기 때문에 차라리 관련 시설을 교체하는 편이유리할 때가 많다.


◇히터 ‘열 교환기’ (Heat Exchanger)

구입하려는 주택에 설치된 히터가 10년 이상된 제품이라면 비용이 들더라도 냉난방 전문업체를 불러 점검해볼 필요가 있다. 일반적인홈 인스펙션을 통해서는 실내공기를 난방시켜주는 히터의 작동 여부를 알아볼 수 있지만 인체에 유해한 개스 배출 여부 등은 파악이 힘들다. 일반적으로 히터는 열 교환기라는 장치를통해 실내공기를 난방한다. 그러나 일부 오래된 열 교환기의 경우 균열이 발생해 쉽게 난방이 되지 않는 결함이 발생한다.

특히 열 교환기에 발생한 균열을 통해 인체에 치명적인 이산화탄소가 실내로 배출되기 때문에 정밀 진단이 필요하다. 전문가들은 히터제조연도가 10년 이상됐다면 냉난방 전문업체를 통한 점검이 필수라고 충고한다. 만약 열 교환기에서 균열이 발견되면 재사용전 법으로 반드시 교체하도록 되어 있다.


◇전기배선 시설

홈 인스펙션의 영역을 육안으로 식별이 가능한 문제점들로 이해하면 일반적인 홈 인스펙션으로 구분할 수 없는 결함이 무엇인지 알기 쉽다.

홈 인스펙션의 점검 영역 중 전기시설이 포함되지만 대개 벽에 설치된 전기 콘센트의 작동 여부 등으로 제한되는 경우가 많다.

하지만 집안 곳곳을 전기를 이동하는 배선은 눈에 보이지 않는 벽 내부에 어지럽게 설치되어 있기 때문에 일반인은 물론 홈 인스펙터의 눈에도 보이지 않는다. 만약 집안 전기 배선이 오래돼 일부 결함이 발생하면 합선이나 누전으로 인한 화재 발생 위험이 있기 때문에 전기 전문가의 정밀 진단이 필요하다.


◇누수

홈 인스펙터가 누수 여부를 발견하는 방법은 누수 발생으로 인한 흔적을 통해서다. 조금이라도 누수가 발생하면 천장 등에 흔적이 남아 인스펙터의 눈에 발견되는 경우가 많다. 그러나 누수 발생 정도와 발생 시점 등에 따라자국이 발견되기도 하고 그렇지 않기도 해 제한된 홈 인스펙션 만으로는 정확한 누수 여부를 알아내기 쉽지 않다.

특히 사람이 오랫동안 거주하지 않은 주택의경우 수도 사용이 거의 없어 수도관 등에 문제가 있더라도 누수가 바로 발생하지 않아 발견해 내기 쉽지 않다.

지붕 누수 역시 비가 잘 오지 않는 지역은자주 발생하지 않는다. 지붕에 균열이 발생해누수 가능성이 있지만 홈 인스펙션 실시 전에비가 오지 않았다면 누수가 발생할 수 없다. 지붕 연도가 오래됐다고 판단될 경우 지붕 전문점검업체를 통한 정밀 진단이 필요하다.


<준 최 객원 기자>