김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터

홈 인스팩션(Home Inspection)은 현재 주택이 가지고 있는 결함(Defect)과 안전(Safety)에 관련된 사항을 중심으로 검사를 실시한다. 미적인(Aesthetic) 사항은 주택결함과 관계없는 보기에 좋은 일련의 장식과 모양, 디자인에 관련된 사항, 즉 일종의 취향에 관한 사항으로 간주되어 주택의 결함으로 분류되지 않는 것이 상례다.

그러나 미적인 사항이라고 해서 결함에서 완전히 열외 되는 것은 아니다. 미적인 사항을 떠나 온전한 상태가 아닌 경우 혹은 이로 인해 안전 등에 위해가 된다면 이는 일종의 결함으로 지적되어 검사보고서에 나열되게 된다. 예를 들어 천정이나 침실을 보기 좋게 꾸미기 위해 설치된 몰딩(Molding)이 떨어져 있거나 크리스마스 전기 장식품 등이 전기안전기준에 영향을 미친다면 고치거나(Repair) 정정(Correction)해야 할 결함 내지는 안전사항으로 간주될 수 있기 때문이다.

그렇다면 주택이 가지고 있는 결함의 한계는 어디까지인가. 결함의 한계는 뉴욕주를 비롯한 미국내 각 주가 홈인스팩션 가이드라인에서 규정하고 있는 육안으로 확인 가능한 검사(Visible Inspection)에 근거한다고 할 수 있다.
따라서 육안으로 확인이 불가능한 사항은 검사보고서에 나열되지 않는 다는 의미와 일맥상통한다고 볼 수 있다. 즉 검사영역을 벗어난 사항으로 이는 인스팩션의 한계로 간주되기 때문이다.

물론 인스펙터에 따라서 전문화된 서비스 차원에서 보이지 않는 곳에 내재하고 있는 결함을 찾아내기 위해 습기측정기, 적외선 온도측정기, 가스측정기, 전기회로 측정기, 적외선 카메라 등 특별한 도구를 사용하는 경우도 종종 있다.
한번은 과거에 하수관이 막혀 지하실에 물이 차는 바람에 퍼내느라 생고생을 하신 분이 새로 구입하고자 하는 주택의 하수관 내부까지 검사할 수 없는지 문의한 적이 있다. 하수관내에 원활하게 배수되지 않은 오물들이 쌓여 있다가 언젠가는 하수관이 막혀 지하실이 오물바다가 될 수 있다는 염려 때문이다. 그러나 하수관 내부는 육안으로 확인이 가능하지 않기 때문에 이는 인스펙터가 할 수 없는 검사영역이 될 수밖에 없다.

인스펙터가 할 수 있는 최선의 방법으로 예를 들어 부엌싱크대의 물이 천천히 흘러 나간다든지 아니면 내려가는 동안 뽀글뽀글 소리가 난다면 이는 배수관이 많이 막혀 있고 가까운 시일내에 완전히 막힐 수 있다는 가정 하에 이를 시정할 것을 검사보고서에 나열하게 된다.

만일 이보다 더한 전반적인 심층검사를 원한다면 배관전문인(Plumbing Specialist)에 의뢰해 기계적 측정 장비를 동원해 마치 첨단 의료장비를 통해 혈관에 쌓인 콜레스테롤을 찾아내는 것과 같은 검사과정이 필요하다. 당연히 상당한 비용이 필요함은 물론이다.

대부분의 배수불량문제는 부엌 혹은 화장실 싱크대 아니면 세탁기 싱크대 밑에 연결되어 있는 P-trap파이프(U자처럼 보이는 배관)에서 많이 발생한다. 원활히 배수되지 않은 음식 혹은 머리카락 등의 찌꺼기 등이 쌓이기 쉽기 때문이다.
간단한 점검방법을 소개하고자 한다. 더운 물을 틀은 다음 P-trap 파이프 앞과 뒤를 만져본다. 만일 앞부분은 따뜻한데 뒷부분이 차갑다면 이는 P-trap내에 오물이 쌓여 있음을 의미한다.

육안으로 확인이 되었지만 확정적으로 검사보고서에 나열하지 못하는 경우도 있다. 대표적인 것으로 곰팡이(Mold)와 석면(Asbestos)을 들 수가 있는데 곰팡이는 천식의 원인이 되고 석면은 1급 폐암원인 물질로 알려져 있다.
대부분의 경우 곰팡이를 깨끗이 닦아내면 곰팡이 샘플테스트(Testing or Sampling)를 실시하지 않으나 건강상의 이유로 완벽하게 제거되었는지 아니면 아직도 곰팡이 포자가 실내 공기 중에 존재하고 있는지를 확인하기 원하는 경우 곰팡이 전문가에게 따로 의뢰해야 한다.

석면의 경우는 극히 주의를 요한다. 주택검사 중 석면가능물질이 발견되면 반드시 석면전문가를 통해 석면의 확인을 권고하는 내용을 주택검사보고서에 나열하게 된다. 1970년대 초까지 많은 주택에서 보일러 온수공급배관 단열재(Insulation)로 석면을 사용한 바, 그간 암 발생 사유로 대부분이 제거되었으나 아직도 종종 발견되고 있다.

이외에도 육안확인 불가능한 것으로 벽, 천장, 다락방(Attic)등에 사용하는 단열재가 있다. 대부분의 단열재가 벽안, 천정 안에 존재하고 있어 완전히 덮여 있는 경우 그 존재여부 확인이 불가능하다. 확인을 위해 벽면 등을 뜯어내지 않기 때문이다. 육안으로 확인이 불가능한 것을 가능하게 하기 위해서는 인스펙터들의 경험, 전문성과 분석력, 꾸준한 연구와 측정 장비의 확충 등을 통한 노력이 절실히 요구된다고 볼 수 있다.