주택시장의 회복세가 잠시 주춤한 가운데 상업용 부동산 시장은 지속적인 회복세를 유지 중이다. 전반적인 경제 회복 분위기에 힘입어 상업용 부동산에 대한 임대 및 구입 수요가 꾸준히 증가하고 있다.‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 국내 총생산(GDP)이 2분기 중 2.5%에서 3분기에 2.9%로 증가하면서 상업용 부동산에 대한 임대활동이 약 2% 증가한 것으로 나타났다. 상업용 부동산 대출 장벽이 여전히 높음에도 불구하고 상업용 부동산 구입도 꾸준히 늘고 있다.


■상업용 부동산 구입 증가

전반적인 경기 회복세를 바탕으로 상업용 부동산 시장에서도 ‘사자’ 분위기가 확산중이다. 한동안 관망 자세를 유지해 오던 투자자들이 서서히 매입을 늘려가고 있다. 건물을 직접 사용하는 실수요자의 구입 수요까지 가세해 3분기 중 활발한 상업용 부동산 매매가 진행됐다. NAR의 집계에 따르면 그동안 거래가 많지 않았던 중소형 건물에 대한 매입이 눈에 띄게 증가한 것도 특징이다.

NAR는 3분기 중 가격대가 250만달러 미만인 건물에 대한 거래가 지난해 3분기보다 약 11% 증가했고 가격도 같은 기간 약 4% 상승했다고 최근 발표했다. 250만달러를 넘는 건물의 거래 역시 1년 사이 무려 약 26%나 늘면서 가격을 약 9% 상승시킨 것으로 나타났다.

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “높은 수익률을 추구하는 투자자들 사이에서 중소형 건물 구입에 대한 관심이 높아졌다”며 “이같은 분위기는 특히 2차 및 3차 시장 지역에서 뚜렷하게 나타나고 있다”고 말했다. 2차 및 3차 시장은 상업용 부동산 수요가 높아 수익률이 낮은 LA, 뉴욕, 보스턴, 시카고, 샌프란시스코, 워싱턴 DC 등을 제외한 기타 지역을 의미한다.


■사무실 건물

사무실 건물 부문의 4분기 예상 공실률은 약 15.6%로 여전히 높은 편이다. NAR는 내년 중 사무실 자리에 대한 수요 증가 전망에 따라 내년 4분기 공실률이 약 15.4%로 소폭 하락할 것으로 전망했다.

현재 전국에서 사무실 건물에 대한 공실률이 가장 낮은 지역은 뉴욕으로 약 9.8%대를 나타내고 있다. 정부 기관과 관련 업체가 밀집한 워싱턴 DC 지역의 공실률도 약 9.9%로 낮은 편이었고 아칸소주의 리틀락(약 12%)과 테네시주의 내슈빌(12.9%)도 공실률이 낮은 지역에 속했다.

사무실 건물의 임대료도 상승세가 예상된다. NAR는 사무실 건물에 대한 임대료가 올해 약 2.4% 오른 뒤 내년에도 비슷한 약 2.5% 정도 오를 것으로 전망했다. 사무실 건물에 대한 순 임대면적은 올해 약 3,220만평방피트, 내년에는 약 4,610만평방피트로 전망돼 활발한 임대활동이 기대된다.


■산업용 건물

공장 및 창고 등 산업용 건물 부문에 대한 전망은 매우 밝다. 산업용 건물 부분은 경기 회복의 영향을 가장 먼저 받기 때문에 최근 경기 회복세와 더불어 임대 수요가 크게 늘고 있다. 이에 따라 산업용 건물에 대한 공실률은 올해 4분기 약 9.2%로 예상되고 내년 말에는 약 8.6%로 크게 떨어질 전망이다.

산업용 건물의 공실률이 전국에서 가장 낮은 지역은 중국 등 아시아권 국가와의 교역이 활발한 남가주 지역이다. NAR에 따르면 오렌지카운티와 LA 지역의 공실률이 각각 약 3.9%와 약 4%로 전국에서 가장 낮은 것으로 집계됐다. 마이애미와 시애틀의 공실률도 각각 약 6%와 약 6.3%로 낮은 편에 속했다.

산업용 건물의 임대료도 사무실 임대료와 비슷한 수준의 상승세를 나타낼 것으로 전망된다. NAR의 산업용 건물 임대료 상승 전망치는 올해 약 2.3%, 내년에는 약 2.5%로 나타났다. 활발한 임대활동이 예상됨에 따라 산업용 건물에 대한 순 임대면적은 올해 약 9,700만평방피트에서 내년에는 약 1억490만평방피트로 늘어날 전망이다.


■상가건물

상가건물 부문 역시 소폭이지만 내년까지 회복세가 이어질 전망이다. 소비심리가 꾸준히 개선되고 있고 연말 샤핑 지출도 증가할 것으로 전망돼 내년도 상가 건물에 대한 임대수요 전망치도 밝은 편이다. 상가건물에 대한 공실률은 올해 4분기 예상치인 약 10.4%에서 내년 말 약 9.9%로 떨어지며 최근 수년 사이 처음으로 10% 미만대로 진입할 것으로 기대된다.

현재 상가건물에 대한 공실률이 가장 낮은 지역은 코네티컷주의 페어필드 카운티로 약 3.9%대의 공실률을 기록하고 있다. 이어 샌프란시스코(약 4%), 롱아일랜드(약 5.2%), 뉴저지 북부(약 5.3%) 등 주로 동부 지역의 상가건물 공실률이 낮은 것으로 나타났다.

상가건물의 평균 임대료는 올해 약 1.4% 오른 뒤 내년에는 약 2.2%로 껑충 뛰어오를 전망이다. 상가건물의 순 임대면적은 올해 약 1,100만평방피트, 내년에는 약 1,810만평방피트로 급증할 것으로 예측된다.


■아파트 및 임대 주택건물

아파트 등 임대 주택건물 부분은 유일하게 공실률 상승이 예상된다. 그동안 주택시장 침체에 따른 주택 임대수요가 가파르게 증가해 왔으나 주택시장이 회복세로 접어들면서 수요 둔화 현상이 나타나고 있다. NAR는 아파트 건물에 대한 공실률이 올해 4분기 약 3.9%로 예상되지만 내년 4분기에는 약 4%대로 오를 것으로 전망했다. 그러나 공실률이 5% 미만일 경우 여전히 수요가 공급을 앞지르는 ‘랜드로드 마켓’로 보기 때문에 임대료는 상승세를 유지할 전망이 크다.

NAR는 아파트 등 임대주택의 평균 임대료가 올해 약 4%, 내년에는 약 4.3%씩 오르며 가파른 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 현재 아파트 공실률이 가장 낮은 지역은 코네티컷 뉴헤이븐 지역으로 약 1.9%대의 공실률을 보이고 있다. 샌디에고(약 2.1%), 시라큐스(약 2%), 미니애폴리스(약 2.1%), 뉴욕(약 2.2%) 등의 지역도 아파트 건물에 대한 수요가 높은 것으로 나타났다. 아파트 건물에 대한 순 임대유닛은 올해 약 23만9,400유닛에서 내년 약 21만1,300유닛으로 감소할 전망이다.


<준 최 객원기자>