☞ TRIPLE NET LEASE란?

렌트비 외에 입주자가 net real estate tax, net building insurance 그리고 net cam charge를 부담하는 리스이다. 원래 landlord가 내야 할 부분을 tenant가 내는 것이므로 standard lease보다 렌트비가 낮다.


보통 사무실 임대 때에 많이 사용하는 ‘그로스 리스’(gross lease)는 기본 임대료만 지불하면 되지만 ‘넷 리스’(net lease)는 부분적 혹은 전체적 입주자가 렌트비 외 추가비용을 부담하는 것으로서 주로 샤핑센터나 상가의 리스에 사용하는 리스다.

그 추가비용으로는 건물 운영비, 수리비, 부동산 세금, 건물 보험료, 조경 유지비, 시큐리티 가드비, 주차장 공간 사용비 등이 포함될 수 있다.

사업용 매매를 할 때는 리스 계약서의 종류는 물론이고, 리스기간과 옵션기간, 리스 공간면적과 스퀘어피트 당 얼마를 내야 하는가를 보고 더불어 렌트 인상조건이 고정인지, 연 몇 퍼센트 올라가는지, 또는 연방 노동부가 매달 발표하는 소비자 물가지수, 즉 시피아이(CPI-consumer price index)에 의해 조정되는 것인지를 확인해야 한다.

게다가 ‘트리플넷’(NNN) 리스의 경우 입주자가 기본 렌트에 위에 언급한 것과 같은 가외 경비가 부담이 되므로 더 꼼꼼하게 확인해야 한다.

이럴 때 변호사가 들어가 거래를 망치는 경우도 있다. 너무 딱딱하게 ‘법적으로, 법적으로’를 외치다가 랜드로드의 마음을 다치게 해서 아예 거래가 깨지는 경우인데 변호사가 이 문제를 아주 많이 다뤄본 사람이어야 협상을 잘할 수 있다.

또 한편으로는 딜을 성사시키기 위해 랜드로드에게 너무 많은 것을 양보해 대강 넘어가면 입주자가 나중에 곤란해 질 수 있다.

필자의 사무실에서 빈번하게 다루는 계약서인지라 김 선생님이란 분과 상담을 했는데 그분은 흥분을 하며 억울해 했다.

이유인 즉, 계약 당시에는 아무도 트리플넷/캠차지(cam charge)에 대해 상세히 설명해 주지 않았다는 것이다. 리스계약서가 너무 길고 영어도 지루하게 많아서 대강 사인한 것이 문제가 된 것이다.

그런데 정확히 일 년 후에 렌트가 3,400달러에서 4,500달러가 된 것이다. 계약 당시에는 일반 기본 렌트 3,400달러에 캠차지가 400달러였는데 트리플넷이 1,000달러로 치솟아 결국 트리플넷이 두 배 이상 뛴 셈이다.

계약서 상의 트리플넷은 어디까지나 견적(estimate)이었음을 간과한 것이다.

게다가 건물 벽, 건물 기초공사, 주차장, 지붕 등을 수리할 때는 수리비가 많이 들기 때문에 보통 견적보다 훨씬 많은 트리플넷/비용이 렌트에 더해진 것이었다.

이것은 김 선생님이 기본 렌트에 캠차지를 더해서 3,400달러를 매달 내야 하는 ‘렌트’라고 막연하게 생각했던 것이다. 이것은 많은 분들이 빈번히 생각하는 패턴인데 캠차지는 올해 발생하는 랜드로드 비용을 다음해인 내년 초에 계산을 해서 새로 부과하기 때문에 실제로 내는 렌트는 더 많을 가능성이 높아지는 것이다. 김 선생의 경우처럼 말이다. 이럴 때 어떤 분들은 처음부터 캠차지와 렌트를 합해서 고정금액으로 요구하라고 종용하시곤 한다.

그런데 고정이 될 수 있는 경우는 그로스(gross) 리스가 되므로 트리플넷 리스에는 해당이 안 된다. 견적 금액과 초과한 트리플넷 경비를 일시불로 요청해 왔지만 랜드로드와 잘 협상을 해서 매달 나눠 내는 것으로 마무리를 맺고 이자 및 행정비를 내지 않고 잘 넘긴 케이스였다. 보통은 이럴 때 높은 행정비를 더 부담해야 한다.

이것보다 더 껑충 뛴 트리플넷 차지로 혈압이 오르는 경우가 있는데 그것은 건물주가 바뀔 때이다. 그 이유는 보통 재산세는 팔린 가격을 기준으로 책정되기 때문에 트리플넷 경비 또한 오르는 것이다.

입주자가 트리플넷 계약 때에 주의할 점은 리스를 꼼꼼히 살펴보고 협상해서 리스의 위험한 부분을 바꿔야 한다는 것이다. 또한 랜드로드로서 샤핑센터나 상가에 투자할 경우는 먼저 투자가 순수 투자목적인지 아니면 몇 년 후에 오를 것을 예상해서 투자할 것인지 까지를 생각하고 위치도 좋고, 앵커 테넌트가 있고, 그 외에 다른 좋은 테넌트가 있다 해도 렌트비 상승률이 너무 높고 경비가 수입에 비해 많은 듯하면 더 생각하고 꼼꼼히 따져보고 오퍼를 넣는 것이 훗날의 두통을 예방할 것이다.

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