최근 수년간 집값이 많이 오르면서 쌓인 에퀴티를 활용하기 위한 현금인출 재융자에 대한 문의가 조금씩 늘고 있다. 그런데 이 현금인출 재융자는 이자와 페이먼트를 낮추는 일반 재융자와는 다른 점이 많을 뿐만 아니라, 어떠한 융자 형태로 융자를 받느냐에 따라서 현금인출 가능한 규모와 이자율도 달라질 수 있어 오늘은 이에 대하여 살펴보도록 하겠다.

재융자는 그 목적에 따라 크게 두 가지로 나뉘어진다. 이자와 페이먼트를 낮추거나 상품을 바꾸어 만기를 조절하는 일반 재융자(rate & term refinance)와 에퀴티로부터 현금을 꺼내는 현금인출 재융자(cash out refinance)가 그것이다. 이자와 페이먼트를 바꾸면서 현금도 동시에 조금 인출하려는 경우에도 당연히 현금인출 재융자에 속한다.

손님들은 재융자를 신청할 때 어떤 것에 해당하는지를 크게 신경도 안 쓸 뿐만 아니라 그 차이점도 잘 모를 수 있겠지만 융자담당자들은 이 두가지에 매우 민감하다.

왜냐하면 둘 중 어떤 것이냐에 따라 융자 심사기준과 이자율 등 차이점이 많기 때문이다.

현금인출 재융자가 렌더 입장에서는 더 위험한 대출이기 때문에 심사기준이 당연히 더 까다로울 수밖에 없다.

현금인출 재융자는 기존의 융자를 다시 융자하면서 에퀴티로부터 현금을 추가로 인출하거나, 융자가 없는 ‘free & clear’ 주택의 에퀴티로부터 현금을 인출하기 위해 하는 융자를 말한다. 또한 기존의 2차 HELOC(Home Equity Line of Credit)을 1차 융자와 묶어서 재융자하는 경우도 대부분 현금인출 재융자로 간주된다. 예를 들어 1차 30만달러, 2차 HELOC으로 10만달러를 쓰고 있는 사람이 1, 2차를 묶어서 40만달러로 하나의 융자로 재융자를 원할 경우 2차 HELOC이 집을 구입할 당시 설정한 것이 아니면 이 융자는 현금인출 재융자에 해당한다.

이 때 1, 2차 금액의 합계가 41만7,000달러 이하일 경우에는 전통적인 컨포밍 융자에 해당, 집값의 보통 80%까지도 허용하지만 1, 2차 융자금액의 합계가 41만7,000달러를 초과할 경우에는 컨포밍 하이밸런스에 해당하여 집값의 60%까지 밖에 허락하지 않기 때문에 특별히 주의해야 한다. 따라서 이 경우에는 손님이 원하는 만큼의 현금인출이 불가능해질 수도 있다. 다시 예를 들어 현재 1차 35만달러, 2차 10만달러를 가지고 있는 손님이 1, 2차를 묶어서 재융자를 원한다고 해보자. (현재 1차를 35만달러를 가지고 있는 손님이 10만달러 현금인출을 원하는 경우와 마찬가지이다).

새로운 융자금액이 45만달러로 컨포밍 하이밸런스 융자가 되어 집값이 적어도 75만달러는 나와야 융자가 가능해진다. 왜냐하면 컨포밍 하이밸런스는 집값의 60%까지만 현금인출 재융자를 허락하기 때문이다.

하지만 이를 점보론으로 신청하면 집값의 75%까지 허락하기 때문에 감정이 60만달러만 나와도 융자가 가능해진다. 요즘은 물론 점보 론의 이자율이 낮기 때문에 더 낮은 이자율의 혜택도 동시에 볼 수 있다.

거꾸로 다시 예를 들어보자. 현재 융자 잔액 35만달러에 집값이 80만달러인 손님이 20만달러의 비즈니스 자금이 필요해 현금인출 재융자를 신청했다고 치자. 컨포밍 하이밸런스 론으로 신청하면 집값의 60%, 즉, 48만달러까지만 나와 원하는 만큼의 자금을 뽑을 수 없지만, 점보론으로 신청하면 집값의 75%, 즉, 60만달러까지 가능해 원하는 만큼의 자금을 인출할 수 있게 된다.

또 다른 예를 들어보자. 현재 35만달러의 융자를 가지고 있는 사람이 자녀의 학자금이나 비즈니스 용도로 15만달러의 자금이 필요하다고 가정해보자. 그런데 집 가격은 63만달러 밖에 나가지 않을 경우에 가능한 방법이 있을까? 우선 50만달러를 컨포밍 하이밸런스로 융자받는 것은 불가능하다. 왜냐하면 LTV 60%가 상한선인데 손님의 경우는 80%가 되기 때문이다.

또한 점보론도 상한선이 75%이기 때문에 이 경우는 불가능하다. 이 경우는 1차로 41만7,000달러까지 융자를 받고 동시에 2차로 HELOC을 이용하여 8만3,000달러까지 인출하는 겻이 유일한 방법이다. 이때 1, 2차를 동시에 해줄 수 있는 렌더가 좋은 렌더이다.

손님 입장에서는 시간과 비용, 서류작업을 줄일 수 있기 때문이다. 이렇게 현금인출 재융자는 어떤 상품 어떠한 구조로 융자를 하느냐에 따라 융자가 가능해 질 수도, 불가능해질 수도 있을 뿐만 아니라 이자율에도 영향을 줄 수 있으므로 잘 알아보고 융자를 신청해야 한다.

문의 (213)393-6334, (714)808-2491