세금보고 시즌이 돌아왔다. 매년 1월부터 4월15일까지는 전 국민이 전년도 소득에 대한 세금을 자진 보고해야 하는 기간이다. 납세자 대부분이 어떻게 하면 합법적으로 세금을 덜 낼 수 있을까 하는 절세 전략을 짜내기 위해 분주해 지는 시기다. 절세 전략 중 하나는 바로 보유중인 주택을 활용하는 것이다. 주택 구입 때 대출 받은 모기지에 대한 이자, 주택 건물에 대한 감가상각비, 기타 주택과 관련 비용들은 세금공제 항목으로 절세 전략에 효자 노릇을 톡톡히 한다. 절세를 위해 주택을 구입할 정도로 주택 보유로 인한 세금 절감 효과는 무시할 수 없다. 해마다 세금보고 때 주택 관련 비용 중 세금공제 항목을 꼼꼼히 살펴야 불필요한 세금 납부를 막을 수 있다. 주택과 관련된 세금공제 항목들을 알아본다.


■모기지 이자

모기지 대출을 받아 주택을 구입했다면 다달이 납부하는 모기지 이자 금액이 세금공제 항목에 해당된다. 대부분의 경우 모기지 이자 금액 전액이 세금공제 항목으로 인정돼 절세에 큰 도움이 되는 항목이다. 모기지 이자 중 공제되는 금액은 모기지 발급 시기, 모기지 총액 등에 따라 결정된다. 만약 투자용 2차 주택을 보유한 경우 2차 주택 구입 때 대출받은 모기지 이자 부분도 세금공제 항목에 포함될 수 있다.

2차 부동산의 형태가 숙식공간을 갖춘 보트나 레저용 차량일 경우도 모기지 이자 부분이 세금보고 때 공제될 수 있다. 만약 보유 주택이 2채 이상이더라도 나머지 주택의 모기지 이자 부분을 세금공제 항목으로 활용할 수 있기 때문에 자세한 절차는 세무 전문가와 상담하도록 한다.


■모기지 포인트

만약 지난해 모기지 대출을 통해 주택을 구입했다면 대출 때 지급한 모기지 포인트도 세금공제 항목이기 때문에 세금보고 때 반드시 공제 받도록 한다. 흔히 융자 수수료로 불리는 모기지 포인트는 모기지 대출 때 대출 은행 측에 지급하는 비용이다. 1포인트는 모기지 대출 금액의 1%에 해당한다.

포인트에는 흔히 2종류가 있는데 종류에 따라 세금공제 항목 여부가 다르기 때문에 세무 전문인과의 확인이 필요하다. 재융자 때 지급한 포인트도 세금공제 항목이므로 관련 서류를 챙겨둔다. 일반적인 융자 수수료를 의미하는 ‘오리지네이션’(origination) 수수료는 융자 발급 때 들어가는 은행 측의 비용으로 은행의 융자 발급 수익과 직결되는 포인트 비용이다. 오리지네이션 수수료는 납세자의 상황에 따라 세금공제 항목에 포함되지 않는 경우도 있어 전문인과의 상담이 필요하다.

디스카운트 포인트는 이자율을 낮추기 위해 모기지 원금의 일부를 선납하는 비용으로 전액 세금공제 항목에 해당된다. 만약 지난해 이자율을 낮추려는 목적으로 디스카운트 포인트에 해당하는 목돈을 은행 측에 납부했다면 세금보고 때 반드시 포함시켜 절세에 활용한다.


■매매 차익

집값이 크게 오른 지난해 집을 팔아 비교적 높은 금액의 매매 차익을 챙겼다면 세금납부에 대한 부담이 클지도 모른다. 그러나 처분한 주택에서의 거주기간 등에 따라 매매 차익에 대한 세금이 면제되기 때문에 관련 규정을 반드시 살펴야 한다.

지난해 처분한 주택에서 처분 전 5년 중 2년 이상 거주했다면 독신의 경우 매매 차익 최고 25만달러까지, 부부 합산 50만달러까지 세금이 면제된다. 만약 2년간 거주기간 조건을 충족하지만 거주기간이 연속적이지 않은 경우라도 세금을 면제받을 수 있는데 세무 전문가와의 상담 후 알아본다.


■재산세

적게는 수천달러에 달하는 재산세도 세금공제 항목에 해당된다. 그러나 재산세 납부 형태에 따라 세금보고 서류 준비방법이 조금씩 다르기 때문에 각자의 상황에 맞는 준비요령을 알아야 한다. 만약 납세자가 재산세를 1년에 2차례씩 직접 납부하는 경우는 재산세 고지서를 잘 보관하고 있다가 세금보고 때 함께 제출하면 된다.

만약 재산세를 에스크로 업체를 통해 매달 분납하는 ‘임파운드’ 계좌의 경우는 에스크로 업체가 해당 카운티에 재산세를 완납했다는 증명이 있어야 세금공제 항목에 포함시킬 수 있다.

재산세 분납의 경우 주택 소유주가 1달치 재산세를 매달 모기지 페이먼트와 함께 납부하는 데 이 중 재산세 부분은 에스크로 업체의 계좌에 적립됐다가 재산세 납부기한 이전에 납부되는 것이 일반적이다. 만약 재산세 환급 신청 등을 통한 환급분이 있다면 이 금액은 세금공제 항목에서 제외된다.


■모기지 보험

아쉽게도 모기지 보험에 대한 세금공제 혜택은 지난해 말로 연장 없이 종료됐다.

따라서 지난해까지 가입한 모기지 보험에 한해서만 올해 세금 보고 때 보험료 비용을 세금공제 항목에 포함시킬 수 있다. 단 몇 가지 조건이 있기 때문에 세무 전문인과의 확인 절차를 거치면 좋다.


모기지 보험은 모기지 발급 때 다운페이먼트가 20%에 미달할 경우 대출자가 가입해야 하는 의무적으로 가입해야 하는 보험이다.

다운페이먼트 비율이 낮은 이유로 대출 위험이 높다고 판단돼 대출자가 가입, 보험료를 지급하지만 채무 불이행이 발생하면 대출 은행 측이 보상을 받게 된다.

모기지 보험료는 원래부터 세금공제 항목이 아니었다. 2006년 제정된 세금 구제법에 따라 2007년부터 2013년 사이 가입된 모기지 보험료에 대해서만 세금공제 혜택이 주어진다.

주택시장 침체로 2013년까지 연장 시행됐지만 지난해 말로 종료돼 올해 가입되는 모기지 보험료는 세금공제 혜택이 없다.

이밖에도 다운페이먼트 없이도 대출을 받을 수 있는 VA 융자, USDA 융자 때 가입하는 모기지 보험 중 지난해까지 가입된 보험은 세금공제 항목에 포함된다.


■홈 오피스 공제

납세자가 재택 근무자여서 주택 중 일부 공간을 사업용으로 사용하고 있다면 이 부분에 대한 세금공제도 가능하다.

지난해 신설된 세금공제 규정으로 주택 소유주는 물론 주택 세입자도 이 규정의 혜택을 활용할 수 있다.

우선 납세자의 주 사업지 주소가 해당 주택이어야 하고 정기적으로 사무실을 사용하고 있는 경우로 제한된다.

조건에 맞을 경우 사무실로 사용하는 공간의 평방피트 당 5달러씩 세금 공제를 받을 수 있고 세금공제 대상 홈 오피스 크기는 최대 300평방피트로 제한된다.


<준 최 객원기자>