대부분의 부동산 전문 경제학자들은 2014년 주택시장은 이자율과 주택가격 상승 등의 맞바람 요인들도 있겠지만 그럼에도 활황세는 계속될 것이라고 예측했다.

부동산이 한해 경기를 좌우하는 가장 큰 지표가 되고 있다. 부동산 시장이 활황세면 자금순환이 빨라져 경기활성에 원동력이 되기 때문이다. 그렇다면 2014년 부동산 경기를 어떨까. 결론부터 말한다면 이자율 상승으로 다소 주춤하기는 하겠지만 전반적인 경기는 2013년 활황세를 계속 이어가는 한해가 될 것이라고 전문가들은 분석했다.


연방준비제도이사회 이사들은 최근 주택시장 회복이 다소 둔화될 것이라고 내다봤다. 주택가격이 오르고 또 모기지 이자율이 상승하면서 특히 첫 주택 구입자들의 구입 능력이 위축될 수 있기 때문으로 분석했다. 하지만 이같은 요인에도 불구하고 경제학자들은 주택판매는 올해에도 계속 성장세를 이어갈 것이라고 판단했다.

2014년 고용시장이 상당히 개선될 것이며 이로 인해 불경기 이후 위축됐던 시장 수요의 봇물이 터질 것이기 때문이라고 이들은 분석했다.

하바드 경영대학의 니콜라스 렛시나스 부동산 관련 수석강사는 “올해는 치열한 줄다리 장세가 될 것”이라면서 “완연한 경기회복 분위기와 이자율 상승 사이에서 바이어들이 고민하게 될 것이지만 경기회복의 지표가 되는 고용과 이자율의 줄다리기는 항상 고용이 승리했다”고 활황 장세를 예고했다.

특히 신규 단독주택 판매가 2008년 이후 가장 빠른 증가세를 보이고 있으며 이는 바이어들이 인상된 주택가격에 익숙해지고 있다는 또 다른 증거로 받아들여지고 있다. 전문가들은 모든 주택이 2014년 한해 똑같이 잘 팔리지는 않을 것이라는 전망을 내놓고 있다. 신규 주택판매가 현재 주택시장의 많은 부분을 점유하는 기존 주택판매를 훨씬 추월할 것으로 예측됐다.

전국 주택건설협회에 따르면 신규 단독주택 판매는 2014년 60만7,000채로 예상돼 지난해 11월 연률 환산치 46만4,000채를 앞섰다. 한편 기존주택 판매는 514만채를 기록해 지난해 11월 연률치 490만채보다 많았다.

다음은 월스트릿 저널의 마켓 워치가 부동산 시장에 미칠 영향을 골라 분석한 것이다.

▲모기지 이자율이 올라갈 것이다
올해 가장 큰 화두는 모기지 이자율이다. 경기회복 전망이 어느 때보다 밝은데다가 연방준비제도이사회의 양적완화 조치로 모기지 이자율이 올라가면 부동산 판매가 감소할 것이라는 것이기 때문이다. 프레디맥에 따르면 지난주 30년 고정 이자율은 5월에 비해 1%포인트가 올라간 4.51%를 기록하고 있다. 더군다나 주택가격은 지난해 3월 이후 거의 두 배 상승했다.

모기지 이자율과 주택가격 상승이 일부 바이어들의 발목을 잡기는 하겠지만 원하는 것보다 주택 사이즈를 줄여 선택하거나 생활 편의시설이 부족하거나 다소 출퇴근 거리가 먼 곳의 싼 가격대 주택을 선택하는 경향이 많아질 것이다.
지난해 11월 기준으로 20% 다운할 경우 중간가격대 기존주택의 월 주택 모기지 페이먼트는 전년 동기 대비 140달러 올라간 것으로 계산됐다. 또 신규주택은 200달러가 더 올라갔다.

하지만 경제학자들은 아직도 모기지 이자율은 최저 수준에 육박하고 있으며 주택구매력도 어느 때보다도 좋아져 있다. 특히 직업시장 호전세가 좋아지고 근로자들의 해고위협이 줄어들면 주택시장은 더욱 활성화 될 것으로 경제학자들은 전망했다.
프래디맥의 마크 페일림 응용경제학 및 주택연구소 부소장은 “아직 다운페이먼트를 더 많이 하거나 다소 낮은 수준으로 구입해 모기지 페이먼트를 줄이려는 바이어들이 많다”고 지적했다.

▲모기지가 은행수입을 상쇄할 수 있다
새로운 연방 융자규정이 제정된다고 해도 은행들이 모기지 수익을 필요로 하는 한 더 많은 사람들이 주택융자를 받을 수 있을 것이라고 전문가들은 분석했다.
부동산 붕괴와 규제 등으로 최근 자격이 되는 사람들조차도 적지 않은 수가 은행으로부터 융자를 받을 수가 없었다. 그러나 모기지 이자율이 올라가면서 은행에서는 재융자 신청서 감소를 경험하고 있다. 이에 따른 은행들의 이윤도 떨어지고 있다는 점이다.

