올해 주택융자 업계에 적지 않은 변화가 예상된다. 모기지 금리가 오를 것으로 예측되는 가운데 모기지 대출관련 규정도 지난해에 비해 까다로워질 전망이다. 전반적으로 지난해보다 모기지 대출 수요가 감소할 것으로 예상되는 해다. 따라서 만약 올해 주택구입 계획이 있거나 재융자 계획이 있다면 지난해와 같은 전략으로는 대출이 쉽지 않겠다. 강화된 대출 규정에 맞춰 대출 신청서류를 완벽히 준비해야 원활한 모기지 대출이 가능하겠다. 크레딧 점수 규정 역시 지난해보다 강화될 전망이다. 따라서 대출 신청 전 충분한 시간을 두고 점수를 개선해야 모기지 대출에 도움이 되겠다. 모기지 금리가 오르겠지만 예상금리 수준은 5% 내외로 그다지 높은 편은 아니다. 따라서 지난해 재융자를 실시하지 못했다면 올해가 마지막 기회가 될 것으로 예상된다. 재융자든 신규 모기지 대출이든 가능하면 이자율을‘고정’(lock-in)시키야 하는 것도 올해 모기지 관련 팁 중 하나다.


■완벽한 서류 준비

올해 모기지 대출 승인의 관건은 철저한 서류 준비다. 새로 시행되는 대출규정에 따라 은행이 요구하는 서류량이 부쩍 늘어나기 때문이다. 크게 늘어난 서류량를 준비하는 것도 중요하지만 서류의 내용을 점검하는 것은 더욱 중요하다. 새 규정의 핵심이 대출자의 상환능력을 검증하는 것이므로 은행의 철저한 검토가 이뤄질 것으로 예상되는 자산 및 소득 증명서, 부채 현황과 관련된 서류의 내용을 기준에 맞게끔 손질해야 하는 작업이 필수다.

모기지 대출 신청에 앞서 각종 재정관련 서류를 깔끔하게 준비해 놓고 가급적이면 비정상적인 금융 거래가 발생하지 않도록 한다. 주요 준비서류로는 은행잔고 증명서, 세금보고서, ‘월급 증명서’(W-2), 기타 투자자산 증명서 등이다. 은행 잔고 증명서와 관련해서는 특이한 입금 사항이 없도록 해야 한다. 은행 측 요구 때 서류의 내용에 대해 적절히 해명할 준비도 필요하다. 크리스마스 때 선물로 받은 500달러가 입금됐을 경우 은행이 입급 출처에 대한 해명을 요구하기도 한다.


■이자율 ‘락-인’(Lock-In) 필수

모기지 금리는 이미 지난해 상승세를 탔다. 현재 30년 만기 고정금리가 약 4.5% 수준이며 올해 안에 5%를 넘어설 것이 확실시 된다. 연방 정부의 양적완화 축소와 경제회복 등이 모기지 금리 상승의 주요인이다.

모기지 금리가 상승하면 변동 금리에 대한 관심이 높아진다. 이자율을 조금이라도 낮추기 위해 변동금리를 선택하지만 전문가들은 장기적인 안목으로 고정금리를 선택하는 것이 안전하다고 강조한다.

특히 주택구입 후 5년 이상 보유계획이 있다면 변동보다는 고정금리를 선택해야 미래 불확실성을 제거할 수 있다. 또 모기지 금리가 상승세로 모기지 대출 신청 때 ‘이자율 보장’(lock-in)을 함께 신청하는 편이 좋다. 이자율 보장은 대출 신청 때 제시받은 이자율이 실제 대출에도 적용될 것을 약속 받는 절차로 대부분의 은행은 45~60일간 보장 때에는 별도의 비용을 받지 않는다.


■은행과 대출조건 협상에 유리

재융자 신청 급감에 은행들의 고민이 깊어졌다. 재융자 발급관련 수익도 크게 줄었기 때문이다. 지난해 급감한 재융자 수요는 올해도 크게 개선되지 않을 전망이다. 현재 은행들은 재융자 관련 수익 감소를 만회하기 발 벗고 나섰다. 그래서 은행이 눈을 돌린 곳이 신규 모기지 대출이다. 재융자 감소로 떨어진 수익을 만회하기 위해 신규 대출에 공격적으로 나서는 은행이 앞으로 크게 늘어날 전망이다.

바이어들에게는 희소식이다. 은행 간 고객유치 경쟁이 발생하면 수수료 비용, 이자율 등 각종 대출조건으로 앞 다퉈 낮추는 은행이 늘기 때문이다. 올해 주택구입 계획이 있다면 반드시 적어도 3곳 이상의 은행과 상담해 대출조건을 비교한 뒤 유리한 대출조건을 받기 위해 은행 측과 협상을 시도하는 것도 좋은 방법이다.


