김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터


많은 사람들이 아파트나 콘도 혹은 일반주택을 렌트(Rent)하여 거주하고 있다. 전세난으로 몸살을 앓고 있는 한국의 경우 전세를 선호하는 반면, 미국에서는 월세(Monthly Payment)렌트가 주종을 이루고 있다.

렌트는 타인이 소유하고 있는 주택이나 아파트 혹은 콘도의 일시적 사용을 위해 임대하는 것을 의미한다. 따라서 당장 주택을 구입할 수 있는 여유가 없거나 아니면 적은 비용으로 일정기간 동안 임시거처로 이용하기 위한 방편으로 렌트를 하게 된다.

렌트는 소유자(Landlord 혹은 Owner)와 사용자(Tenant or Renter)간에 렌트계약서(Rent Agreement 혹은 Contract)를 작성함으로써 그 효력을 발휘하게 된다. 이 계약서는 소유자는 상대방(사용자)에게 건물을 사용할 수 있도록 하고, 상대방으로 하여금 그에 대한 대가를 지불하도록 하는 규정과 여러 가지 요구조항 혹은 책임조항(Household Rules)을 나열하고 있다.

렌트 계약서에 나열된 중요 항목 중에 보증금(Security Deposit)이 있다. 이 보증금의 배경은 건물 소유인이 사용자로 인해 발생할 수 있는 손실(Loss due to a renter’s actions)을 보존하기 위해 적용하는 일종의 예치금으로 렌트 계약서에 반드시 포함하고 있는 비용으로 이해할 수 있다.

일반적으로 주법(State Law)은 최대 2달치의 보증금 예치를 요구할 수 있고 이 보증금은 차후 렌트 만기시(이사 후) 렌트를 미납한 경우, 사용자에 의한 손상(Damage)에 대한 수리비용, 사용자가 이사한 후 남겨놓은 물건 제거비용(Removal Cost)등으로 소유자에 의해 사용된다.

보증금 중 소유자의 손실액(보증금미만인 경우)외의 잔액에 대하여는 사용자에게 돌려주게 되어 있는데 이로 인해 소유자와 사용자간에 분규가 발생하곤 한다. 심지어는 소유자의 손실액이 보증금보다 많다고 하여 보증금을 돌려주지 않을 뿐만 아니라 오히려 수리비용을 더 청구하는 경우가 왕왕 발생하기 때문이다.
이러한 경우에 대비하여 사용자는 차후의 분규에 대비한 렌트 하우스 체크리스트를 작성하여 사전에 소유자로부터 확인 서명을 받아 놓을 필요가 있다. 아파트 등 소규모 렌트의 경우 사용자가 사전에 직접 검사할 수 있겠으나 대형 콘도나 독채 렌트 등 규모가 큰 경우는 전문 인스펙터에게 검사를 의뢰하는 것도 도움이 된다.

렌트 하우스(혹은 아파트, 콘도등) 체크리스트에는 사진까지 포함하는 치밀함이 필요하다. 사진은 가장 명확한 증거자료가 될 수 있기 때문이다. 간단한 체크리스트 서식(Form)은 인터넷을 통해 구할 수 있어 단순한 렌트 아파트나 콘도의 인스펙션에 유익한 도움을 줄 수 있다.

사용자의 부주의로 인한 손상, 예를 들어 방문이 망가졌다면 당연히 보증금으로부터 공제하겠으나 일반적으로 주 규정(State law prohibits using security deposits to cover maintenance and repairs due to ‘normal wear and tear’)에 의거, 사는 동안 자연적으로 낡아진 페인트, 잦은 접촉으로 닳아진 것, 이사 가면서 최선을 다해서 살던 집을 치우고 갔다면 차후 청소비 등에 관하여는 보증금에서 공제하지 않는 것이 상례다.

렌트 체크리스트에는 아주 사소한 문제까지도 명확하게 명시할 필요가 있다. 창문유리가 금이 간 것이 없는지, 마루바닥에 긁힌 자국이 없는지, 부엌 캐비넷의 문과 서랍과 손잡이가 망가져 있지는 않은지, 전기 스위치나 소켓이 손상되어 있지 않은지, 수도꼭지가 새고 있지는 않은지 등등이 한 예다.

검사대상은 실상 예외가 없다. 침실과 부엌, 화장실, 거실은 물론 차고가 딸린 독채 렌트라면 차고는 물론 차도도 검사대상이 된다. 심지어는 사이딩까지도 검사대상이 됨은 물론이다. 따라서 이래저래 따지다 보면 보증금을 온전히 돌려받기란 그리 쉽지 않은 것이 일반적이다.

일반 아파트보다는 독채 렌트시 보증금에 대한 시비와 수리항목에 대한 분규가 더 빈번한 편이다. 아파트는 실내공간에 대해 사용자의 책임이 따르는 반면 독채의 경우는 실내는 물론 실외까지도 시비의 대상이 되기 때문이다.

독채 렌트의 경우 폭우, 홍수, 폭설, 태풍 등 자연재해에 의한 손실이나 피해도 발생할 수 있는 바, 이로 인한 주택피해가 발생했을 경우 즉시 소유주에게 연락을 취하여 역시 차후에 있을 수 있는 책임의 한계를 명확히 할 필요가 있겠다.

사는 동안 냉장고 등이 오래되거나 낡아서 망가지는 경우도 왕왕 발생한다. 구두 통보보다는 서면으로 통보함으로서 증거서류를 남기고 아울러 사진을 찍어 둔다면 차후(이사한 후) 발생할 수 있는 동일한 사항에 대한 분규에 적절하게 대처할 수 있겠다.

실상 렌트로 사는 동안 혹은 이사 후, 많은 자질구레한 문제가 발생할 수 있기 때문에 평소에 소유인과의 좋은 인간관계를 유지할 필요가 있고 사는 동안 내집 처럼 돌보는 책임감도 요구된다.