숏세일(Short sale)은 주택 모기지 원금이 주택가격을 웃도는 이른바 깡통주택을 주택 모기지 잔액 이하로 판매해 채권ㆍ채무관계를 종료하는 제도를 말한다. 채무자는 주택차압 대신 숏세일로 판매하면 경매를 거치지 않아 다소 높은 가격에서 주택을 팔 수 있고, 모기지 은행도 신속하게 대출금을 회수할 수 있어 ‘윈윈’으로 여겨지곤 한다.

바이어는 셀러, 은행과 협상을 통해 일반 시장가격보다 저렴하게 구매할 수 있는 장점이 있다. 그러나 숏세일에 대한 기본적인 이해와 준비가 부족하면 오히려 문제가 많은 주택을 사거나 구매 시기를 놓치는 등 손해를 볼 수 있다. 숏세일로 주택을 구매하는 바이어들의 단계별 주의사항에 대해 알아본다.

■ 준비단계-숏세일에 대해 충분히 이해하고 조사하라
먼저 숏세일에 대한 이해가 필요하다. 숏세일은 주택 소유주가 모기지를 갚을 능력이 되지 않아 대개 90일 이상 연체됐을 때 주택차압 대신 은행에 숏세일을 신청할 수 있다. 채무자의 재정적 어려움과 현 주택 시장 상황 등을 종합해 은행이 숏세일이 더 낫다고 판단하면 남아있는 모기지와 주택 매매가와의 차액을 탕감해주기로 합의하고 숏세일에 들어간다.

셀러는 구매를 원하는 바이어들과 매매가격을 협상한 후 은행에 승인을 요청해 3자간 합의가 이루어지면 매매가 성사된다. 이때 바이어가 준비해야 하는 서류와 절차에 대해서는 부동산 관련 웹사이트를 통해 쉽게 찾아볼 수 있다. 숏세일은 일반 주택 거래와 성격이 상이하므로 숏세일을 전문으로 하는 부동산 중개인을 고용하는 것도 좋은 방법이다.

숏세일 주택구매를 결정했다면 원하는 지역의 숏세일 리스팅을 찾아본다. 이 때 해당 지역의 부동산 업체를 이용해도 좋고 직접 방문에 앞서 부동산 리스팅 온라인 웹사이트를 검색하면 더욱 쉽게 확인할 수 있다. 숏세일 리스팅을 보유한 온라인 웹사이트로는 질로우(Zillow), 트룰리아(Trulia), 리얼티스토어(Realtystore) 등이 있다.

리스팅에서 셀러의 융자 채무액은 얼마나 되는지, 그 지역의 주택가격은 얼마 정도인지 등을 조사하면 최대 얼마까지 주택을 구매해야 이득을 볼 수 있는지 추산할 수 있다. 만약 매매 가격이 시장가격과 너무 많이 차이나면 은행은 차압을 통해 주택을 판매하기를 원할 수도 있다.

■ 중간단계-주택 컨디션 꼼꼼히 살펴라
모든 주택구매에도 마찬가지이지만 숏세일 매물로 나온 주택의 컨디션은 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 셀러가 주택을 숏세일로 내놓았다는 것은 재정상태가 좋지 않음을 의미하며 그간 주택 수리나 유지에 돈을 들이지 않았을 가능성이 크다. 저렴하게 나왔다고 면밀한 점검을 거치지 않았다가는 구매 후 수리에 더 큰 돈이 들어갈 수 있다. 집안에 새는 곳이나 곰팡이나 터마이트 등은 없는지 등 주택 자체 상태를 살피는 것은 물론 이 지역이 침수 지역인지, 치안은 좋은지 등 지역에 대한 조사도 뒤따라야 한다.

은행들은 주택 컨디션과 관련한 자세한 정보를 제공하지 않기 때문에 큰 결정에 앞서 바이어의 노력이 요구된다. 특히 지붕이나 바닥, 냉난방 시스템 등은 수리·보수비용이 많이 들기 때문에 주택 인스펙션 전문가들에게 전체적인 점검을 받는 것이 좋다. 주택 레노베이션이 주나 시 정부의 규정에 벗어나지 않는지도 미리 확인한다. 향후 위반사항이 발견될 경우 책임을 바이어가 책임을 물어야 할 수 있다.

■ 신청단계-서류 준비는 미리 해두어라
주택이 마음에 든다면 은행의 최종 승인을 얻기 전 셀러와 합의를 마쳐야 한다. 이때 셀러에게는 시장가격에서 크게 차이나지 않은 합리적인 가격을 제시하고 자신의 재정능력을 증명해야 한다. 이 때 크레딧 점수와 융자 가능 금액 등을 미리 확인하고 셀러에게 제시하면 다른 바이어들과의 경쟁에서 유리한 위치에 설 수 있다.
셀러와 바이어간 합의를 마친 후 은행에 승인을 요청했을 때 예상보다 승인기간이 길어질 수 있다. 특히 융자 은행이 두 곳 이상일 때는 두 곳 모두로부터 승인을 받아야 하기 때문에 더욱 복잡하다.

일단 은행의 승인을 받았다면 다음 절차를 훨씬 신속하게 진행된다. 따라서 미리 구비 서류를 갖춰 놓아야 한다. 은행은 숏세일 주택 바이어에게 2주 정도의 시간을 주고 그 사이에 클로징을 하도록 요구한다. 클로징 마감 며칠 전으로는 주택 융자를 마치고 클로징에 필요한 서류를 모두 갖춘다. 만약 클로징 날짜가 마감일을 넘길 것으로 예상되면 마감일 연장을 신청해야 한다.

한미부동산의 던 박 대표는 "결정권을 갖고 있는 은행이 요구하는 서류와 지시사항을 철저히 따라야 성공적인 숏세일로 이어질 수 있다"며 "은행이 숏세일 셀러와 바이어에 대한 자격 조건을 까다롭게 체크하기 때문에 거래까지 6개월에서 1년까지도 걸릴 수 있으므로 바이어는 인내심을 갖고 준비해 나갈 것"을 당부했다.
<김소영 기자>