올해 모기지 대출 금리 상승이 예상돼 주택업계가 벌써부터 위축되는 모습이다. 그러나 매물 증가, 투자자 감소 등 기타 구입여건은 개선될 것으로 기대돼 모기지 금리 상승 불이익이 상당 부분 해소될 전망이다.

모기지 금리 움직임이 심상치 않다. 지난해 상승 기류를 탄 모기지 금리가 올해 안에 5%를 넘을 것으로 예상되는 가운데 연초에 이미 4.5%대를 돌파했다. 모기지 금리 변동에 촉각을 곤두세우는 그룹이 여럿이다. 우선 올해 주택구입 계획이 있는 바이어 그룹이 모기지 금리 추이에 가장 민감하다. 지난해 5월쯤 모기지 금리가 한차례 출렁였을 때 주택시장에서 바이어들이 대거 빠져 나간 것을 보면 알 수 있다. 모기지 금리가 오르면 주택융자 업계도 울상이다. 모기지 금리가 인상되면서 이미 재융자 시장은 바짝 말라가고 있고 신규대출 역시 13년래 최저 수준으로 떨어졌다. 모기지 금리 상승은 결국 주택구입 수요 감소로 이어져 주택시장 회복을 가로 막는 요소가 된다. 올해 모기지 금리 상승이 기정사실처럼 여겨지지만 큰 부담을 가질 필요 없다. 모기지 금리가 오르는 대신 기타 주택 구입 여건이 개선될 것으로 기대되기 때문이다.


■이미 4.5%대, 5% 진입 코 앞

새해 첫 주 주택시장은 모기지 금리 상승 소식과 함께 시작됐다. 지난 2일 발표된 1월 첫째 주 30년 만기 고정금리는 약 4.53%로 3주 연속 상승세다. 지난해 9월 이후 처음으로 4.5%대를 넘어선 뒤 예상보다 빠른 속도로 상승중이다.

재융자에 많이 활용되는 15년 만기 고정금리 역시 3주간 상승하며 약 3.55%로 집계됐다.

온라인 금융 정보업체인 뱅크레이트닷컴의 집계에서는 시중금리가 더욱 높은 것으로 나타났다. 뱅크레이트닷컴(1일기준)에 따르면 30년 만기 고정금리 평균은 약 4.69%로 5%대 진입에 한 발짝 더 다가섰다. 15년 만기 고정금리 역시 전주보다 상승하며 약 3.73%를 기록했다.

지난해 5월 연방 정부의 양적완화 축소 발언 이후 상승 기류를 탄 모기지 금리는 올 한해 5%대 진입이 확실시되고 있다. 지난해 모기지 금리가 등락을 거듭할 때마다 신규 주택판매량도 덩달아 출렁였다. 7월 중 금리가 급등하자 신규 주택판매는 곤두박질친 반면 10월 금리가 다시 하락세로 전환되자 신규 주택판매가 연중 최고치를 기록하기도 했다.

이처럼 모기지 금리 변동에 주택구입 수요가 민감한 반응을 보이는 것일 주택시장의 일반적인 현상이다. 올 한해 모기지 금리가 꾸준한 상승세를 나타낼 것으로 예상돼 주택구입 수요 역시 타격이 불가피할 것으로 보인다.

하지만 금리가 오른다고 해도 과거 대비 현저히 낮은 수준으로 금리 상승이 오히려 주택구입 수요를 자극하는 요소로 작용할 수 있을 것으로도 기대된다.


■급격한 상승 없어 매입 결정 도움

모기지 금리가 올 한해 지속적인 상승을 거듭하면서도 급격한 상승은 없을 것으로 예측된다.

금리가 예측 가능한 범위에서 소폭 상승한다면 주택구입 시기를 결정하는데 오히려 도움이 된다. 따라서 모기지 금리 상승 전망에 크게 동요되거나 위축될 필요가 없다고 전문가들은 충고한다.

모기지 금리가 급격히 오르면 주택구입 수요 감소가 바로 나타나는 것은 당연히 예상되는 결과다. 반대로 금리가 급락할 경우에도 추가 하락을 기대하는 심리로 주택 수요는 오히려 일시 감소하기도 한다.

