부동산을 포함한 내 자산을 늘리는 것 못지 않게 그것을 지키는 것이 더 어렵다고들 한다.

이런 면에서 볼 때 투자용 부동산 1031 Exchange는 매우 효율적인 매매 기법이다. 하지만 1031 Exchange에는 여러가지 필요 요건들이 있다. 그중에 대표적인 것이 두 부동산 매매에 일정한 기한이 있다는 점이다.

만약 동시에 소유 매물을 팔고 다른 물건을 샀다면 아주 쉽고 단순하다. 하지만 이런 교환 매매는 자주 일어나지 않는다.

가장 많이 일어나는 Exchange 형태는 DelayedExchange이다. 즉 일정한 기간 안에 팔고 사는 형태이다. 소유하고 있던 부동산을 판 후 즉 에스크로 종결일로부터 45일 이내에 1031 Exchange를 위해 살 매물들의 리스트 3개를 문서로 정해 1031 Exchange 회사에 알려야 한다. 또는 제한없이 여러 개의 매물을 정할 수도 있는데 처분한 매물의 시장 가격의 2배를 넘지 않아야 한다. 그리고 갖고 있던 부동산의 처분일로부터 180일(즉 6개월)내에 투자 매물의 에스크로를 종결해야 한다. 그래야 세금 연기 혜택을 받을 수 있다.

이 45일, 그리고 180일 기한은 아주 엄격하다. 가령 기한 마지막 날이 휴일일 경우 그 다음 날로 연기되지 않고 그 전날이 기한이 되므로 이 45일 과 180일 기한은 아주 철저하다. 그러므로 이 기한을 꼭 지켜야 세금을 연기 받을 수 있다.

위와는 아주 반대로 소유 매물을 팔기 전에 교환할 매물을 미리 구입하는 방법이다. 이럴 경우 새 매물을 구입한 이후 180일내에 내 소유 매물을 팔아야 1031 Exchange가 유효하다. 그러므로 더 복잡하고 때론 내 매물을 팔지 못해 1031 Exchange가 실패로 돌아가므로 주의가 필요하다.

이처럼 여러 형태의 1031 Exchange가 있고 세금과 관련된 많은 법적 조언이 필요하므로 전문 회사를 고용하여 진행하는 것이 필수적이다.

이때 중요한 것이1031 Exchange라는 것을 바이어에게 꼭 고지하고 오퍼나 에스크로 어덴덤에 1031 Exchange라는 내용을 명기해야 한다. 그리고 곧 1031 Exchange회사를 선임하여 함께 일을 해야 한다. 에스크로가 종결되면 1031 Exchange회사가 셀러가 되고 모든 금액은 1031 Exchange의 독립된 계좌에 예치해야 한다. 다음으로 45일내에 구입할 매물들을 1031 Exchange회사에 문서로 알리고 되도록 빨리 구매 절차에 들어간다.

구입할 매물을 찾아 에스크로에 들어 가면 이때 1031 Exchange회사는 바이어가 되고 모든 예치 금액은 에스크로를 통해 셀러에 가면 에스크로가 종결된다.

이 에스크로는 내 매물을 판 이후 180일이내에 이루어져야 1031 Exchange가 성공적으로 종결된다. 그리고 마지막으로 세금 보고시 Form 8824를 기입해 연방 세무국에 보고하면 서류상으로도 완전히 1031 Exchange는 종결된다.

종종 세컨 홈이나 베케이션 홈도 1031 Exchange가 되는지 문의가 많다. 대답은 예이다. 다만 1031 Exchange하기전 2년을 소유하고 있어야 하고 매달 14일 이상을 투자용으로서 렌트를 주었어야 한다. 즉 집 주인이 아주 적게 베케이션 홈을 사용해야 한다. 또한 1031 Exchange를 한 후 구입한 주택을 2년 이상 역시 소유해야 한다. 역시 구매한 이 주택도 매달 14일 이상 렌트를 주어야 하고 매년 10% 이하만 집주인이 살아야 한다. 이 때 IRS에 세금 보고시 이 주택을 인컴 프라퍼티로서 보고를 해야 1031 Exchange로서 혜택을 받을 수 있다. 그리고 1031 Exchange를 해서 렌트를 주고 있는데 이 집이 동네도 좋고 직장도 가깝고 그래서 테넌트가 나간 다음 내가 들어 가서 살고 싶은데 내 주 거주지로 살아도 될까? 이렇게 될 때 세금 관계가 어떻게 될까? 이것 역시 내 개인 거주지로 변경이 가능하다. 다만 1031 exchange를 한 다음 적어도 1년 동안은 1031 exchange가 효력이 되도록 투자 부동산으로서 인컴 프라퍼티로 사용한 다음 주 거주지로 바꾸는 것이 좋다. 그리고 내 개인 거주지로서 세금 혜택을 받으려면 적어도 5년을 살아야 개인 25만불 또는 부부 합산 50만불까지 세금 혜택을 받을 수 있다.

문의: (818)439-8949