‘인베스코 모기지 캐피털’의 데이빗 라일 수석 분석가는 “융자규정 완화속도가 상당히 늦다”고 지적했다. 이로 인해 은행들이 큰 타격을 받고 있다는 것이다.
연방 저축보험공사에 따르면 지난해 3분기 은행 수익이 전년 대비 하락세를 보이고 있으며 이는 2009년 이후 처음 떨어진 수치다. 지난 3분기 은행의 융자 순수익은 270억달러로 전년 동기 대비 절반에 그쳤다. 이에 따라 일부 은행들은 대출기준을 완화하기 시작했다.

저축공사는 은행들의 융자기준 완화정책은 주택시장 회복의 가장 큰 방해요인을 감소시켜 주는 것이라고 밝혔다.

저축공사는 “이자율 상승보다는 융자기준이 더 큰 방해요인”이라면서 “융자기준 완화가 이자율 상승효과를 상쇄시킬 것”이라고 밝혔다.

그러나 아직까지는 새 모기지 정책과 연방 보증 모기지 한계가 융자시장의 활성화를 방해하는 요소로 작용하고 있다. 또 큰 그림으로 볼 때 미국 주택융자 시스템은 연방 의회의 꾸준한 개혁대상이 되고 있다. 따라서 연방 의회나 행정부가 어떤 조치를 내리게 될지를 주목해야 한다.

한편 일부 분석가들은 패니매와 프레디맥을 감독하는 ‘연방 주택재정청’(FHFA)이 주택시장 회복세를 방해하지 않기 위해서라도 현 정책을 그대로 유지해 갈 것으로 예측했다. FHFA를 이끌게 될 멜 왓트 차기 청장은 최근 융자를 받는 사람들에게 전가될 일정 모기기 관련 수수료 인상을 늦출 계획이라고 밝혔다.

▲완만한 주택가격 상승이 바이어를 끌 것이다
셀러들에게는 달갑지 않은 예측이겠지만 주택가격 상승폭이 완만해지면서 바이어들의 움직임은 상대적으로 활발할 것이다.

캘리포니아 어바인 소재 마켓 분석회사인 ‘코어로직’의 마크 플레밍 수석 경제학자는 올 한해 연간 주택가격 상승폭은 6~8%로 예상했다. 주택가격이 올라가면 셀러들은 시장에 자신들의 주택을 매물로 내놓게 되며 이런 경향은 올해도 계속될 것이다. 경제학자들은 부득이하게 시장에 나오는 매물들이 더 많아짐에 따라 가격상승 압박을 완화시킬 것이며 이는 바이어들에게 좋은 가격 딜의 기회가 될 것이라고 예측했다.

동시에 첫 주택 구입자들을 포함해 바이어들과 바닥세 부동산을 구입하려는 투자자들 간의 경쟁구도도 완화될 것이다. 물론 가격은 지역 부동산 시장에 절대적으로 의존하게 되지만 일부 지역 부동산 시장에서는 버블현상에 가까운 가격인상을 경험할 수도 있고 또 어떤 지역에서는 아직 침체기에서 회복되지 못하는 분위기도 보일 수 있을 것이다.

예를 들어 라스베가스는 부동산 가격 최고치보다 46% 수준에 머무르고 있으며 보스턴 지역의 주택가는 피크 때보다 7% 못 미칠 정도로 인상돼 있다. 20개 메트로 지역의 가격지수를 기준으로 본다면 절정기 때보다 20% 미치지 못하고 있다.

▲주택 건축업은 계속 성장할 것
지난해 주택 건설업 관련 주식은 연방정 부의 양적완화 가능성을 놓고 설왕설래가 오고가는 바람에 순탄치는 않았다. 연방 정부 조치에 촉각이 모아졌기 때문이다.
그러나 연방 정부가 지난해 말 단계적 양적완화 정책을 발표한 이후 투자자들의 환영 속에 실제 주식배당이 올라간 데다가 연방 기금률이 일정기간 제로수준에 머무를 것이라는 기대감 속에 관련 주식들의 상승세가 이어지고 있다.

미국 내 최대 주택 건설업체 중 하나인 ‘라일랜드 그룹’의 드류 매킨토시 투자부문 부사장은 “장기 관점에서 볼 때 아직 이자율은 낮은 수준이고 수요자들의 주택구입 능력도 대부분의 시장에서 우수한 상태”라고 분석했다.

일부 지역에서는 공급 과잉현상과 차압매물 유입 등의 문제가 남아 있긴 하지만 미국 주택건설은 상대적으로 낮은 상태를 유지하고 있다. 부동산 전문가들은 “주택건설은 아직 정상치에 훨씬 미치지 못하고 있다”면서 “집을 짓지 않으면 팔 집도 없다”며 밝은 시장전망을 내놓고 있다. 지난해 11월 연률 기준으로 주택건설이 109만건에 달하기는 하지만 경제학자들이 필요하다고 예측하는 평균 주택건설치 170만건에 크게 미치지 못하는 수치다.


<김정섭 기자>