그러나 올해는 모기지 금리가 급등하거나 급락하는 등의 현상은 없을 것으로 전망되기 때문에 안정적인 주택구입이나 재융자 계획이 가능하겠다.

모기지 시장 조사업체 HSH 닷컴의 키스 검빙어 부대표는 “최근 나타난 모기지 금리 상승에 주택구입 계획자들이 전혀 위축될 필요가 없다”며 “모기지 대출비용이 소폭 오르는 정도지 주택구입 기회를 아예 놓치는 것은 아니다”라고 야후 부동산판과의 인터뷰에서 강조했다.

과거 모기지 금리 수준과 비교하면 최근 모기지 금리 상승이 주택구입 장벽이 되지 않는 다는 것을 금세 알게 된다.

주택시장이 타오르기 직전인 10년 전 당시 30년 만기 고정금리는 지금보다 높은 약 5.24%였다. 모기지 금리가 5%대를 훌쩍 넘어섰음에도 당시 급증하는 주택구입 수요를 막지 못했다. 수년 뒤 금리가 6~7%대로 치솟았지만 주택구입 수요를 더욱 자극해 마치 불에 기름을 붓는 현상을 낳았다.


■신규 및 재판매 매물 증가 기대

지난해 주택구입이 힘들었던 이유는 매물이 없어서였다. 사상 최악이라는 주택 매물난으로 과거 성행했던 복수 오퍼 현상과 묻지마식 구입 등의 현상이 재현되기도 했다. 모기지 금리는 낮았지만 구입경쟁이 워낙 심해 오히려 웃돈을 주고 사야 하는 경우가 많았고 주택 구입에 번번이 실패하는 등 낮은 금리의 혜택을 받기 힘들었다.

그러나 올해는 모기지 금리가 오르더라도 주택매물이 크게 증가할 것으로 기대돼 지난해와 같은 불이익이 생기지 않을 것으로 보인다.

지난해 집값 급등에 매매 차익을 기대하는 주택 소유주들의 주택 처분이 올해 대폭 늘어날 전망이다.

주택 건설업체들 역시 신규 주택 분양 물량을 대폭 늘려가며 주택매물 공급원을 확대해줄 것으로 기대된다. 주택 재고는 이미 지난해 하반기부터 서서히 증가하기 시작했다.

주택거래가 본격적으로 감소하기 시작한 지난 9월 미판매 주택재고는 2년만에 증가세로 돌아섰다.

주택 수요가 감소한 반면 매물량은 늘어 안 팔리는 집이 쌓여가기 시작한 것이다.

주택 건설업체들도 주택 신축에 박차를 가하며 주택매물 공급을 더하고 있다. 연방 상무부에 따르면 지난해 11월 주택 착공은 전년 동기 대비 약 30%나 급증했다.

대개 올 봄 주택시장 성수기를 겨냥해 쏟아져 나올 신규 주택 물량들이다. 또 최근 신축허가 건수 역시 5년 만에 최고치로 향후 신규 주택 물량 공급이 더욱 확대될 것으로 기대되 지난해와 같은 매물부족 현상은 없을 것으로 보인다.


■투자자와의 경쟁 사라져

온라인 부동산 업체 트룰리아닷컴의 제드 콜코 수석이코노미스는 올해가 주택 재구입자들의 해가 될 것으로 단언했다. 보유 주택을 이미 처분했거나 올해 처분 뒤 다시 집을 사려는 실수요 재구입자들에 의한 주택거래가 급증할 것이라는 전망이다.

반면 지난 수년간 주택시장을 독식했던 투자자들 시대는 이미 지난해 저문 것으로 분석된다. 따라서 올해 주택구입에 나서더라도 지난해처럼 투자자들의 현금 공세에 밀려 집을 사지 못하는 현상은 현저히 줄어들 것으로 보인다.

투자자 감소는 차압사태가 거의 진정되면서 투자자들의 투자대상인 차압매물이 사라진데다 주택가격이 급등해 주택시장이 더 이상 좋은 투자처로 인식되지 않고 있기 때문이다. 만약 투자자들이 매입한 주택 중 임대되지 않은 매물이 다시 매매용 매물로 나올 경우 주택매물이 더욱 늘어 가격하락 요인으로도 작용할 수 있다.