콘도, 타운홈, 공동개발 단독주택(PUD), 공동소유 아파트(community apartment) 같은 곳에는 공동으로 관리하는 지역이 있다. 도로 관리, 쓰레기 청소, 정원, 수영장, 오락실 등의 공동관리 지역 관리비를 위해서 각 소유주들에게 정규적인 관리협회(HOA) 비용을 지불하도록 한다.

일반적으로 협회원 소유주에게 매월 초 협회비를 부과한다. 대부분 정기적으로 매월 지불하도록 하지만 분기별 또는 연별로 지불하는 경우도 있다.

매월 지불하는 비용이 지역과 주택 가치에 따라서 다른 경우가 많다. 싼 곳은 매월 50달러 정도 내는 곳도 있지만 고급 동네의 경우 월 7,000달러 이상 되는 곳도 있다.

일반적으로 매월 50~400달러 정도이다. 그러므로 협회비를 지불해야 하는 부동산을 구입하기 이전에 이러한 비용을 잘 분석해야 한다. 자기가 경제적으로 감당할 수 있는 액수라야 부동산을 차압당하지 않고서 소유할 수가 있다.

정규적인 HOA 회비 이외에도 지붕수리를 해야 한다든가, 특별한 공사를 위한 경우에는 ‘특별 부과’(special assessments)를 한다. 전체 공사비용을 각 소유주에게 분담하도록 하는 것이다.

이러한 특정 공사비용 이외에도, HOA 비축금이 부족할 때에도 전체 예상경비에 대해서 매년 5%의 예비금 충당을 위한 특별 부과금을 징수할 수 있다. 만약에 5% 이상의 예비금을 충원해야 할 경우에는 소유주의 과반수 동의를 얻어 결정한다.

과세는 매월 첫날 징수되는 순간에 ‘소유주 개인’에게 저당 설정이 된다.

소유주 개인에게 과세가 됨으로써 콘도 소유주가 HOA 체납금을 지불하지 않고서 ‘숏세일‘ 또는 차압을 당했다면, 현재는 소유권이 없다고 하더라도 과거 HOA 체납금에 대해서는 개인에게 청구를 할 수 있다. HOA 회비는 일반 부동산 재산세와는 차이가 있다.

많은 사람들이 콘도를 선호하는 장점으로 말하는 것은, 관리를 안 해도 된다고 하지만 실제로는 개인이 관리하는 비용보다도 더 많은 비용이 지출될 수 있다.

급한 수리를 즉시 해결 할 수 없는 문제도 있다.

HOA의 정규적인 월부금과 특별 징수금이 과세되었을 때에는 납부 날짜로부터 15일 이내에 지불하면 된다. 15일이 경과되면 이때부터는 체납으로 계산한다. 단, HOA 규정에서 15일 이상의 만기 유예 지불일자를 두었을 때에는 최대 마감일자까지 지불하면 된다.

체납이 되었을 때는, HOA는 체납 과태금으로 10달러 또는 10% 가운데서 높은 액수를 징수 할 수 있다. 단, HOA 규정에서 이보다 낮은 액수가 책정되었을 때는 낮은 액수로 징수한다.

체납이 30일 이상되었을 때는 체납금, 체납징수를 위한 경비, 체납과태금, 이자, 변호사 비용 같은 것을 부동산에 저당(lien) 설정을 할 수 있다.

이러한 비용에 대해서 연 12%의 과태금을 징수할 수 있다. 부동산뿐 아니라 개인 상대로도 청구를 한다.

관리협회 저당설정에 대해 차압을 하려면 은행이 담보물을 차압하듯 ‘개인적 차압’ 절차를 거쳐서 차압을 한다. 재산세 체납 징수와는 차이가 있다.

만약 HOA 비용이 30일 이상 계속 체납되었을 때는 HOA는 소유주 ‘개인’을 상대로 법원을 통해 채무판결과 ‘부동산’에 대해서 저당설정을 할 수 있다. 이때는 체납 과태금, 징수를 위한 기타 비용과 경비 그리고 변호사 비용도 지불해야 된다. 만약 체납금이 1,800달러 이상 또는 비록 100달러의 체납금이 1년 이상이 되었을 때는 HOA는 부동산 차압을 시작할 수 있다.




저당설정 등록은 체납을 통고하고 30일 이후에 할 수 있다. HOA는 저당설정 이전에 소유주에게 여러 가지 다른 방법으로 체납금을 지불할 수 있다는 통고를 해주어야 된다.

한 예로 체납금에 대해 월부금 분할 지불도 가능하다. 이 분할 지불 허용은 HOA가 소송 접수를 하기 이전까지는 HOA 체납금의 일부를 지불할 때 일부 체납금을 거절할 수 없다.

법이 이런데도 체납자의 분할금을 수락하지 않아 소송도 발생한다. 시비가 있을 때는 제3자의 중재청구도 할 수 있다. 물론, 소유주는 HOA 기록이 정확한지 검증할 권리가 있다.

만약 소유주가 저당설정 또는 차압 이전에 중재재판 또는 다른 방법에 의한 중재결정을 요청했을 때는 협회는 이를 수락해야 된다. 만약에 협회가 차압을 했다고 하더라도 소유주는 차압된 후 90일 이내에 ‘재환수’(redemption)권이 있다. 그러나 연중 1~2주 부동산 사용권리 소유주(time-share)를 위한 목적으로 개발된 부동산에 대해서는 이 법이 적용되지 않는다.

소액재판 또는 일반 민사재판 청구를 할 수 있다. HOA가 개인적 차압 또는 법원을 통한 차압을 할 수 있다.

중재재판을 통한 방법도 있다. 이 때는 일반 민사재판 이전에 소유주가 중재심판 비용을 지불했을 때에만 할 수 있다. 1년에 2회만 적용되며 5년 사이에 3번 청구할 수 있다.

2006년 1월1일 이후부터는 체납관련 저당설정은 HOA 이사장(directors)만이 할 수 있다. HOA의 다른 대행자는 할 수 없다. 물론 공개 이사회에서 과반수가 찬성해야 하고 회의록 기록이 있어야 된다.

차압 통고에는 법에서 요구하는 환수권 같은 특정사항 내용이 포함되어야 한다.

(213)255-5768