이자율이 낮고 매물도 늘고 있어 주택 구입에 딱 적합한 시기다. 그런데 한 가지 문제는 모기지 대출이 여전히 까다롭다는 것. 좀처럼 풀리지 않는 모기지 대출 조건 때문에 에스크로 막판에 주택 거래가 무산되는 경우가 아직도 많다. 까다로운 모기지 대출 조건이 주택 시장의 회복의 발목을 잡고 있다는 지적이 나올 만하다. 그렇다고 모처럼 찾아온 주택 구입 기회를 그냥 보낼 수는 없다. 대출 조건이 아무리 까다롭다고 해도 사전에 철저히 준비하면 별문제 없이도 모기지 대출을 승인 받을 확률이 높아진다.‘드림 홈’ 구입을 완벽하게 이루기 위한 모기지 대출신청 사전 준비요령을 알아본다.

■융자 사전 승인

주택 구입 때 융자 사전승인은 필수라고 해도 과언이 아니다. 융자 사전승인은 주택 구입자의 현재 재정상태를 바탕으로 모기지 대출 한도를 미리 알아보고 또 구입 가능한 주택 가격대를 확인하는 절차다. 그러나 많은 주택 구입자들은 스스로 구입 가능한 가격대를 정해놓고 집부터 보러다니가다 나중에 모기지 대출이 나오지 않아 낭패를 보기도 한다.

주택을 구입할 계획이라면 매물 검색에 나서기 전에 대출 은행이나 융자 중개인을 통해 융자 사전승인을 받는 절차가 우선되어야 한다. 융자 사전승인에 대해 문의하기 전에 구입자는 자신의 재정상태에 대한 윤곽을 어느 정도 파악하고 있으면 좋다. 소득 증명에 필요한 W-2 양식 등의 월급 명세서, 다운페이먼트 증명에 필요한 은행 잔고 증명서, 부채 내역 서류 등을 미리 정리해 둔다.

■다운페이먼트 적립

일반 대출의 경우 여전히 최소 20% 다운페이먼트를 요구하는 은행이 많다. 이 조건을 충족하지 못하면 이자율이 높아지는 등 다소 불리한 조건을 감수해야 한다. 따라서 가능하다면 주택 구입 금액의 20%를 다운페이먼트로 준비해 모기지 대출을 신청해야 높은 금액의 대출을 저리로 장기간 묶어 두는 데 유리하다.

오래 전부터 주택 구입 계획이 있어서 다운페이먼트를 차곡차곡 모으고 있었다면 큰 문제는 없다. 그러나 다운페이먼 금액이 부족해 친지로부터 도움을 받는 경우라면 구입자의 은행계좌에 미리 입금시켜 두어야 대출 은행으로부터 다운페이먼트 금액으로 인정받을 수 있다.

융자 전문가들에 따르면 외부로부터 유입되는 금액은 적어도 모기지 신청 60일 이전에 현금화가 가능한 은행계좌에 입금해 두면 안전하다. 지원받는 금액이 클 경우 자금 출처를 설명해야 하는 경우도 있어 미리 준비해 두면 좋다.

다운페이먼트 자금의 출처가 보유 부동산의 에퀴티 라인오브 크레딧일 경우도 필요 금액을 현금화한 뒤 은행계좌에 약 60일 이전에 입금시켜 둬야 인정받을 수 있다.

■DTI 낮추기

서브프라임 사태 이후 대출 은행들이 가장 고삐를 죈 대출조건 중 하나가 ‘총 부채상환 비율’(DTI)이다. DTI는 대출자의 소득을 바탕으로 대출 한도를 정하기 위해 사용되는 기준으로 대출자의 대출상환 능력을 대변한다. 서브프라임 사태 이전에는 별다른 소득 증명 없이 무분별하게 모기지 대출이 발급되는 바람에 주택시장 침체가 야기됐다. 이제는 대출자가 소득과 부채를 증명하지 않고는 모기지 대출을 받을 수 없게 돼 DTI를 모기지 대출 승인에 유리하도록 모기지 신청 전 조정하면 좋다.

