한 부동산을 두고 판매하려는 측과 매입하려는 측이 상호조건을 제시하면서 법적으로 합의를 하는 행위를 보통 계약이라고 한다. 판매자가 자신의 부동산이나 사업체를 매물로 시장에 내놓으면 부동산 중개인을 통해 매입자가 청약(offer)을 하게 되고, 이를 판매자가 승낙(acceptance)하면 계약이 성립된다. 이 때 매매계약서를 작성하게 되는데, 먼저 매매 당사자 간에 매매조건을 합의해야 한다.

일반적으로 부동산이나 사업체를 매매할 때 부동산 브로커(에이전트 포함)나 전문 변호사에게 의뢰하여 매매계약서를 작성하는 것이 통례이다.

계약은 법률에 의하여 구속력을 지니고 집행되기 때문에 다음과 같은 조건을 갖추어야 한다.

1. 계약은 쌍방 간에 법적인 합의(agreement)가 있어야 한다. 부동산이나 사업체 매매계약의 순서를 보면 매입자가 판매자에게 어떤 조건으로 구입하겠다는 청약을 하고 이에 대해 판매자가 청약을 승낙을 하면서 시작된다.

2. 계약 당사자는 상대방이 인정하는 대가(consideration)를 지불하여야 한다.

3. 계약 당사자들은 계약을 체결할 법적 능력(legal capacity)을 갖추어야 한다. 미성년자나 정신 이상자가 계약을 체결할 경우에는 계약이 취소될 수 있다. 계약은 18세 이상이어야 유효하며, 18세 미만은 보호자(guardian)의 관리 하에 계약을 체결할 수 있다.

4. 계약은 형식적 요건을 갖추어야 한다. 사기방지를 위해서 모든 계약은 사기방지법(statue of frauds)에 의하여 반드시 문서로 작성되어야 한다.

5. 계약내용은 적법(legality)하여야 하며 그 계약내용이 위법(illegal)하거나 공공질서에 위반되어서는 안 된다.

부동산 매매계약에서 청약과 승낙으로 시작되는 계약 실시 단계를 다시 설명해 본다.

1. 청약(Offer): 일반적으로 ‘오퍼’라고 불리는 청약은 매입자가 판매자로부터 제시된 판매조건을 승낙해 매입할 의사를 문서로 하는 조건부 약속이다. 만약 승낙에 새로운 조건이나 다른 조건 등을 제시하게 되면 이는 반대청약(counter-offer)으로 간주하게 된다.

이 청약을 법적인 계약으로 성립시키기 위해서는 청약자가 이 계약의 모든 조건과 상대방이 청약을 승낙하는 방법을 정해야 한다. 청약을 받은 상대방이 그 청약을 승낙할 경우에는 청약한 사람이 그 ‘오퍼’에 명시된 자신의 의무를 이행하겠다는 의도가 표시되어야 한다. 청약에는 계약 당사자, 매매가격, 계약조건, 매매목적, 계약 이행시기 등 최소한의 계약조건이 명시되어야 한다.

2. 수락(Acceptance): 수락은 청약자가 상대방에게 부동산을 매입하겠다는 의사표시를 하였을 때 상대방이 ‘오퍼’에 표시된 모든 조건과 내용을 검토한 후 받아들이겠다는 합의다. 수락을 한다는 것은 비로소 계약의 효력을 발생시키는 것이다. 그러므로 계약조건을 갖추었고 상대방이 승낙서에 서명을 하게 되면 그 즉시 계약은 양측 당사자에게 법적 구속력을 지니게 된다.

3. 청약의 전달: 청약 조건상 특별한 규정이 없는 한 ‘오퍼’가 효력을 발생하기 위해서는 오퍼를 하는 사람이나 그가 선정한 부동산 중개인에 의하여 상대방 판매자에게 이것이 전달되어야 한다.

4. 청약의 기간: 청약은 상대방이 접수하는 시점부터 유효하다. 오퍼는 상대방이 승낙하거나 거부의사에 따라 소멸하는 것이 원칙이다. 다음의 경우에는 청약이 성립되지 않는다.

▲청약기간의 만료 ▲청약을 한 사람이 그 청약을 취소할 경우 ▲법에 위배되는 행위 ▲청약 당사자가 사망하거나 정신이상자로 판명된 경우 ▲당사자가 지급불능 상태나 파산하는 경우5. 청약의 취소: 오퍼 취소의 방법은 청약을 한 사람에 의하여 직접 의사표시를 하거나, 대리인이나 부동산 중개인에 의해 이루어진다. 상대방이 그 청약이 취소되었다는 사실을 인지하는 순간 그 오퍼는 법적으로 취소된다.

6. 청약의 거부: 오퍼를 접수한 상대방이 오퍼를 거부하는 데는 두 가지 방법이 있다. 첫째는 상대방에게 거절의사를 직접 표시하는 방법이고 두 번째는 반대청약을 제시하는 경우다.

청약의 승낙은 반드시 청약의 조건을 그대로 받아들이는 것이어야 하기 때문에 오퍼의 승낙 조건이 처음 제시된 조건과 다른 경우에는 그 청약을 일단 거절한 것이 된다. 한편 그 승낙이 새로운 조건이나 원래와 다른 조건을 포함하게 되면 이것은 반대청약이 된다.

▲계약의 소멸: 계약은 다음과 같은 조건이나 원인에 의하여 소멸된다.

▲계약 당사자가 계약을 이행할 경우 ▲계약 당사자가 계약을 불이행 할 경우 ▲계약의 이행이 불가능하게 된 경우 ▲법이 정한 기간이 만료될 경우 ▲계약 당사자 간 상호합의에 의한 해약▲쌍무계약과 편무계약: 쌍무계약(bilateral contract) 은 양쪽 거래 당사자가 상대방에게 어떤 일을 하겠다고 주고받는 계약이다. 편무계약(unilateral contract)은 계약의 한쪽 당사자는 상대방에게 어떤 일을 하겠다는 약속을 하고, 그 상대방은 한쪽 당사자에게 어떤 일을 직접 이행함으로써 이루어지는 계약이다.

▲사기방지법(Statute of Frauds): 사기를 방지하자는 법이 아니고, 모든 계약은 반드시 문서로 작성해야 법으로 효력을 나타낸다는 규정을 정한 법. 계약은 법률에 의하여 이행이 강제되는 것이 원칙이다. 만약 계약이 구두로 이루어지는 경우에는 계약의 한쪽 당사자가 그 계약을 이행하지 않아도 상대방은 법률에 의하여 그 계약의 이행을 요구할 수 없다.

법률은 유효한 계약이라도 한쪽 당사자에게 일방적으로 계약을 취소할 수 있는 권리를 인정하는 경우도 있다. 즉, 미성년자가 계약을 체결하였거나 사기에 의하여 계약이 체결된 경우 법률은 미성년자나 사기를 당한 매매 당사자에게 계약을 취소할 수 있는 권리를 인정하고 있다. 하지만 그런 경우에도 사실이 밝혀질 때까지 그 계약은 유효한 계약이다.

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