■7~10년리 변동금리 눈여겨 볼만

모기지 금리 상승이 걱정이라면 변동금리가 적용되는 모기지에도 관심을 가져볼 만하다. 변동 모기지의 이자율이 고정금리보다 낮아 페이먼트 금액을 낮출 수 있기 때문이다.

특히 1~3년짜리 단기 변동보다는 7~10년짜리 변동금리가 비교적 안전한 것으로 여겨진다. 최근 30년 만기 고정금리와 5년 만기 변동금리 간의 이자율 격차는 약 1%포인트 이상이나 벌어지고 있다. 따라서 다달이 납부해야 하는 페이먼트가 걱정인 대출자는 변동금리로 눈을 돌리기 쉽다.

전문가들에 따르면 고정과 변동 모기지 금리를 결정하는 기준은 페이먼트 금액이 아니라 주택 보유기간이 되어야 한다. 만약 주택구입 후 5년 내에 처분이 확실시되면 현재 변동금리로 모기지를 대출하는 편이 유리하다. 그러나 당장 주택을 처분할 계획이 없는 경우 고정 금리로 모기지를 대출받는 편이 훨씬 유리하다.


■재융자 재시도

지난해 모기지 금리가 오르면서 재융자 신청이 확 줄었다. 대부분 재융자 기회는 이제 물 건너 갔다는 판단에 재융자를 포기하며 해를 넘겼다. 그러나 만약 현재 보유 모기지 적용 이자율이 5%를 넘는 다면 올해 재융자를 다시 한 번 시도해볼 만하다.

시세 이자율보다 높은 이자율을 적용받는다고 판단되면 우선 거래 은행이나 융자 중개업체 등과 재융자 관련 상담을 신청해서 재융자를 통해 낮아질 것으로 예상되는 비용을 알아본다. 대개 재융자 때 소요되는 수수료 비용은 약 1년반~2년이 지나야 만회되기 때문에 현재 주택에서의 향후 거주계획 등도 고려해 재융자에 나서면 좋다.


■부채 ‘43% 비율’ 규정

올해 시행되는 새 대출규정에 따라 개인 부채비율이 너무 높으면 은행 측의 대출승인을 받을 수 없다. 올해부터 모기지 대출 때 적용되는 부채비율은 43%로 낮아졌다. 가구 소득 대비 부채비율이 이 비율은 넘으면 모기지 대출이 거절된다.

따라서 모기지 대출신청에 앞서 신규 부채를 만들지 말고 가능하면 부채비율을 줄이도록 노력해야 한다. 가장 흔한 부채로는 크레딧카드 부채, 학자금 융자, 차량 구입 할부금 등이다. 현금 여유분이 있다면 일부 부채를 상환해 부채 비율을 낮춰야 모기지 대출 승인율을 높일 수 있다.


■크레딧 점수부터 다듬어야

크레딧 점수가 낮으면 모기지 대출 승인이 쉽지 않은 것은 당연하다. 대출을 받더라도 이자율이 오르는 등의 불리함을 감수해야 한다. 주택시장 침체기를 거치며 모기지 대출 때 크레딧 점수에 대한 규정이 강화 추세를 보였다. 적절한 시중 모기지 금리를 적용 받으려면 크레딧 점수가 적어도 720점을 넘어야 하는 것이 최근 추세다.

크레딧 점수를 단기간에 높이는 것은 불가능하기 때문에 미리 미리 준비해야 한다. 올해 주택구입 계획이 있다면 크레딧 리포트를 발급 받아서 오류가 없는지 확인해야 한다. 오류를 정정하는 것만으로도 크레딧 점수를 소폭 개선할 수 있지만 시간이 소요되기 때문에 사전에 준비하는 것이 중요하다.


■대출자 보호조항 숙지

모기지 대출 시장 안정화를 위해 대출자의 자격이 올해 대폭 강화되는 한편 악성 모기지 등으로 인한 피해를 줄이기 위한 대출자 보호조항도 한층 강화됐다. 금융위기의 주범인 이자만 내는 모기지, 만기가 30년이 넘는 장기 모기지, 페이먼트가 점점 불어나는 모기지 등 악성 모기지는 이제 자취를 감출 것으로 보인다.

그래도 은행 측으로부터 불리한 조건으로 대출을 받았다고 판단되거나 차압절차가 적절치 못하다고 판단되면 올해 추가되는 대출자 보호 조항에 따라 대폭 보호받을 수 있다. 따라서 올해 신설된 모기지 대출자 보호조항을 숙지하도록 한다.

관련 조항은 ‘소비자 금융보호국’(CFPB)의 웹사이트 ‘www.consumerfinance.gov’에서 자세히 확인할 수 있다.


<준 최 객원기자>