요즘 대부분의 은행들이 적용하는 DTI는 약 41%선이고 대출자에 따라 조금씩 차이는 있지만 45%를 넘는 경우는 거의 없다고 보면 좋다. 자신에게 적용될 DTI를 알아보려면 우선 예상되는 주택비용 및 대출비용을 계산해야 한다.

인터넷으로 흔히 접할 수 있는 모기지 계산기를 통해 연간 모기지 원리금 액수와 재산세, 건물 보험료 등을 더한 뒤 크레딧 대출, 자동차 할부금 등 기타 부채 상환액과 합산해 총부채 규모를 계산한다. 그리고 연간 가계소득으로 나누면 DTI를 구할 수 있다.

DTI가 높으면 소득 대비 부채가 많다는 의미로 대출에 불리하다. DTI를 낮추기 위해 소득을 단기간 내에 높이는 것이 쉽지 않기 때문에 일반적으로 부채를 줄이는 방법이 많이 사용된다. 크레딧 카드 대출 중 일부를 상환하거나 여러 대출을 하나로 묶어 저리로 재융자해 페이먼트 금액을 낮추기도 한다.

한 가지 더 주의할 점은 모기지 신청기간 중 가급적이면 기타 신용 구입을 자제해야 한다는 것. 신용으로 물품을 구입하게 되면 부채 비율이 높아져 DTI가 낮아지는 결과를 낳기 때문이다.

■안정적인 소득 유지

은행들이 대출자의 상환능력과 관련 가장 눈여겨보는 것이 소득 상황이다. 대출자의 소득 증명은 직업 유형에 따라 조금씩 차이가 있다. 대출자가 봉급생활자일 경우, 자영업자일 경우, 부동산 투자자일 경우 등에 따라 나뉜다.

봉급생활자의 경우 매달 회사에서 받는 월급 명세서나 연간 소득 보고서인 W-2 양식 등을 통해 소득을 증명할 수 있다. 봉급생활자가 모기지 대출 때 유의할 점은 직장 경력이 안정적이어야 한다는 것이다.

적어도 1년간은 한 직장에서 일정한 금액의 월급을 받고 있음이 증명되어야 모기지 대출에도 큰 문제가 없다. 만약 단기간 내에 직장을 수차례 옮겼거나 중간에 근무 경력이 중단된 경우, 또는 직종을 옮긴 경우 등은 은행 측으로부터 안정적인 소득자로 인정받기 힘들다. 또 전근 명령을 받아 새 집을 구입하는 경우라면 새 직장으로부터 받은 ‘오퍼 레터’ 등을 첨부해야 하는 경우도 있으니 버리지 말고 준비해 두면 좋다.

■크레딧 점수

주택시장 침체 전 주택 구입자들의 평균 크레딧 점수는 일반인 평균 크레딧 점수보다 약 30점 높았지만 지금은 격차가 약 70점까지 벌어졌다. 그만큼 대출 은행들이 내세우는 크레딧 점수 기준이 높아졌음을 알 수 있다.

국영 모기지 기관 프레디맥이나 패니매 보증 융자를 받은 대출자의 크레딧 평균 점수도 약 763점으로 높았고 지난해 FHA 융자의 평균 크레딧 점수 역시 700점대로 과거보다 훨씬 높아졌다. 크레딧 점수를 향상시키지 않고는 모기지 대출도 힘들게 됐다.

크레딧 점수를 향상시키려면 우선 연체기록이 없어야 한다. 가능하면 정해진 기한 내에 대출을 상환해 점수가 떨어지는 것을 방지한다. 또 크레딧 대출 한도액 중 50% 이상 사용하면 크레딧 점수에 악영향을 미치기 때문에 주의가 필요하다.

크레딧 계좌를 개설해 사용한 기간이 길면 길수록 우수한 크레딧으로 인정되기 때문에 모기지 대출을 받을 목적이라면 모기지 대출 신청 전 오래된 크레딧 계좌를 굳이 폐지할 필요는 없다.


<준 최 객원기자>