2014년부터 1월부터 유자격 모기지(Qualified Mortgage, QM) 규정이 시행되면 주택융자 받기가 더욱 힘들어진다고 하는데 정말 그런가? 유자격 모기지란 무엇이고 이 규정이 일반 시민들이 주택구입을 위해 융자를 받는데 어떤 영향을 주고 달라지는 점은 어떤 것이 있는지에 대하여 살펴보기로 한다.

유자격 모기지란 연방정부가 정해 놓은 특정한 기준에 맞는 주택융자를 말한다. 연방정부가 정해 놓은 특정한 기준은 크게 세 가지 영역으로 나눌 수 있다. 융자상품의 특징과 관련된 내용, points 등 융자비용, 그리고 융자심사와 관련된 내용 등이다.

융자상품과 관련해서는 원금이 늘어나는 상품(negative amortization)과 이자만 내는 상품은 금지되며, 일정기간 후 원금을 한꺼번에 갚아야 하는 balloon payment 상품도 금지되며, 30년 초과의 상환기간도 금지된다. 융자비용과 관련하여서는 융자비용은 융자금액의 3%선을 넘지 못하며, 최대 2%까지 discount points는 가능하고, 융자금액이 10만달러 이하일 경우에는 예외를 인정하는 내용을 골자로 한다.

마지막으로 융자심사와 관련된 내용으로는 모든 수입과 자산은 반드시 서류로 검증되어야 하며, 모든 부채, 직장상태, 신용상태 등에 대한 항목들도 또한 서류로 검증돼야 한다. 부채비율, 즉 DTI (Debt to Income Ratio)는 43%를 넘지 못한다는 등의 내용을 골자로 한다.

이런 내용들은 동시에 Ability-to-Repay(ATR) rule이라고 불리는데, 모든 렌더들은 2014년도부터 행하는 모든 융자에 대하여 QM과 ATR rule을 통과하는지를 테스트해야 하고 그 결과에 따라 QM인지 아닌지 분리하여 융자를 행하게 된다. QM, 즉 유자격 모기지에 한해서는 향후 그 융자에 대하여 소비자로부터 소송이 있을 경우에 렌더들은 어느 정도 보호를 받을 수가 있다.

여기서 한 가지 알고 넘어갈 것은 QM이 아니라고 하여 융자를 안 해 주는 것은 아니라는 사실이다. 물론 QM 테스트를 통과하지 못했을 경우에는 렌더가 융자를 꺼리겠지만 전혀 융자를 안 해주지는 않는다. 예를 들어 QM을 통과하지는 못했지만 다운을 많이 하여 LTV가 낮은 경우에는 렌더들은 충분히 융자승인을 생각할 수 있다.

그러면 이 QM이 시행되는 2014년부터는 주택융자 받기가 더욱 힘들어지는가?다소 힘들어질 수는 있겠지만 융자업계 전체에 엄청난 타격을 줄정도로 큰 영향을 미칠 것으로는 생각하지 않는다. 왜냐하면 이미 대부분의 대형 렌더들은 QM이 시행될 것에 대비하여 수년 전부터 준비해 왔고 가이드라인도 이미 이에 맞춰 시행해 왔기 때문이다. 따라서 수입과 자산에 대한 모든 서류를 제출하여 진행하는 이른바 풀닥 융자에 자격이 되는 사람들은 이 제도의 시행으로 인하여 별도의 큰 영향을 받지는 않을 것이다.

미국의 주택융자는 정부융자와 일반융자(ConventionalLoan)로 크게 나눈다. 정부융자에는 FHA와 VA 융자가 있고, 일반융자는 모기지에 대한 투자자가 누구냐에 따라 Conforming 융자와 Non-Conforming 융자로 나뉘는데, 패니매와 프레디맥의 가이드라인에 부합하여 이 두 기관에서 사들이는 융자를 conforming 융자라고 한다. 이제 QM 규정이 시행되면 모든 Conforming 융자는 QM이어야 할 것이 불을 보듯 뻔하다.

Non QM들은 Non-Conforming 융자로 분류되어 정부 에이전시가 아닌 월스트릿의 일반 투자자들에게 팔리는 모기지로 분류될 것이다. 다만 Non-QM Non-Conforming은 QM Non-Conforming융자보다이자율이 높게 책정될 가능성이 높다. QM과 ATR의 시행으로 인하여 기존의 풀닥융자에 자격요건이 충족되던 사람들이 융자를 승인받는 데는 큰 영향을 줄 것으로는 보지 않지만, 융자 진행과정과 서류준비에 있어서 더 까다롭고 복잡해지는 것은 분명하다. 예를 들면, residual income에 대한 acknowledge 절차를 거친다거나, 기존에는 론닥(융자서류)에 사인할 때 한꺼번에 몰아서 사인하던 세금보고서, 융자신청서, 각종 LOE(Letter of Explanation) 등에 대한 사인도 융자 신청단계에서 해야되는 등 절차가 까다로워지는 것은 분명하다.

따라서 일반 소비자들이 주택융자를 신청할 경우에서 더욱 세심한 준비와 융자 진행과정에서 인내가 필요해졌다고 볼 수 있다.

서류는 형식과 내용을 둘 다 충족해야 한다. 주택융자를 준비하는 사람들은 반드시 4 ~ 5개월 전부터 전문 융자담당자를 찾아 미리미리 준비를 해야만 더욱 까다로워진 절차와 심사기준을 통과해 융자승인을 받을 수 있을 것이다.

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