부동산은 그 기능상 각각 권리가 있는데, 소유권(ownership), 저당권(mortgage), 지역권(easement), 임차권(leasehold) 등이다. 이같은 권리들을 보호받기 위해서는 카운티 등기소(county recorder’s office)에 공적으로 등기한 후 그 공적기록(public record)을 만인에게 공시하는 제도를 따라야 한다.

재산권에 영향을 미치거나 권리를 제한하는 재산권은 금전(money encumbrance)과 비금전 저당(non-money encumbrance) 두 종류가 있다.


1. 금전 저당(Money Encumbrance)

(1)저당권(Mortgage) - 은행에서 융자를 받으면서 주택, 상업용, 아파트, 사무용 건물, 토지, 농장 및 기타 부동산을 담보로 제공하고 저당을 설정하는 것이다. 만약 채무자(mortgagor)가 채권자(mortgagee)로부터 빌린 융자금을 상환하지 못할 경우에 채무자가 제공한 부동산을 처분하여 융자금을 변제 받게 된다.

저당권은 부동산에 대한 권리이므로 저당권자(mortgagee)와 저당권 설정자(mortgagor) 사이에 서면으로 이뤄져야 하고 저당권은 신탁담보증서(deed of trust)에 의하여 설정되며 저당권을 보호받기 위해서는 그 저당권을 부동산이 위치한 카운티 등기소에 등기해야 한다.

(2)신탁담보증서(Deed of Trust)- 금융기관이 융자를 해주면서 만약의 경우를 위해 부동산을 담보물로 설정하는 문서이다. 이 신탁담보 증서는 공증을 받아야 하는 문서이다. 신탁담보 증서는 대부금이 완전히 변제될 때까지 담보로 잡힌 부동산의 재산권을 위탁받은 신탁인(trustee)이 보관하는 형식이다. 신탁인은 대부를 해 준 은행이나 금융기관(beneficiary)이 지정하는 소유권 보험회사(title insurance company)나 대부를 해준 은행 자체가 설립한 신탁회사가 지니게 된다.

이 경우 융자를 받은 채무자(trustor)는 채권자(beneficiary)에게 채무를 인정하고 언제 어떤 방법으로 지불하겠다는 구체적인 내용의 약속어음(promissory note)을 써주게 된다. 이 약속어음은 채권자가 보관 관리하며 카운티에 등기하지 않은 증서다.

신탁저당 증서에서 빌려주는 측을 beneficiary, 차주는 trustor, 재산권을 위임받아 보관하는 자는 trustee라고 한다.

(3)건축공사 대금 청구권(Mechanic’sLien)- 부동산의 건축, 개조, 보수공사에 건축 자료를 공급하고 노동력과 장비를 제공한 건축업자가 돈을 받지 못했을 때 그 부동산에 공사비 청구권을 걸어 공사대금을 받을 수 있도록 한 업자의 권리다. 건물 주인으로부터 돈을 받기 위해 그 서류에 청구 대금액과 건축공사를 한 법적 주소 등을 기재한 청구권을 카운티 등기소에 등기해야 법적 효력이 있다.


2. 비금전 저당(Non-Money Encumbrance)

-실제로 금전과 관계없는 저당이다. 지역권과 같은 것으로 타인 소유의 토지를 실제로 소유하지 않으면서 제한적으로 사용할 수 있는 권리다. 부동산 사용권 제한도 저당권이 설정되어 있는 것과 같으며 그 이유는 부동산 권리의 제한이 있기 때문이다.


3. 소유권(Ownership)

- 부동산에 대하여 현재 소유권자가 가지고 있는 권리를 말한다. 그 부동산에 저당권이나 지역권을 설정할 때에는 소유권에 제한을 받게 된다.


4. 임차권(Leasehold)

- 어떤 건물에 일정액을 지불하고 사용권을 얻은 임차인(lessee)이 임대한 부동산에 대하여 임대기간에 부동산을 자유롭게 사용할 수 있는 권리를 말한다.


5. 지역권(Easement)

- 타인 소유의 토지를 주인이 아닌 사람이 특정한 목적을 위하여 제한적으로 사용할 수 있도록 인정받은 권리이다. 즉, 타인의 토지를 통행하거나, 그 토지를 이용해 물을 끌어오는 것을 목적으로 하는 것 등이다.


6. 약속어음(Promissory Note)

- 채무자가 채권자에게 채무를 인정하고 언제 어떻게 어떤 방법으로 차용금을 지불하겠다는 구체적인 내용을 담은 어음이다. 이 차용증서를 담보로 한 어음 내용에는 대부금액, 이자, 월 지불금액, 지불 날자, 과태료, 만기일, 조기상환 요구(accelerationclause) 등이 포함되어 있다.

신탁저당 증서(deed of trust)와 차용 증서(promissory note) 상에 조기상환의 조항이 있으면 채무자가 계약을 위반하게 되면 채권자는 잔금을 지불할 것을 요구할 수 있는 권리를 행사하게 된다.

차용증서 원본은 채권자가 보관하며 등기할 필요가 없으며 신탁담보 증서만 카운티 등기소에 등기하게 된다. 빌려간 대부를 확실히 변제한다는 보증으로 차용자의 부동산을 채권자에게 담보로 제공하는 것이다.

문의 (323)735-4000