상업용 부동산 시장의 회복세가 올해 소폭 둔화될 전망이다. 지난해 본격적인 회복 국면에 진입한 상업용 부동산 시장이 올해 주택 경기 하락, 소비자 신뢰도 하락 전망에 영향을 받아 회복세가 감소할 것으로 전망됐다. 기대했던 본격적인 경기 회복이 지연되고 있어 기업들의 상업용 부동산에 대한 수요가 대부분 관망세로 돌아섰다. 특히 사무실 부문의 수요 정체 현상이 뚜렷해 올해 큰 폭의 회복세를 기대하기 힘들 것으로 보인다. 로렌스 윤 ‘전국부동산중개인협회’(NAR) 이코노미스트는 “상업용 부동산 시장의 펀더멘탈은 여전히 견고한 편”이라면서도 “회복 속도가 기대에 미치지 못할 만큼 더디다”라고 최근 발표한 보고서에서 분석했다. NAR가 최근 발표한 상업용 부동산 부문별 전망을 알아본다.


■사무실 부문

1년 전에 비해 고용지표가 크게 개선돼 추가 사무실 공간이 필요하지만 기업들의 공간 확장은 더딘 편이다. 상업용 부동산 시장의 펀더멘탈이 전반적으로 개선됐지만 사무실 건물에 대한 수요는 둔화세를 나타낼 것으로 전망됐다. NAR의 1분기 전망 보고서에 따르면 사무실 부문의 공실률은 올해 1분기 약 15.8%에서 내년 1분기에 약 15.6%로 하락할 전망이다. 사무실 부문의 공실률은 상업용 부동산 전 부문에 걸쳐 가장 높은 수준으로 내년에도 올해와 큰 변동 없이 높은 수준을 기록할 것으로 예상된다.

그럼에도 불구하고 현재 전국에서 가장 낮은 공실률을 나타내고 있는 지역은 뉴욕으로 유일하게 10%를 밑도는 약 9.5%대의 공실률을 유지중이다. 워싱턴 DC(약 10.2%), 리틀락(약 11.6%), 샌프란시스코(약 12.8%) 등도 사무실 공실률이 낮은 지역에 속했다.

반면 사무실 임대료는 지난해에 이어 올해도 소폭의 상승세를 이어갈 전망이다. NAR는 올해와 내년 사무실 임대료가 각각 약 2.3%, 약 3.2%씩 오를 것으로 내다봤다. 사무실 건물의 순 임대면적은 올해 약 4,460만평방피트에서 내년 약 5,000만평방피트로 증가할 전망이다.


■산업용 건물 부문

산업용 건물 부문의 전망은 꽤 밝은 편이다. 국제 교역량이 늘어나면서 올해도 안정적인 회복세가 기대된다. 경기 회복에 따른 무역량 증가로 외국 기업의 진출도 늘면서 공장, 창고 등 산업용 건물에 대한 수요가 올해도 꾸준하겠다. 산업용 건물의 공실률은 올해 1분기 약 9% 수준이지만 내년 1분기에는 약 0.1%포인트 하락한 약 8.9%를 기록할 전망이다.

현재 전국에서 산업용 건물 공실률이 가장 낮은 지역은 오렌지카운티와 LA 등이 위치한 남가주다. 이 지역은 중국, 인도 등 아시안 국가와의 교역량이 많고 외국계 기업이 많이 진출해 공장, 창고 등에 대한 수요가 항상 높은 것이 특징이다.

NAR에 따르면 현재 오렌지카운티 지역의 산업용 부동산 공실률은 약 3.7%로 전국에서 가장 낮다. LA 지역의 공실률도 약 3.8%로 매우 낮았고 인근 샌버나디노와 리버사이드 지역의 공실률 역시 약 6.1%로 전국에서 낮은 편에 속했다. 산업용 부동산에 대한 임대료는 올해와 내년 각각 약 2.4%, 2.6%씩 오를 전망이다. 산업용 건물의 순 임대면적은 올해 약 1억610만평방피트에서 내년 약 1억1,060만평방피트로 크게 늘어날 것으로 기대된다.


■소매 상가건물 부문

지난해 주택시장 회복의 혜택을 가장 많이 받은 부문은 상가건물 부문이다. 주택 가치가 회복되면서 소비지출 증가가 기대되기 때문이다. 이에 따라 상가건물에 대한 수요가 지난해부터 꾸준히 증가세를 나타냈고 있다. 상가건물 공실률은 올해 초 약 10.2% 수준이지만 내년 초까지 약 9.9%로 10% 미만으로 하락할 것으로 전망된다.

현재 전국에서 상가건물 공실률이 가장 낮은 지역은 샌프란시스코로 약 3.1% 수준이다. 이어 코네티컷주의 페어필드카운티(약 3.8%), 롱아일랜드(약 4.8%), 샌호제(약 5.2%), 오렌지카운티(약 5.3%) 순이다. 상가건물에 대한 임대료는 올해 약 2% 오를 전망이고 내년에도 약 2.3%의 상승이 예상된다. 상가건물의 순 임대면적은 내년 대폭 개선될 전망이다. NAR는 올해 순임대 되는 상가건물 면적이 약 1,460만평방피트에 그치겠지만 내년에는 약 2,090만평방피트로 대폭 증가할 전망이다.


■아파트 건물 부문

아파트 등 다세대 임대주택 부문의 올해도 강세가 예상된다. 지난해 주택 가격과 모기지 금리 급등으로 주택 구입이 힘들어지면서 주택 임대 수요가 크게 늘어날 것이라는 전망 때문이다. 아파트 신축이 증가했지만 여전히 수요를 따라 잡기에 역부족이어서 임대료 상승도 이어질 전망이다.

NAR에 따르면 아파트 부문의 공실률은 올해 약 4% 수준에서 내년 약 4.1%로 소폭 상승할 것으로 전망된다. 공실률이 5% 미만일 경우 수요가 공급보다 많은 ‘랜드로드’ 마켓 상황으로 임대료가 상승 탄력을 받게 된다. 아파트 등 다세대 임대주택의 임대료는 올해 약 4.3% 급등한 뒤 내년에는 상승폭이 약 3.5%로 낮아지겠다.

샌디에고와 오클랜드 등 가주 일부 도시의 아파트 공실률은 약 2.5%로 낮은 편이고 코네티컷주의 뉴헤이븐의 공실률이 약 2.1%로 전국에서 가장 낮은 수준이다. 올해 아파트 순 임대유닛은 약 20만4,900유닛으로 전망되고 내년에는 공급 부족 등의 이유로 순 임대유닛이 절반 수준인 약 11만2,500유닛으로 하락할 전망이다.


<준 최 객원기자>