지난해 주택가격 상승이 경제에 미치는 긍정적인 효과가 크다. 그 중 하나가 주택 소유주들의 가계부에 여유가 생겼다는 것. 집값이 올랐다고 해서 바로 가구소득 증가로 이어지는 것은 아니다.

하지만 주택담보 대출을 통해 목돈 마련의 길은 활짝 열렸다. 주택시장 회복에 따라 주택담보 대출규모를 늘리는 은행도 많아져 주택 소유주들이 목돈 마련 기회가 한층 수월해진 것이다. 지난해 발급된 주택담보 대출규모가 주택담보 대출시대가 곧 도래할 것임을 입증했다.

모기지 시장 조사기관 인사이드 모기지 파이낸스의 조사에 따르면 지난해 주택담보 대출 발급 규모는 전년도 대비 약 30% 증가한 600억달러로 집계됐다. 주택가격 상승이 예상되는 올해도 주택담보 대출규모는 더욱 증가할 것으로 전망된다. 주택담보 대출과 관련 알아두면 도움이 되는 사항을 소개한다.


◇ ‘에퀴티’(Equity) 충분해야

집값이 올랐다고 누구나 다 주택담보 대출이 가능한 것은 아니다. 주택 자산가치 즉 ‘에퀴티’가 일정 비율을 넘어야 주택담보 대출 신청이 가능하다. 에퀴티는 현재 주택시세에서 기존의 모기지 대출 금액을 제외한 금액이다. 다시 말해 지금 집을 팔 경우 모기지 대출 금액을 상환하고 남는 금액이 주택의 실 자산가치다.

예를 들어 주택시세가 약 25만달러로 예상되고 모기지 원리금이 약 20만달러 남아 있다면 이 주택의 에퀴티는 시세의 약 20%에 해당하는 5만달러다. 바로 이 에퀴티 비율이 은행 측이 제시하는 일정 비율을 넘어야 주택담보 대출이 가능하다. 주택담보 대출과 관련, 가장 일반적으로 제시되는 에퀴티 비율은 20%. 즉 대출비율이 80% 이상이면 에퀴티 비율이 20% 미만으로 주택담보 대출신청이 쉽지 않다.

중요한 것은 은행 측 제시 에퀴티 비율은 주택담보 대출 후의 비율로 현재 에퀴티 비율이 20%를 넘어야 주택담보 대출을 신청할 수 있다. 예를 들어 주택시세가 약 25만달러이고 기존 모기지 대출 금액이 약 17만5,000달러로 에퀴티 비율이 약 30%일 경우 10%에 해당하는 약 2만5,000달러에 대한 주택담보 대출이 가능하다.


◇목돈=홈 에퀴티 융자, 소액=라인 오브 크레딧

주택담보 대출은 크게 두 가지 유형으로 자금 사용목적에 따라 적합한 유형을 골라 신청해야 한다. 일시에 목돈이 필요한 경우에는 일반적인 홈 에퀴티 융자가 적합하다. 예를 들어 지붕 교체 공사 등 주택 리모델링 또는 자녀 학자금 등 큰 규모의 자금이 필요할 때 적합한 주택담보 대출이다.

당장 목돈이 필요하지 않지만 향후 여러 차례에 걸쳐 자금이 필요할 것으로 예상되면 ‘홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’ 형태의 주택담보 대출이 적합하다. 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧은 명칭처럼 마치 크레딧 카드와 유사한 담보 대출이다.

일반적인 주택담보 대출에는 고정금리 또는 변동금리가 선택, 적용되고 상환기간은 최고 30년까지로 주택구입 또는 재융자 모기지 대출과 비슷하다. 대출 수수료인 클로징 비용을 납부해야 하는 것도 일반적인 모기지 대출과 유사한 점이지만 평균 비용은 훨씬 낮다.

반면 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧에는 일반적으로 변동금리가 적용되고 만기도 10년으로 짧은 편이다. 클로징 비용이 없는 대신 크레딧 카드처럼 연간 비용을 납부해야 하고 10년간 이자만 내는 것도 특징이다. 하지만 10년 후 대출 금액을 상환해야 하거나 고정 금리로 변동시켜 매달 페이먼트를 납부할 수 있다.


◇소액 필요 때 주택담보 대출 부적절

소규모 자금이 필요한 경우에는 주택담보 대출이 적합하게 여겨지지 않는다. 어떤 유형의 주택담보 대출이든 클로징 비용 또는 연간 비용을 납부해야 한다. 따라서 대출액 대비 대출 비용 부담이 높아져 주택담보 대출의 혜택이 낮아진다. 은행 측에서도 대출 비용을 고려해 소액 주택담보 대출은 발급하지 않는 것이 일반적이고 주택담보 대출 때 최소한도를 두고 있다.

신용정보 웹사이트 크레딧닷컴에 따르면 뱅크 오브 아메리카의 주택담보 최소한도는 약 2만5,000달러이고 웰스파고는 2만달러로 더 낮다. 신용카드 업체인 디스커버사도 주택담보 대출한도를 2만5,00러~10만달러로 제한하고 있다.

당장 소액이 필요한 경우라면 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧을 신청해 필요한 금액을 사용하면 된다. 예를 들어 2만달러 규모의 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧을 대출받아 지금 필요한 약 5,000달러를 사용한 뒤 나머지 금액은 차후에 필요시 사용하는 방법이 고려된다.

하지만 5,000달러가 필요해도 총 담보 대출금액인 2만달러에 해당하는 에퀴티가 유지되어야 담보 대출이 가능하다. 기존 에퀴티 비율이 주택시세 대비 약 20%가 넘어야 되고 여기에 적어도 2만달러 이상의 에퀴티가 추가로 유지되어야 주택담보 대출신청이 가능하다.


◇모기지 신청보다 더 주의해야

발급 절차와 금액 등은 조금씩 다르지만 주택 구입 때 신청하는 모기지 대출과 장단점은 비슷하다. 하지만 기존 모기지 대출 비율이 높은 상황에서 무리하게 주택담보 대출까지 신청하는 일은 피하도록 주의해야 한다. 주택담보 대출비율이 높을 경우 재정상황 악화로 페이먼트 연체가 발생할 경우 주택 급처분이 힘들어져 차압으로 쉽게 직결되기 때문이다.

주택담보 대출의 가장 큰 장점은 이자금액이 개인 소득세 보고 때 세금공제 항목에 해당된다는 것이다. 연방 세법에 따라 주택담보 대출금액 최고 10만달러(부부 합산)에 해당하는 이자를 세금보고 때 공제시킬 수 있다. 주택담보 대출은 일반 모기지처럼 주택을 담보하는 대출이기 때문에 개인 신용을 담보로 하는 크레딧 카드 대출보다 이자율이 낮은 것이 장점이다.


<준 최 객원기자>